對于給予方而言，公證的關鍵意義在于揭示風險與法律后果。盡管離婚后給予方有可能在特定條件下拿回房產份額，但仍可能需要對受贈方進行補償，無法實現無成本的撤銷。若財產約定經過公證，公證員會事先全面告知給予方可能面臨的潛在風險，促使其做出理性慎重的決策，從而避免因輕率處分財產而遭受損失。

對于受贈方來說，公證的意義除了明確房產在約定后仍有可能被重新分割的風險，使其形成合理預期外，還能夠固定雙方的真實意思表示，這種確認可以增強法院對受贈方請求的認可度。若財產約定經過公證且能提供婚后綜合貢獻程度作為事實支撐，協議被調整的可能性會降低，進而提高受贈方獲得房產或合理補償的可能性。

根據《民事訴訟法》第69條的規定，經公證的民事法律行為、事實和文書，應當作為認定事實的依據，除非有相反證據足以推翻。這一規定明確了經過公證的財產約定更具法律有效性。為了進一步提升公證的作用，男女雙方在制定財產約定時，可以加入一些明確的條款。

首先，明確給予目的及性質。將房產給予的具體原因，如基于婚姻關系存續、情感因素、家庭貢獻補償或未來生活保障等，清晰地寫入協議。該項條款不僅能避免未來因目的模糊而產生爭議，還能確保雙方對給予行為有清晰一致的理解，若產生法律糾紛時也能為法院提供具體依據。

其次，預設補償情形與標準。例如約定若婚姻關系存續時間較短，則解除時給予方有權收回房產份額；若婚姻關系存續時間較長，給予方想全額收回房產時，需給付另一方房價百分之幾十的補償金；婚姻關系存續滿一定期限，房產歸雙方共有等。這些條款能夠增強結果的可預期性，保障雙方在特定情況下的權益，減少因補償問題產生的糾紛。

最后，明確婚姻存續時間與婚后貢獻程度的衡量標準。由于《解釋二》第五條的主要據此裁量，因此雙方在制定財產約定時可將達成共識的衡量因素寫入協議。例如具體規定婚姻存續多少年算長，什么樣的行為或程度算婚后貢獻大等，把這些因素清楚量化地寫進協議，更能反映當事人真實意愿和合理預期，供日后法院裁判時有據可依。

總之，即使新規增強了法院裁量權，公證依然是夫妻財產約定中重要的保障措施。夫妻雙方應充分認識公證的作用和條款設計的重要性。當然，并不是每對夫妻都能嚴謹規范地制定財產約定，必要時可咨詢或委托專業律師。公證機構也應作出相應調整，參與約定的起草或修改，為當事人設計綜合配套的公證方案。

為什么公證突然失靈了？一是在于新規給法官的自由裁量權開了綠燈。《解釋二》第五條明確規定，無論夫妻間房產給予約定是否完成不動產登記，在離婚訴訟中，法院都可根據婚姻關系存續時間、共同生活及子女撫養情況、離婚過錯、對家庭的貢獻大小以及房屋市場價格等因素，對房產歸屬及補償進行重新判定。也就是說，即便財產約定已公證甚至房屋已過戶，法院也有權依據實際情況重新分割房產，這讓夫妻財產約定公證的效力受到前所未有的沖擊。過去，憑借約定公證和變更登記往往能讓財產歸屬塵埃落定。如今，法院不再受其絕對約束。

二是在于夫妻間房產給予行為的法律性質進行了調整。與以往司法實踐不同，《解釋二》第五條采用的表述為“夫妻間給予房屋”而非“贈與房屋”，將夫妻間的房產更名或加名行為適用規則與普通贈與合同規則相區分。這一調整體現了夫妻間財產給予行為是以婚姻關系的建立和存續為基礎的，不能機械套用一般的市場交易規則。新規弱化了依據財產約定公證一刀切式的房屋分配，以綜合貢獻程度來匹配財產分配。

三在于公證模式本身的局限性。解釋二第五條強調 “給予目的” 的重要性，但夫妻間房產給予行為常摻雜復雜情感因素。如一方為了維系婚姻、換取對方忠誠而贈與房產，或一方以加名作為結婚條件等。公證機構雖會詢問給予目的，但難以完全探究當事人內心真實意思。一旦婚姻出現問題，當事人可能以“給予目的未實現”為由，要求重新分配房產，導致公證的效力在“給予目的”的考量下變得不穩定。

以往根據民法典658條，經過公證的贈與協議不可撤銷，在公證機構受理中，也不會特別考慮夫妻綜合貢獻程度。而新規出臺后，即使贈與協議經過公證，如果綜合考慮上述因素，財產約定中涉及的房產也有被重新分割的可能性。

舉個例子。小張和小李婚前達成約定，在雙方登記結婚后，小張要將名下房產過戶給小李，同時辦理了財產約定公證。小張婚后按照約定將房屋過戶給了小李，結果小李不久就提出離婚，小張要求小李返還房屋。

這種情況下，小張的過戶行為顯然是以建立、維持婚姻關系的長久穩定并期望共同享有房產居住價值為基礎的。在此前，處理這類情況沒有明確依據，現在依據《解釋二》第五條第二款可以認定房屋仍歸小張所有。因為雙方婚姻存續時間過短且小張無重大過錯，因此即便雙方的財產約定經過公證，也只能提升小李得到房屋補償的可能性，不能完全依據約定內容判決房屋歸屬小李。

綜上可知，即使經過公證的夫妻財產約定，也無法完全避免被撤銷的風險。即使房產已完成轉移登記，法院仍可根據婚姻關系的實際情況重新分割房產。

那么新規下，夫妻財產約定公證還有用嗎？蔡律師認為，公證并非就此被完全架空。公證的核心功能并不在于完全保證財產分配的結果，而在于審查當事人財產給予的真實意思，確保法律行為的公平性與合法性。現新規既然明確了財產分配的考察因素，公證機構可從該方向進行機制優化，在辦理公證時充分告知雙方的行為后果，固定雙方的意思表示，避免一方因陷入錯誤認識處分財產繼而遭受損失。而普通人可以做的，則是在公證前對財產約定的具體條款進行調整，如明確給予目的是否以婚姻存續為前提、預設補償標準，婚姻解除時一方可收回房產等。具體應如何調整，我們后文再作詳細討論。

相關法規原文：

清官難斷家務事，家庭內部糾紛很難說哪方就占全理了。楊老太送給老二家一套房，條件就是要老二家照顧其飲食起居，這要求其實挺合理。但從老二角度考慮，其在自身患癌的情況下，仍然努力盡到了贍養義務。因為要照顧孫女，提出讓楊老太一起搬家繼續照顧的說法其實也不算過分。而站在楊老太立場，其已經八十多歲高齡，自然是一動不如一靜，希望繼續住在自己的房子更穩定，而自己已經給了二兒子一家一套房作為照顧的補償，不愿意搬家亦屬正常。兩方說法其實都沒有問題，但二兒子后續沒有履行照顧義務也是客觀事實。老二其實還不錯，搬離之后還另外給楊老太30萬元。正因如此法院最終綜合全案情況酌情支持撤銷50%份額。

當然，楊老太訴訟中死亡，這個細節應該間接影響了判決結果。畢竟楊老太去世后，無論撤銷多少份額，案件最終都轉化為三兄弟之間的份額分割，已不涉及老年人合法權益保護問題。如果楊老太還在世，并且強烈表示二兒子不孝順要求要求全部撤銷，判決則可能有所不同。要不然二兒子關于楊老太要求“辭職照顧”的說法，楊老太如否認的，法院不一定會認可。

從整個案件過程看，二兒子搬離后半年楊老太起訴，過后不久楊老太就因病過世了。二兒子一家相當于不到半年時間就損失了半套房，也挺可惜的。這樣來看，或許當初老二請保姆接送、照顧孫女，自己居住在家照顧母親才更符合孝道，也更具經濟效應。

設若你站在老二家立場，又該如何妥善處理呢？敢問各位讀者，歡迎留言指點。

案情簡介：

楊老太與老伴有三個兒子。2018年老伴去世后，共有房屋由楊老太單獨繼承。2021年，考慮到自己年事已高需要人照料，楊老太與居住在同一棟樓的二兒子及其子簽訂贈與協議，約定楊老太自愿將其名下大興區房屋贈與二人，但楊老太繼續在該房屋內居住生活，二人需照顧楊老太的飲食起居，保障其生活水平及生活質量不降低，承擔其醫療費、生活費、護理費等一切開銷，否則楊老太有權撤銷該贈與。協議簽訂后，二兒子查出身患癌癥，房屋登記到其子一人名下。

此后兩年多時間里，楊老太飲食起居均由二兒子一家照料。后二兒子一家欲搬至東城區居住，便向楊老太提出在東城區為她租住房屋繼續進行照顧。但楊老太認為，自己已經80多歲，需要長期穩定的居所，遂拒絕了租房的提議。雙方多次協商未果，二兒子一家給楊老太留下30萬元后，搬至東城區居住。不久后，楊老太搬去與小兒子共同居住。

半年后，楊老太將二兒子及其子訴至法院，以二人未依照協議約定履行照顧自己的義務為由，要求撤銷對二人的贈與。起訴后不久，楊老太因病去世。其另外二子作為楊老太的法定繼承人，申請作為原告參加訴訟，法院依法追加二人為原告。

庭審中，二兒子表示，其一直在盡心盡力照顧楊老太的生活起居、就醫看病，即使自身身患癌癥，也未懈怠。孫女到了上學的年紀，兒子夫妻倆都在上班，也需要老人的幫助。為了解決問題，其向楊老太提出雇傭保姆照顧或為其租住房屋，但遭到拒絕。楊老太提出讓其子辭職、一家專職照顧，該要求不考慮現實情況，超出合理預期。

法院觀點

法院審理后認為，贈與附義務的，受贈人應當按照約定履行義務。不履行贈與合同約定的義務，贈與人可以撤銷贈與。本案中，楊老太與二兒子及其子簽訂的贈與合同，將案涉房產贈與二人，同時約定了二人對楊老太的扶養義務。二兒子及其子在協議簽訂后的兩年多時間里與楊老太相鄰生活并進行贍養照顧。后二人因生活所需，提出租住房屋以便照料等方案，被楊老太拒絕，二人遂搬離，未再依約履行義務，故楊老太有權行使撤銷權。但在合同履行中，楊老太提出讓孫子辭職、一家專門照顧她等贍養要求，已超出合理可行的范圍，且孫子仍多次陪同楊老太就醫。此外，二兒子及其子負有約定的義務并不排斥其他子女對楊老太進行贍養，也不排斥楊老太按照自主意愿生活。綜合考慮上述情況，法院判決部分撤銷楊老太與二人簽訂的贈與協議中對房屋50%份額的贈與。目前該判決已生效。

索引案例：人民法院報2025年4月15日第03版

各位漂泊外鄉的打工人士對于租房這件事一定不陌生，房東們為了少承擔一些風險往往有各類五花八門的要求。比如不租給養寵物的，怕寵物損耗家具；不租給帶小孩的，小孩會在墻壁亂涂亂畫；單身的不能隨意帶異性出入，怕租客是某些“特殊職業”……以上都是比較常見的規定，但隨著隨遷老人、候鳥老人、老年打工人等群體的出現，在當下的租房市場，“不租老人”成為了高頻詞。本文所述的案件，房東就因拒租高齡老人，不惜悔約與租客對簿公堂。

本案中，租客至房東處看房，雙方都很滿意，當天便簽下合同。在簽合同時，房東詢問了同住人的情況，租客答：其本人、妻孩、岳母，以及一位老人和護理人員，房東聽完后并無異議。

簽完合同第二天，房東認為應當詳細了解租客信息，又致電租客，才詢問了老人年齡，得知老人已94歲，生活不能自理。房東聽完后立馬不樂意了，覺得94歲已經屬于高齡失能老人，其要承擔的風險和簽合同前的評估完全不一樣，說得現實一點，如果老人在他房子里過世了，那之后還怎么出租？據此他認為租客向他隱瞞了同住人的重要信息，構成欺詐，拒絕交付房屋。

租客認為，他簽訂合同的時候已經說過了有老人和護理人員，怎么欺詐、隱瞞了？一般人聽到有護理人員不是應該就能推斷出老人已經處于無法自理的階段了嗎？合同里也沒寫不能出租給老人啊！

誰想房東理解的是，他以為這個護理人員是來照顧年輕人的，看房的時候租客岳母身體不錯，覺得這個老人應該也是同樣狀態，就沒有細問。雙方就此爭上了法庭，都認為對方違約。

法院經審理認為，既然房東這么關心租客和同住人的年齡和健康狀況，那在簽訂合同時就應當盡到相應的審慎義務。在明確被告知有老人和護理人員同住的情況下卻沒有仔細追問，而是簽訂后才問，且合同里也沒明文規定禁止高齡老人入住，還告人家欺詐，哪有這個理？如果支持了房東的請求，豈不是縱容了租房市場里這種歧視老年人的現象，不利于老年人權益的保護和尊老愛幼社會秩序的建立。最終法院認定雙方簽訂的租房合同有效，租客不構成欺詐，駁回了房東的訴訟請求。

看完這個案例蔡律師很感慨，法院判決其實并沒有太多延伸探討的空間，但背后折射的社會現象卻令人深思。現在老年人已經不像當年一樣在農村久居為安，更多的是跟著孩子到城市漂泊，或是退休后仍在尋找工作和住所。老人租房實際上比常換工作的年輕人更為穩定，但很多房東寧愿把房子空著，也不愿租給老人。甚至聽到老人要租長期更為擔憂，怕老人在自己的房子里走掉。從現實角度來說，也并非不能理解，畢竟租房是交易而非善事。但在這個老齡化和不婚不育思潮席卷的時代，誰又能保障當下中青年一代未來都能有安穩的晚年呢？我們終將老去，屆時應何去何從。

案情簡介：

2022年6月10日，高某與配偶、岳母至涉案房屋處看房。房東詢問高某居住人員情況，高某回復居住人員共有6人，包括高某本人與其妻子、孩子、岳母，一位老人及其護理人員。

同日，房東與高某簽訂《房屋租賃合同》。

6月11日，房東致電高某詢問老人情況，高某回復該名老人94歲，生活不能自理。

6月16日，房東因居老人年齡過高的問題，擔憂其要承擔老人的健康風險，拒絕向高某交付涉案房屋。

6月19日，高某通過微信向房東發送《催告函》，要求房東向其交付租賃房屋，否則其將按照合同約定解除系爭合同并追究房東違約責任。

房東認為，高某未向其明確告知同住人的實際情況，存在欺詐和隱瞞行為，房東要求高某賠償其因此受到的經濟損失，遂成訟。

法院觀點：

本案的爭議焦點在于：高某是否存在欺詐行為？

關于上述爭議焦點，房東認為，高某與其在簽約過程中，未將與高某共同居住人員中有一位年紀為94歲且生活不能自理的高齡老人的信息明確詳細予以告知，該信息系影響其簽訂合同的關鍵信息，故認為高某以欺詐方式，使得其在不了解真實的情況下，與其訂立的系爭合同應予撤銷。高某則認為，簽約時房東也曾向其詢問過承租人具體情況，其也告知房東，除本人外，還有妻子、孩子、岳母，一位生活不能自理、需要坐輪椅進出的老人，以及一位來照顧老人的子女共同居住。其為此還在現場使用量尺測量過入戶門、電梯門的大小，查看是否可供輪椅進出。當日房東雖未向其詢問老人年齡等，但其仍告知房東是該老人一位生活無法自理人員，系其岳母的母親。其后，雙方簽訂《房屋租賃合同》。簽約次日，房東致電詢問被護理人員情況，并表達了對老年人的擔憂。綜上，其已告知房東具體承租人的詳細情況，不構成隱瞞。因此雙方簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，合法有效，房東要求撤銷《房屋租賃合同》無事實和法律依據。

本案中，房東述稱，2022年6月10日，高某夫婦及岳母再次至涉案房屋看房，其通過詢問高某知曉同住人員中有一位被護理的老人和護理人員入住涉案房屋，但其認為年輕人也可能需要護理，且當時看高某岳母身體健康狀況良好，以為另一位同住老人的身體狀況應該與其岳母一樣。當日，雙方簽訂了系爭合同。次日，其通過致電詢問高某才知曉該名老人為94歲高齡、生活不能自理、躺在床上，需要人照顧。對此，本院認為，結合訴、辯意見及證人證言可知，高某于系爭合同簽訂前已明確告知房東，其將與其妻、子、岳母、一位被護理的老人及其護理人員共同居住、使用涉案房屋。房東作為完全民事行為能力人，應就簽訂房屋租賃合同盡到相應的審慎義務。如房東所言，其非常關心和重視租客的同住人情況，此系影響其簽訂合同的關鍵信息。那么房東作為出租方應在充分了解其認為的關鍵信息后，再行確認是否訂立以及如何訂立房屋租賃合同。通常而言，成年子女與父母、祖父母、外祖父母等家庭成員共同居住系人之常情，不屬于一般人無法預見之情況。房東述稱高某夫婦、孩子、岳母均曾看房，此種情況下，其應明確知曉剩余兩人系需護理老人及其護理人員，上述信息不會導致一般人陷入該名老人身體健康或年輕人需要陪護的認知之中。2022年6月10日，房東在知曉該等信息的情況下，并未詢問高某其他事項而徑行與高某簽訂系爭合同并收取76,000元，系其對自身權利的處分，高某不存在欺詐行為，故雙方訂立的《房屋租賃合同》，系簽約當事人的真實意思表示，應屬合法有效。

案例索引：(2022)滬0112民初23496號，以上均為化名

物權以公示登記為原則，房屋登記在誰名下房屋物權即歸誰所有。本案共有兩份協議，一份是男方與母親的房產代持協議，一份是男方與女方經過公證的夫妻財產約定協議。雖然法律上并沒有規定公證過的協議法律效力要優先于未經公證協議的效力。但在證據層面公證過的協議真實性明顯更高。

本案男方母親主張是代持協議，但其除代持協議之外并沒有其他證據材料可以證明代持關系真實存在。且男方母親提起訴訟的時間是男方與女方婚姻關系破裂后，對于法官而言會天然懷疑男方與母親串通想要損害女方利益，在缺乏代持關系真實存在證據的情況下，法院顯然難以支持男方母親的訴請。此外，從訴訟請求的設置來看，男方母親主張房屋所有權顯然也是錯誤，即便代持協議真實，男方母親也僅享有基于協議的債權請求權，其直接主張物權在法律上是不可能成立的。

值得一提的是，本案之所以還存在爭議，是因為房屋產權還未過戶給女方，如果女方此前已經依據公證協議過戶房屋，那即便協議真實有效，男方母親要想主張權利也只能向男方去主張賠償責任，無法再追回房屋所有權。當然，如果男方母親有證據可以證明是男女雙方惡意串通損害她的利益那又是另一回事了。

案情簡介：

李帥與張美麗系夫妻關系，雙方于2017年5月31日登記結婚。陳梅系李帥母親，李帥以個人名義，于2016年8月17日簽訂《商品房買賣合同》，購買房屋總價款為504550元，首付款104550元，貸款金額400000元，后李帥于2018年5月2日辦理了本案涉訴房屋的所有權登記，房產證中注明涉訴房屋為李帥單獨所有。

李帥與張美麗于2021年7月5日到公證處《夫妻財產約定協議書》進行公證，內容約定上述房屋歸張美麗單獨所有，不作為夫妻共同財產。

后陳梅以《房屋代持管理協議》向法院提起訴訟主張上述房屋系李帥代陳梅持有，應歸其個人所有。

一審法院觀點：

《中華人民共和國民法典》第二百三十四條之規定：“因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。”、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條第一款規定：“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。”首先，就本案涉訴房產，陳梅雖與李帥簽訂《房屋代持管理協議》，但考慮到李帥與陳梅系母子關系，李帥與張美麗夫妻關系雖然存續，但感情已經發生破裂，且李帥與陳梅此前并未向張美麗披露該協議，故不應僅憑該協議確認案涉財產的所有權歸屬。

陳梅與李帥于庭審期間均認可陳榮光每月代替陳梅向李帥轉款，即所付款項均為間接支付，李帥表示轉款時間與金額均不固定，該說法與作為證人的陳榮光的發言，即“固定每月給被告張轉款5千元，沒有間斷”不一致，李帥與陳榮光對轉款賬戶的性質表述不一致。同時，據張美麗的轉賬記錄顯示，其以個人銀行賬戶，直接向李帥償還貸款的賬戶轉款，所轉金額與每月還款金額基本一致，陳梅未能提供直接性證據證明其對涉訴房產具有所有權。

二審遼寧鞍山中院觀點：

首先，《中華人民共和國民法典》第二百一十七條規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。第二百四十條規定，所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。本案中，李帥于2016年8月17日與鞍山紅星美凱龍房地產開發有限公司簽訂《商品房買賣合同》，購買案涉房屋，并支付首付款104550元。2018年5月2日，李帥辦理了案涉房屋所有權登記，并取得不動產權屬證書。因此，李帥享有案涉房屋物權，是該房屋的所有權人。2021年7月5日，李帥與張美麗簽訂《夫妻財產約定協議書》，約定案涉房屋產權歸張美麗單獨所有，不作為夫妻共有財產，并由鞍山市公證處對該協議進行了公證。李帥作為完全民事行為能力人及案涉房屋的所有權人，有權對案涉房屋進行處分，與張美麗簽訂該協議是其真實意思表示。同時，我國公證制度是國家司法制度的組成部分，我國各地設立的公證處是行使國家證明權的機關，代表國家依法證明法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性。公證處出具的公證書具有法律所確認的效力。因此，李帥作為案涉房屋所有權人，自愿與張美麗簽訂《夫妻財產約定協議書》，約定案涉房屋產權歸張美麗單獨所有，該協議書真實、有效。

……本院認為，陳梅與李帥簽訂的《房屋代持管理協議》本質上為借名購房協議。在借名購房的情形下，即使當事人約定所購房屋歸借名人所有，在將房屋登記至借名人之前，借名人也僅對出名人享有合同債權，而不能請求確認對標的物享有物權。因此，即使陳梅主張的該協議真實，其也僅對李帥享有合同債權，而不能以此請求確認其對案涉房屋享有物權。

索引案例： (2024)遼03民終3693號民事判決，以上涉及名字均為化名

一對夫妻名下有一套房產，兩人年紀大了以后開始操心起自己身后事。老兩口思想比較陳舊，一直認為“嫁出去的女兒，潑出去的水”，所以想把這套房產全都分給兒子，所以就帶著兒子到了不動產中心，考慮到房產贈與后續稅費問題，為了節省成本，就以買賣形式將房屋全部過戶給兒子。女兒肯定是被蒙在鼓里，毫不知情，此后幾年時間里老兩口臥病在床直至去世，都是女兒陪侍左右。但等到女兒為爸媽辦理后事時，才發現爸媽的房產早已轉移至哥哥名下，對于父母的偏心，女兒感到十分委屈和氣憤，于是找律師和哥哥打官司爭奪房產。律師經過調查了解，發現父母與哥哥當時雖然是以買賣的方式過戶，但哥哥實際上并未支付房款。

在這種情況下女兒就想著，那這種買賣行為是否具有法律效力？是不是可以通過證明買賣合同無效來獲得房產的繼承權？或者再退一步，房屋拿不到，那哥沒有支付的房屋價款自己總可以分一份吧。

單純從表面分析，買賣合同無效其實是大概率事件。因為父母借買賣之名將房產過戶給子女的行為模式除了買賣合同這一形式要件外，不具備簽訂合同的真實意思表示，典型特征具體有：雙方對合同條款具體內容不關注、不追求對方對合同義務的履行，或者合同價款約定隨意、不符合市場標準，合同存在多處約定空白，合同簽訂后長期未支付價款且父母未主動向子女主張價款等等。如果有證據證明即雙方缺乏真正意義上進行買賣的合意，屬于虛假的意義表示。那么這份買賣合同確實應該認定無效。

但是，女兒也別高興得太早，因為這種買賣行為雖然不屬于買賣，但是會被認定為贈與，根據(2024)新01民再80號判決的觀點，結合雙方的親屬關系、房屋產權實際變更登記的事實來看，就是以買賣形式實現贈與之目的。因而，父母將房屋過戶給兒子的行為屬于贈與行為，贈與合同系諾成合同，雙方意思表示一致，合同成立并生效，對此，女兒很難再就房屋主張權利。

但是如果換一種思路，認定女兒就認定買賣合同有效呢？如果買賣合同有效，那么兒子應當向父母支付購房款，而且房地產中心的備案合同上也標注了房款的具體價格，而該購房款屬于父母的遺產，是父母對兒子享有的債權，女兒作為法定繼承人當然可以對該債權享有繼承權。因此，如果確無證據證明當時的父母與兒子之間的真實意思表示，且雙方簽訂了買賣合同，并依據買賣合同辦理了過戶手續，應當認定買賣合同系父母與兒子之間真實的意思表示，這時候，就該輪到兒子慌了，只能老老實實地給錢。

現實中，除了父母雙方都健在的情況下將房產以買賣形式轉讓兒子的情形，還有父母中一方過世后，健在的那一方偏心，以買賣形式轉讓房產給兒子的情況。對此，屬于未經全部繼承人同意擅自將遺產處分給某一繼承人的無權處分，女兒的權益更容易得到保障。根據(2022)滬0120民初16018號判決，陳某死亡后，其對涉案房屋享有的份額應按法定繼承執行，原告應享有部分份額。現周某未征得部分產權人即原告的意見擅自與陳衛東簽訂買賣合同，陳衛東作為陳某與周某的兒子應當清楚涉案房屋的產權份額部分屬于原告，但雙方仍簽訂買賣合同，周某未收取房款，陳衛東也表示因該行為實際為贈與，故未支付房款，結合兩人的身份關系，此行為存在惡意串通，雙方系屬以買賣的形式進行贈與，該買賣行為非雙方真實意思表示，且損害了原告的合法繼承權，應為無效。

看完上面的案例可以發現，很多家庭為了分房子鬧矛盾，其實都是因為“想當然”和“不懂法”造成的。有些父母因為老觀念或者偏心，覺得直接把房子過戶給兒子最省事，結果沒按正規流程操作，最后反而讓子女們打官司扯皮。分家產不能馬虎，無論是房產的買賣還是贈與，在辦理過戶前應當予以書面明確，比如簽訂代持協議或者立下遺囑等方式，以避免日后訟累。

一、子女繼承父母房產時要不要交稅？

根據福州相關政策，法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬，在增值稅、個人所得稅、土地增值稅和契稅方面均無需繳納。

印花稅需要按照規定計算（印花稅=計稅依據×0.05%，計稅依據由征收機關參照房屋買賣的市場價格核定）。福建對于印花稅繳納有相應優惠政策，自2023年1月1日至2027年12月31日，對增值稅小規模納稅人、小型微利企業和個體工商戶減半征收印花稅，如果符合減半征收的條件，實際需要繳納的稅額會相應減少。

二、子女繼承房產后，再出售要交哪些稅，有沒有優惠政策？

（一）增值稅及附加稅費

征稅情形：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，增值稅及附加持有年限小于兩年的為5.6%。

免稅規定：個人持有年限滿2年及以上的住房對外銷售的，免征增值稅。通過繼承取得的房產以被繼承人取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間辦證時間確定。

從實務繼承情形來看，大部分房產在發生繼承時都已持有滿兩年，因此繼承后出售也都無需繳納增值稅。增值稅的附加稅費是以增值稅的存在和征收為前提和依據的，如果不用繳納增值稅，那么增值稅附加稅費也不需要繳納。

（二）個人所得稅

征稅情形：1.納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用，計算出的應納稅所得額按“財產轉讓所得”項目20%的稅率征收個人所得稅。

2.納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，按轉讓收入1%-3%核定征收個人所得稅。（福建不同地區計算標準不同，其中福州按1%計算）

免稅規定：個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。“家庭唯一生活用房”是指在福建省內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。該“滿5年”與上文“滿2年”認定依據相同。

退稅優惠：自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

綜上所述，子女單純繼承父母的房產，通常不會產生高額稅費。然而，若子女在繼承后選擇出售房產，則需繳納（現出售所得-購房時原值）*20%的個人所得稅，實務中一般以申報交易金額的1%（一般在1%至3%之間，福州為1%）繳納。但如果符合“滿五唯一”的條件，那么可以免征這筆稅款。

相關政策來源：福建省稅務局：[政策解讀]個人二手住房交易有關稅費政策” >個人二手住房交易有關稅費政策

案例一：車某玲訴朱某芳相鄰關系糾紛案【入庫編號：2024-18-2-053-001 / 廣東省廣州市中級人民法院 / （2022）粵01民終1669號 / 入庫日期：2024.06.04】

基本案情：

車某玲居住的1203房與朱某芳居住的1103房為同一建筑內上下相鄰的房屋。朱某芳改變1103房屋內格局，將原來的廚房變更為房間用途，在靠近入戶門的客廳部分劃出大概3平方米的空間作為廚房，廚房的油煙管是從靠入戶門位置通向電梯旁的通風管。原告訴稱被告自行改造房屋格局，使得整個樓層的房屋受油煙污染，損害其身體健康，請求判令1103房廚房恢復到原來位置，填平所鑿通風口。

法院審理：

廣州中院組織雙方當事人現場勘驗，在1103房現有廚房現場炒辣椒并打開油煙機。片刻后，在1203房對應1103房廚房的房間內可以聞到炒辣椒的油煙味。故判決支持原告訴請。

法院認為，朱某芳改變廚房位置雖然方便了自己，但是應當以不影響相鄰方生活為前提。朱某芳改變廚房位置后，將廚房油煙管接入電梯旁的通風管內，根據二審現場勘驗結果可知，1103房廚房所產生的油煙可以彌漫至1203房的房間內，足以對車某玲的生活造成影響，降低其居住品質。朱某芳擅自改變廚房位置并將油煙管接入非專用排煙的通風管內，有一定的安全隱患，且該行為損害了相鄰方車某玲的合法權益，車某玲訴請要求朱某芳將廚房恢復到原來位置以及將通風管墻壁上鑿的洞封住填平，依據充分，予以支持。

裁判要旨：

當事人對相鄰損害事實及發生原因難以自行舉證證明的，人民法院可以通過現場勘驗、做實驗等方式固定證據。根據日常生活經驗法則可以查明案件事實的，無需啟動鑒定程序。

案例二：張某甲、張某乙訴章某、高某相鄰關系糾紛案【入庫編號：2025-07-2-053-001 / 北京市第三中級人民法院 / （2023）京03民終19036號 / ?入庫日期：2025.02.17】

基本案情：

張某甲、張某乙居住于202號房屋，高某、章某居住于302號房屋。張某甲、張某乙因高某、章某將302號房屋的廚房改為廁所,使其房屋廚房天花板處漏水，影響其對202號房屋的使用，故訴至法院，請求判令302號房屋的衛生間、廚房恢復到原設計位置。

章某、高某稱，原房主在出售該房前即將302號房屋改裝為現狀，其在居住使用后未對房屋進行改裝。且302號房屋的衛生間并未正對對方的廚房，只發生了面積約1平方米的重合。

法院審理：

經法院現場勘驗，雙方當事人均確認302號房屋原廚房部分面積改造成了衛生間。房屋業主根據自己意愿和生活需要雖有對房屋進行相關改造的自由，但相關改造需在現有住宅設計規范允許范圍內進行；居住相鄰方應當遵循社會主義核心價值觀的指引，按照方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。

本案中302號房屋改造系對原房屋住宅結構的變動，客觀上形成改造后的衛生間部分區域位于下層住戶廚房上層的結果。鑒于衛生間和廚房各自有特殊的功能，《住宅設計規范》對本案情形亦有明確禁止性規定，案涉改造行為既違反強制性規范，也不符合相鄰關系處理原則，有悖于公序良俗。作為302房屋的下層住戶，張某甲、張某乙認為該房屋改造結果對自己生活造成不便不適，屬情理之中，相關主張于法有據。

章某、高某提出其衛生間并未直接布置在張某甲、張某乙的廚房上層，而是僅有一平方米的非核心區域重合，該抗辯意見并無法律依據，不能作為違法改造房屋的正當理由。此外，章某、高某雖主張其并非實際改造人，但作為涉案房屋的所有權人，應當依據相鄰關系的相關法律規定先行擔責后，再另行向實際改造人等其他責任主體主張權利。綜上，法院依法判決章某、高某將302號房屋的衛生間、廚房的結構恢復原狀。

裁判要旨：

業主有權改造房屋，但不得違反相關強制性規定，不得影響相鄰權利人的正常生產生活。高樓住戶改造房屋后將自家衛生間布局在下層住戶的廚房之上，既違反強制性規范，也有悖于公序良俗。下層住戶請求侵權人恢復原狀的，人民法院依法予以支持。

該二入庫案例的價值在于明確業主改造房屋應在不影響他人合法權益下進行，若出現爭議且難以自證的情況下，法院可由日常生活經驗法則查明案件事實，啟動鑒定程序并非必須。

我們在著手房屋改造工作前，應與相鄰方展開充分且有效的協商并達成合意，同時應嚴格遵守國家關于房屋建造等方面的法律法規，確保改造行為合法合規。必要時可尋求專業施工隊及法律顧問意見。若入住時房屋已被不合理改造，在損害到他人權益情況下同樣需要承擔法律責任，應及時溝通以化解糾紛。若為權益受侵害方，則應保留相關證據，尋求法院鑒定，請求相鄰人停止侵害、排除妨礙、消除危險和賠償損失。

上周文章《公房承租人去世后公房才被征收，拆遷補償能否作為遺產繼承？》中蔡律師討論過公房拆遷補償能否作為遺產繼承的問題，實踐中法院存在不同觀點，福州中院觀點為可以作為遺產繼承，但前提是承租人未發生變更。本案同為公房承租人去世后發生拆遷引起的繼承人對拆遷補償的分割糾紛。不同點在于本案承租人已發生實際變更，且繼承人均主張安置款項非已故承租人遺產，而是以其均系被安置人為依據，主張其系安置款項的共有權利人并要求分割。

由于原承租人的過世，對拆遷時現有承租人的資格認定成為裁決拆遷補償歸屬的關鍵。若未及時變更租賃登記使公房承租人身份不明確的，拆遷補償可能會被認定為已故承租人的遺產予以分割。本案中承租人已實際變更為被告，因此根據公房征收補償利益歸屬于公房承租人及共同居住人的相關規定，被告取得拆遷貨幣補償權益系其依據新承租人身份依法所得。而共同居住人是指作出征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶口，并實際居住生活一年以上，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，該處所指的其他住房性質僅限于福利性質取得的房屋。本案原告主張其一家居住于案涉房屋25余年，為實際居住人，但原告三人已享受公房拆遷安置，屬于福利性質分房，因此無權分割案涉房屋的拆遷安置補償款，應全部歸承租人被告所有。

綜上所述，公房原承租人過世后，繼承人不當然基于繼承共有拆遷安置利益，亦不能僅基于被安置人的身份成為拆遷安置利益的共有人。法院在裁決該類案件時會結合承租人是否變更、居住情況、對案涉房屋貢獻大小、是否他處有房情況等因素綜合作出判斷。

案情簡介：

老林是林一及林二的父親，林一與王梅是夫妻關系，小美是林一與王梅的女兒。

1991年老林作為承租戶與福州市房地產管理局簽訂了租賃坐落于福州市倉山區房屋一套的協議。老林于2008年因死亡注銷戶籍。

2014年8月，林一與福州市倉山區住房保障和房產管理局簽訂了《房屋征收補償安置協議書》，約定林一因案涉房屋被征收，通過產權調換方式取得75房型1套，該房屋應補交差價451964元。

2014年，案涉房屋的承租人變更為林二。2014年9月，林二又與福州市倉山區住房保障和房產管理局簽訂了《房屋征收補償安置協議書》，約定林二因案涉房屋被征收可獲得各項補償補助及獎勵費共計1242907元。

林一、王梅、小美以共有物分割糾紛訴至法院，主張三人對原坐落于福州市倉山區房屋的拆遷補償安置款享有四分之三的權利，即932180.25元。

一審法院觀點：

老林去世后，案涉房產的承租人變更為林二。案涉房屋被拆遷后，林一與林二已經分別與福州市倉山區住房保障和房產管理局簽訂了《房屋征收補償安置協議書》，分別獲得安置房與拆遷安置補償款。林一、王梅、小美在起訴狀的事實與理由中、庭審調查中以及庭后小美提交的書面意見中均主張林一與林二達成了以下協議：案涉房產被征收所得的安置房由林一取得，林二在取得的拆遷安置補償款中支付林一購買安置房所需的款項。由此可見，林二作為案涉房產變更后的承租人、《房屋征收補償安置協議書》的合同相對人取得拆遷安置補償款，且林一、王梅、小美與林二已經就因案涉房產被征收所取得的安置房、拆遷安置補償款如何分割達成了協議，1242907元補償款并非屬于林一、王梅、小美與林二共同共有，故林一、王梅、小美要求對原坐落于福州市倉山區××弄××號房屋的拆遷補償安置款享有四分之三的權利，即932180.25元的訴訟請求沒有事實與法律依據，本院不予支持。

二審福州中院觀點：

案涉房屋系福州市房地產管理局管理的公有住房，原承租人為老林。老林死亡后，承租人沒有進行變更，但依法理，承租權并非可繼承之遺產，而需要在依照相關公房管理規定的前提下，由家庭成員共同協商并取得管理單位同意，從而確認新的承租人。2014年福州市房地產管理局依據法律、政策規定和林二的申請，依法變更房屋承租人為林二，其選擇合同相對方并無不妥。林二取得案涉房屋的貨幣補償權益系依據其系公房的承租人，是適格的被征收人。現林一、王梅、小美認為林二將案涉房屋拆遷款項據為己有的行為侵犯其合法權益并要求林二返還其中的四分之三，但并未提交證據證明福州市房地產管理局變更承租人的行為違反法律、行政法規的強制性規定，且福州市倉山區住房保障和房產管理局已考慮到林一、王梅、小美系案涉房屋常住人口，給予其購房指標并進行優惠安置，并不作為被征收人進行征收補償，故本院對其訴訟請求不予支持。

案例索引：(2021)閩01民終9565號，以上均為化名。

蔡律師專門研究公房產權爭議、公房拆遷權益繼承、公房共有分割等類型案件，具有豐富實務經驗，曾撰寫多篇關于公房實務文章，現一并列于后，謹供參考：

福州律師評析：公房承租人去世后公房才被征收，拆遷補償能否作為遺產繼承？

福州房屋律師原創：福州中院明確：使用已故配偶工齡補貼購買的公房屬夫妻共同財產，產權登記人無權擅自處分！-22年福州中院改判案例

原房屋承租人同意共住視為讓渡公房居住權益，即便后續因嫁娶搬出，仍享有相應權益–福州律師蔡思斌原創

未經處分權人同意，公房所有人不得任意處分拆遷房產 -19年福州中院改判案評析-物權糾紛05

個人因購買改制公房要求辦理產權登記，能否支持？–福州房產律師原創

福州房產律師：公房承租人已故后，同住人可以取得安置房屋的權屬，而不論安置人仍為已故人

福州房產律師：簡析公房征收拆遷補償相關法律問題

公租房承租人死亡后，其子女以個人名義簽訂拆遷安置補償協議的，相應權益歸誰所有？–福州蔡思斌律師原創

公有住房是我國計劃經濟時期的產物。在過去幾十年內，許多人通過國家或單位分配的福利分房制度獲得公房的承租權，而公房的產權在未出售之前歸國家或單位所有。關于公房承租權能否作為遺產繼承，法律并無明確規定，當前法院普遍觀點認為由于承租人生前僅享有公房承租權，不享有所有權，且公房承租權是提供給特定人群的福利，帶有人身性，因此承租權不能直接作為遺產予以繼承。那么若公房被征收，而承租人已死亡的情況下，該公房由拆遷而產生的貨幣化補償或產權調換能否作為已故承租人的遺產發生繼承？司法實踐中，法院存在不同觀點。

第一種觀點認為，公房承租權并非個人合法財產，不屬于承租人遺產范圍，該公房拆遷后轉化而來的拆遷利益亦不能當然作為其遺產的轉化。如貴陽中院在（2021）黔01民終3282號判決書中認為：“根據《中華人民共和國繼承法》第三條‘遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產’的規定，云巖區金馬街21號38棟自管公房所有權在謝長珍于2005年5月28日死亡時還為貴陽新建汽車零部件廠所有，房屋產權性質還是公房，該房屋不是謝長珍的遺產，本案因該房于2015年拆遷安置而來的安置房以及相應補償、補助及獎勵費同樣不是謝長珍的遺產。”在該種裁判思路下，已故承租人因不具備主體身份而無從享有征收補償利益，故而拆遷補償不屬于已故承租人遺產范圍，而是對拆遷時的新承租人的現有居住利益之補償。

第二種觀點認為，拆遷安置補償是已故承租人所享有的財產性權益，屬于個人合法財產，依法可以繼承。如福州中院在（2018）閩01民終7041號判決書中認為：“本案訟爭被拆遷房屋屬公產（所有權人：福州市國有房產管理中心），被繼承人張二妹系承租人，其死亡后，在所有權人未收回房屋前，相應權利依政策由其繼承人繼續享有。根據《房屋征收補償安置協議書》（NO:YTS220188）和福州市倉山區住房保障和房產管理局、福州市倉山區拆遷工程處出具的《房屋補償安置款權屬確認函》可知，雖然張二妹僅系訟爭房產的承租人，但因張二妹及配偶符合優惠性住房保障政策，張二妹依相關政策為訟爭房產被拆遷安置權益人，該拆遷安置權益屬張二妹遺產。”在該種裁判思路下，若承租人未發生變更，則拆遷安置補償仍屬于已故承租人的權益，應當認定為其遺產。

本案中一二審法院均為第二種裁判思路。被繼承人去世后所承租公房發生拆遷，在簽署拆遷協議時，其子女僅是作為簽約代理人簽署。雖然案涉拆遷房屋在被繼承人去世后一直由其子女居住使用，但并不能改變承租人仍系被繼承人的事實，本案拆遷補償應當屬于被繼承人的權益。在被繼承人已經死亡的情況下，拆遷補償應當認定為其遺產，由其子女依法繼承。

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案情簡介：

被繼承人老林共生育三個子女小林、小森、小樹，老林與原配離婚后未再婚，老林于2003年死亡。

老林生前承租位于福州市鼓樓區XX號公房，該公房于2007年被拆遷，小林、小森在老林生前與其共同居住，在老林死后拆遷之前亦居住在訴爭房產內，系新的承租人。小林、小森代表老林簽訂《協議書》，約定以產權調換形式在XX新城安置75平方米戶型房屋二套。2011年，小樹、小林、小森共同簽署一份《證明書》，主要內容是老林承租的公房被拆遷，小林、小森戶口在福州，按房屋產權調換方式補償，已在XX新城安置住宅，小樹戶口不在福州，已獲五萬元補償。

現小樹將小林、小森訴至法院，要求繼承《協議書》項下的拆遷安置房屋三分之一份額。

一審法院觀點：

訴爭的被拆遷房屋系被繼承人老林生前承租的公有住房，老林雖不享有所有權，但按照政策及拆遷時簽訂的《協議書》，拆遷安置補償系老林作為承租人所享有的財產性權益，屬于老林的個人合法財產，依法可以繼承。小林、小森關于訴爭拆遷權益不屬于老林遺產的辯解，沒有事實和法律依據，不予采納。根據《證明書》內容可知，小樹、小林、小森三人早在拆遷時即已對拆遷安置權益進行分割，各方所分得的權益清晰明確，小樹也已取得小林、小森支付的相應款項，故小樹訴稱對拆遷不知情以及被小林、小森欺詐的主張，與查明事實不符，亦無證據證明，不予采信。訴爭拆遷權益作為老林的遺產，已經小樹、小林、小森分割完畢，現小樹提起訴訟主張按法定繼承重新分割，沒有法律依據，有違誠信原則，不予支持。

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二審法院觀點：

遺產是公民死亡時遺留的合法財產。訴爭房產系被繼承人老林生前租住公房的拆遷安置補償權益，應屬老林的遺產。上訴人小樹主張訴爭房產應按照法定繼承予以分割，經查，上訴人小樹與被上訴人小林、小森于2011年4月1日簽署的《證明書》顯示，案涉公房拆遷安置時，各方已經協商由小林、小森安置住宅，并向小樹支付5萬元補償。小林、小森于2008年4月5日已經支付了5萬元。各方在房產拆遷安置時已經對拆遷安置權益分配完畢，現小樹主張按照法定繼承分割訴爭房產，沒有依據，本院不予支持。

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案例索引：(2021)閩01民終8480號，以上均為化名。