一、住宅轉(zhuǎn)讓，買賣雙方需繳納哪些稅？

1.賣方稅：包括個人所得稅、增值稅及附加：（1）個人所得稅為1%。住宅自用滿五年以上，且是福建省范圍內(nèi)唯一家庭生活用房的，免征個人所得稅。（2）增值稅及附加持有年限小于兩年的為5.6%，持有年限滿2年（含2年）的住宅免征。

2.買方稅：（1）個人購買家庭（唯一）住房，面積為140平方米及以下的，契稅減為1%；面積為140平方米以上的契稅減為1.5%。（2）購買家庭第二套（改善性）住房，面積為140平方米及以下的契稅減為1%；面積為140平方米以上的契稅減為2%。（3）不享受契稅優(yōu)惠，契稅為3%。

3.土地增值稅方面，各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點(diǎn)。位于東部地區(qū)的福州調(diào)整后為1.5％。取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，繼續(xù)實(shí)施免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

4.買賣是以合同成交價與房屋評估價就高原則為計(jì)稅基數(shù)。評估價是在實(shí)際交易發(fā)生后，由稅務(wù)系統(tǒng)評估得出，無法提前計(jì)算。

資料來源：官方數(shù)據(jù)整理，僅針對福州地區(qū)

二、非住宅（辦公、店面、車位等）轉(zhuǎn)讓，買賣雙方需繳納哪些稅？

1.賣方稅：個人所得稅1.5%、增值稅及附加5.6%、土地增值稅6%、印花稅0.05%。

2.買方稅：契稅3%、印花稅0.05%。

3.買賣是以合同成交價與房屋評估價就高原則為計(jì)稅基數(shù)。

三、住宅贈與，贈與及受贈雙方需要繳納哪些稅？

1.以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅:（1）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;（2）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;（3）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。受贈方需繳納房屋評估價3%的契稅。

2.非直系親屬之間贈與的，受贈方需繳納20%個人所得稅、3%契稅，贈與方需繳納5%增值稅。

四、直系親屬間買賣和贈與的稅費(fèi)有何不同？

1.贈與收取3%契稅；

2.買賣收取1%-3%契稅（根據(jù)買方家庭住房情況確定）、5.6%增值稅及附加（取得權(quán)證滿2年的住宅免征）、1%-1.5%個人所得稅（賣方滿五唯一的住宅免征）、6%土地增值稅（住宅免征）、0.05%印花稅（轉(zhuǎn)讓雙方繳納，住宅免征）。

3.贈與或買賣均收取80元/套（住宅、車位、附屬間）或550元/套（非住宅）的不動產(chǎn)登記費(fèi)。

五、稅收減免政策中提到產(chǎn)權(quán)滿2年、滿5年，是如何計(jì)算？

以個人購買住房以取得的不動產(chǎn)權(quán)屬證書或契稅完稅證明上注明的時間為始點(diǎn)，以本次上市交易買賣合同時間為終點(diǎn)，來計(jì)算。

六、住房辦證不滿2年，增值稅能不能免？滿2年怎么認(rèn)定？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號），2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。已滿兩年的則免繳營業(yè)稅。如何判斷購房是否滿兩年則是根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號）規(guī)定，個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明，若二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即將房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間與契稅完稅證明上注明的時間的進(jìn)行比較，以較早的時間作為購買房屋的時間。營業(yè)稅改為增值稅后繼續(xù)沿用上述政策。若所購房產(chǎn)的房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間與契稅完稅證明上注明的時間均不滿兩年，則應(yīng)繳納增值稅。

七、其他須知

1.納稅人申請享受稅收優(yōu)惠的，應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交家庭成員信息證明和購房所在地的房地產(chǎn)管理部門出具的納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果。具備部門信息共享?xiàng)l件的，納稅人可授權(quán)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過信息共享方式取得相關(guān)信息；不具備信息共享?xiàng)l件，且納稅人不能提交相關(guān)證明材料的，納稅人可按規(guī)定適用告知承諾制辦理，報送相應(yīng)的《稅務(wù)證明事項(xiàng)告知承諾書》，并對承諾的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。

2.對于2024年12月1日后個人購買住房申報繳納契稅的，以及2024年12月1日前購買住房但于2024年12月1日后申報繳納契稅的，符合新發(fā)布公告規(guī)定的均可按新發(fā)布公告執(zhí)行。

3.2024年12月1日前，個人銷售住房涉及的增值稅尚未申報繳納的，符合新發(fā)布公告規(guī)定的可按新發(fā)布公告執(zhí)行。

4.根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條，有關(guān)城市的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)公布后，稅務(wù)機(jī)關(guān)新受理清算申報的項(xiàng)目，以及在具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)公布前已受理清算申報但未出具清算審核結(jié)論的項(xiàng)目，按新公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)公布前出具清算審核結(jié)論的項(xiàng)目，仍按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

信息來源：財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、福州市不動產(chǎn)登記及交易中心、福州稅務(wù)等。

以上內(nèi)容均依據(jù)官方匯總，具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)待地方落實(shí)。

以福州地區(qū)為例，根據(jù)福州市不動產(chǎn)登記和交易中心文件可知，福州市的法拍房也存在一定的限售期。那么所有權(quán)人若是在限售期內(nèi)通過中介機(jī)構(gòu)賣房，與不知情的買受人簽訂買賣合同而導(dǎo)致房屋無法過戶，該合同效力如何？若是合法有效買受人，又該如何維護(hù)權(quán)益呢？對此，福建明安律師事務(wù)所首席律師鄭淑瓊為我們帶來了一組關(guān)于法拍房糾紛案例判定結(jié)果，并圍繞案件做出了詳細(xì)的解答。

參考案例：（2018）閩01民終7218號

事件經(jīng)過：

被告人邱兵因未向買受人薛某說明房屋限售情況，導(dǎo)致買受人薛某造成經(jīng)濟(jì)上的損失。而后因私下商界無果，被告人邱兵被原告薛某一紙律書告上法院。

案件審判結(jié)果：

一審法院認(rèn)為，被告邱兵作為房屋的所有權(quán)人及出售方，特別是被告邱兵作為外地戶口，非福州本地戶口，更應(yīng)當(dāng)負(fù)有全面審查房屋限售情況并向買受人予以說明的義務(wù)。故被告邱兵未能于簽訂房屋買賣合同前確定房屋是否可以上市交易的事由并非不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情形，不構(gòu)成不可抗力。因此，被告邱兵應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)”的規(guī)定，就本案合同的實(shí)際履行情況，因《存量房買賣合同》中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，且原告薛雪梅作為房屋的買受方，在簽訂房屋買賣合同時亦應(yīng)盡到合理的注意義務(wù)，其未能全面了解該房屋是否允許上市交易的相關(guān)信息，對合同的解除亦應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。故一審法院依法對邱兵應(yīng)支付給薛雪梅的違約金數(shù)額酌情予以減少，將違約金數(shù)額酌定為合同總價款4650000元的3%，即139500元。對于原告薛雪梅所主張違約金超過該數(shù)額的部分，一審法院不予支持。

二審法院認(rèn)為，福州市人民政府在2017年3月28日發(fā)布《福州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，規(guī)定非本市五城區(qū)戶籍居民家庭購買第一套住房，取得不動產(chǎn)證未滿2年的，不得上市交易。訟爭房屋屬于上述通知規(guī)定的限售范圍，不能上市交易。邱兵作為訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)人和房屋買賣交易的出賣人，其在交易前應(yīng)確認(rèn)訟爭房屋是否存在限制交易的情形。邱兵在未確認(rèn)清楚的情況下將訟爭房屋出售給薛雪梅，并在合同中作出“不存在限制房產(chǎn)交易的情形”的保證，其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。綜合考慮雙方的過錯程度以及薛雪梅的實(shí)際損失，一審判決將違約金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為合同總價款的3%即139500元，較為合理，本院予以維持。

對此案件審判結(jié)果，福建明安律師事務(wù)所鄭淑瓊律師表示：根據(jù)《民法典》第九百六十二條“中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”房產(chǎn)中介作為專業(yè)從事居間服務(wù)的機(jī)構(gòu)，具有專業(yè)的業(yè)務(wù)能力，對于當(dāng)?shù)氐南拶徴咝畔⒎浅Ｇ宄揖哂辛私饬x務(wù)，在買賣過程中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審核相關(guān)信息、完整如實(shí)的向買賣雙方披露相關(guān)信息和交易風(fēng)險，應(yīng)充分盡到告知義務(wù)，不得隱瞞任何與交易相關(guān)的信息，否則對于所造成的損害應(yīng)當(dāng)承當(dāng)賠償責(zé)任。

不僅如此，對于出賣方而言，其負(fù)有審慎義務(wù)，買房前應(yīng)當(dāng)了解當(dāng)?shù)卣撸谫u房時建立合同關(guān)系之前如實(shí)告知出售房產(chǎn)的信息及自身基本情況的責(zé)任，因此在合同無法履行的情況下不能簡單的以“未與買受人交流”或是“不知房屋在限售期”為由而主張免責(zé)，而應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任。

所以，當(dāng)房屋所有權(quán)人通過中介賣限售房，買受人不知情且發(fā)生無法過戶的情況下，可以向出賣人與中介機(jī)構(gòu)追究違約責(zé)任，而未盡到告知義務(wù)的中介機(jī)構(gòu)不僅不能收取中介費(fèi)還要承當(dāng)相應(yīng)的賠償責(zé)任。因?yàn)橘I受人亦未盡到合理的注意義務(wù)，未對訟爭房屋是否允許上市交易進(jìn)行必要的審查因此也存在過錯，所以法院會綜合考慮雙方的過錯程度與實(shí)際損失，一般將違約金標(biāo)準(zhǔn)定為合同總價款的3%左右，不大可能完全依據(jù)合同約定違約責(zé)任進(jìn)行賠償。

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作為福建明安律師事務(wù)所創(chuàng)始人——鄭淑瓊律師，迄今為止已深耕家事法律領(lǐng)域10年之久，曾先后在福建省內(nèi)大型律所、全國綜合排名前五律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)。從業(yè)期間，代理過一系列典型訴訟與非訴訟家事案件，尤其在婚姻家庭、離婚協(xié)商、爭取孩子撫養(yǎng)權(quán)、遺產(chǎn)繼承、房屋爭議、財(cái)富傳承、合同見證等領(lǐng)域擁有豐富的訴訟代理與非訴協(xié)調(diào)經(jīng)驗(yàn)和扎實(shí)高效的辦案技能與實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。

針對本次法律案件分享，鄭淑瓊律師表示：希望通過“精準(zhǔn)普法”方式，以身邊的真實(shí)案例讓廣大民眾對法律有更多的認(rèn)識與了解，增強(qiáng)對法律意識和風(fēng)險防范能力，最終能真正拿起法律這把“武器”來保護(hù)自身權(quán)益不受損害。

二手房買賣風(fēng)險防范三點(diǎn)提示
二手房買賣中的法律問題很多，以上述十個案例為例，不同的房產(chǎn)類型、交易方式，都可能產(chǎn)生很多個案化的法律風(fēng)險。但是通過觀察我們也不難發(fā)現(xiàn)，不同類型的“風(fēng)險房”，也適用一些共同的風(fēng)險防范措施。
準(zhǔn)確掌握房產(chǎn)信息
在房屋購買前，除了查看房屋的基本信息，更要認(rèn)真審查房屋的法律信息，一般而言基本的審查可以分三步：第一步，看房產(chǎn)證。看房產(chǎn)證是不是原件，所載產(chǎn)權(quán)人與出售人身份證是不是一致，是否存在抵押登記，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是否為售房人單獨(dú)所有。第二步，看戶口本。看售房人的戶口本，主要看婚姻狀況，戶籍所在地是否為房屋所在地，最好再問問賣方遷出戶口后是否有落戶地址。第三步，看房子。看房子里的實(shí)際居住情況，是賣房人自住還是出租中，如果出租中還需要看租賃合同。去物業(yè)、供暖等部門詢問是否有欠費(fèi)情況等等。除了以上三步，如果需要進(jìn)一步審查的話，可以要求售房人配合到房管部門、派出所戶籍部門查詢房屋情況、戶籍情況等。
妥善簽訂購房合同
簽訂購房合同可以自行簽訂，也可以通過中介公司簽訂。通過中介公司簽訂的，中介公司一般在提供北京市存量房屋買賣合同格式范本的同時，還會提供一份補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議記載雙方除房屋買賣合同之外約定的事項(xiàng)。兩份協(xié)議都具有法律效力，但補(bǔ)充協(xié)議不能與房屋買賣合同相沖突。這兩份文件都要認(rèn)真審查三個方面：一是交易流程。交易流程要簡明扼要，沒有歧義。尤其房屋情況復(fù)雜，涉及付款、貸款、過戶、騰房等情況，要約定明確，安排合理。二是時間節(jié)點(diǎn)。視實(shí)際情況對交易過程中的時間進(jìn)行合理規(guī)劃，對時間節(jié)點(diǎn)要約定在合同上，避免推諉扯皮，分不清責(zé)任。比如每次的交款時間、辦理上市、辦理貸款、過戶、騰房時間等等。三是違約責(zé)任。沒有違約責(zé)任就沒有履行保障。要盡量約定每種履約行為的違約責(zé)任。比如逾期遷戶的違約責(zé)任、逾期付款、逾期騰房的違約責(zé)任等等。防止責(zé)任不清，發(fā)生糾紛無法維護(hù)自身合法權(quán)益。
注意證據(jù)固定留存
房屋買賣因涉及到諸多環(huán)節(jié)，耗時少則數(shù)月多則數(shù)年，在交易的各個環(huán)節(jié)，購房者都應(yīng)當(dāng)注意保留相關(guān)文件及證據(jù)，比如對房款的轉(zhuǎn)賬記錄短信記錄等。在賣方不履行合同或者口頭表示無法按照約定期限履行合同時，要保留溝通證據(jù)，必要時可以訴至法院。對雙方在實(shí)際履行過程中達(dá)成的新的約定，要及時作為補(bǔ)充協(xié)議附在買賣合同之后，將口頭合意落到紙面上，以防在產(chǎn)生糾紛后無法查實(shí)。
當(dāng)今社會，房屋買賣是關(guān)系到每個家庭切身利益舉足輕重的大事，更是關(guān)系到社會經(jīng)濟(jì)秩序的重大民生問題，希望通過我們這次的通報，各位媒體朋友能夠向廣大公眾傳遞相關(guān)法律知識，促進(jìn)社會公眾相關(guān)風(fēng)險防范意識的提升，共同推進(jìn)房屋買賣行業(yè)良好秩序的形成！

福州房產(chǎn)律師推薦||用假離婚證逃稅 誰該負(fù)責(zé)？

2015年3月，張先生通過中介公司將自己名下一套“滿五不唯一”的住房出售，但在繳納稅款時，買房人孫女士僅繳納了契稅，并未繳納近20萬元的個人所得稅。心懷疑慮的張先生發(fā)現(xiàn)，交易稅費(fèi)的檔案中竟然有自己的離婚證和唯一住房承諾表，這與自己已婚且不是唯一住房的情況不符，但孫女士對此表示不知情，并把張先生告上法庭，要求其繼續(xù)履行合同，張先生提出反訴，要求解除合同，并向?qū)O女士和中介公司提出各26.9萬元和280萬元的賠償請求。

一審法院判決解除合同，張先生退還5萬元定金，二人均不服，上訴至市一中院。今天上午，此案二審開庭。

????案情

????滿五不唯一 ? ??竟免繳個人所得稅

一審法院查明，2015年3月，張先生通過中介公司北京怡然居客科技發(fā)展有限公司（以下簡稱怡然居客公司），將其名下一套位于昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)約48平方米的房屋，以134.5萬元的總價售與買房人孫女士，之后孫女士支付定金5萬元。

買賣合同約定：交易房屋性質(zhì)為“滿五不唯一”，孫女士承擔(dān)全部稅費(fèi)。合同還約定，因房屋為“滿五不唯一”，個人所得稅應(yīng)當(dāng)按照差額的20%或全額的1%計(jì)征。

張先生稱，根據(jù)當(dāng)時中介的計(jì)算，孫女士要支付的個人所得稅為18萬元。

2015年4月，孫女士只繳納了契稅1.22萬元，對于孫女士免征個人所得稅，張先生深感疑惑，向?qū)O女士及中介公司追問原因，但未得到明確答復(fù)。后張先生查詢了交易檔案，竟發(fā)現(xiàn)其中有自己的離婚證復(fù)印件及家庭唯一住房承諾表，上有自己的簽字。

張先生認(rèn)為怡然居客公司與孫女士中的一方或者兩方串通偽造了離婚證及承諾表，逃稅這不僅會影響自己的信用記錄，甚至?xí)齺硇淌仑?zé)任，而孫女士對此表示不知情，并把張先生告上法庭，要求其繼續(xù)履行合同之外，提出違約金的賠償請求，張先生提出反訴，要求解除合同外，還要求孫女士賠償違約金26.9萬，第三人怡然居客公司先行賠償自己置換房屋交易成本等損失280萬元。

一審

????買家中介都稱 ? ?不存在違約情況

一審?fù)徶校降胤蕉悇?wù)局出具了一份說明，經(jīng)其核算，此次交易少繳稅款共計(jì)19萬多元。因涉嫌偽造離婚證這一情況，該局已于2015年8月報案，但截至一審?fù)彆r，并未有進(jìn)展。

庭審中，張先生提交了一份中介公司為其出具的《情況說明》，中介公司承認(rèn)張先生當(dāng)時并未提交離婚證。關(guān)于簽字問題，張先生稱當(dāng)時他人只將一沓材料的右下角逐頁翻起讓他簽字，其在未能仔細(xì)閱讀材料內(nèi)容的情況下被騙所簽。

孫女士在一審答辯中稱，自己是嚴(yán)格按照稅務(wù)部門的手續(xù)繳納，不存在違約情況。第三人怡然居客公司稱，同意孫女士的訴求，不同意張先生的反訴請求。

值得注意的是，庭審中的另一份證據(jù)顯示，涉案交易的中介公司員工白某，曾為孫女士介紹了一位自稱有辦法避稅的朋友，但要收取避稅金額的一半作為報酬。“我清楚地知道自己的錯誤，不應(yīng)該做出這樣的事情。”證據(jù)中白某稱。

一審法院審理認(rèn)為，孫女士和張先生各有過錯：孫女士對稅費(fèi)數(shù)額不知情的辯稱，不合常理；張先生在唯一住房承諾表上簽字，未盡到注意義務(wù)。最終，法院判決解除合同，張先生返還5萬元定金，駁回雙方其他訴求。

????二審

????買賣雙方訴苦 ??房價大漲損失大

今天上午的庭審，孫女士一方請求法庭撤銷一審法院判決，發(fā)回重審，或者改判，支持其一審全部訴求。張先生一方稱，請求法庭撤銷一審法院判決中的第二項(xiàng)和第四項(xiàng)，即退還5萬元定金和駁回其賠償請求，改判支持其一審全部訴訟請求。

張先生一方認(rèn)為，一審法院判決雙方均有過錯，是不正確的，合同的解除是孫女士故意偷逃稅款導(dǎo)致，張先生在簽訂過戶手續(xù)時已經(jīng)盡到合理的注意義務(wù)，“交易大廳人員眾多，加之對方設(shè)計(jì)欺騙，我很難察覺。”

另外，張先生提到，自己要置換的房屋價格已經(jīng)從當(dāng)時的500多萬漲到了現(xiàn)在的1000多萬。

孫女士一方稱，在整個房屋交易過程中，自己均按照合同的要求，辦理稅費(fèi)手續(xù)，履約不存在過錯。針對一審中白某的證言，孫女士稱，上面既沒有白某的簽字，也沒有中介公司的蓋章，“另外，白某目前是公安機(jī)關(guān)通緝的嫌疑人，其證言的效力值得懷疑。”

孫女士也提到房屋漲價，“涉案房屋已經(jīng)漲價一倍，我們最后卻只收到5萬元定金。”

第三人怡然居客公司稱，同意一審判決，不同意二上訴人的上訴請求。白某的行為不是職務(wù)行為，公司不應(yīng)為其買單。

截至記者發(fā)稿，本案還在審理中。

來源：北京晚報；記者： 張宇

關(guān)鍵詞：房屋買賣 居間服務(wù) 超越經(jīng)營許可范圍 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同

裁判主旨：房產(chǎn)買賣居間服務(wù)并非法定的國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營的項(xiàng)目，超過經(jīng)營許可范圍進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)屬一般的違規(guī)行為，不屬違反行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此簽訂的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》應(yīng)認(rèn)定有效合同。

案情簡介：

2011年6月25日，朱春秀、任紅英作為賣方與買方李金地以及中介服務(wù)方鑫晟公司簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》一份，合同約定，朱春秀、任紅英將座落于福州市晉安區(qū)福新中路岳峰林業(yè)樓304單元及林業(yè)樓9#附屬間賣給李金地，成交價格680000元，鑫晟公司受朱春秀、任紅英、第三人李金地的委托，就房屋買賣一事提供中介服務(wù)，服務(wù)范圍：為朱春秀、任紅英、第三人李金地提供交易機(jī)會，促成交易成功；協(xié)助雙方簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議；代辦權(quán)屬過戶手續(xù)、為第三人李金地辦理商業(yè)銀行按揭貸款手續(xù)等。在買賣雙方未改變交易條件，交易程序正常執(zhí)行的情況下，鑫晟公司保證朱春秀、任紅英如期收到全部房款、買方如期接收房產(chǎn)，因鑫晟公司工作不盡責(zé)致朱春秀、任紅英不能如期收到房款或買方不能如期收到房產(chǎn)過戶的，鑫晟公司承擔(dān)違約責(zé)任等。2011年9月9日，朱春秀、任紅英與買方李金地簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》一份，協(xié)議約定，原合同約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)李金地于2011年9月16日提前付清房款余額，朱春秀、任紅英同意于2011年9月16日將上述房產(chǎn)完整的交付于李金地，朱春秀、任紅英無償配合李金地辦理該房產(chǎn)的一切按揭貸款、戶口遷移、買賣過戶、物業(yè)交接等相關(guān)手續(xù)。簽約后，第三人李金地按約直接向朱春秀、任紅英付清房款，該房屋產(chǎn)權(quán)也已過戶到買方李金地名下。

現(xiàn)朱春秀、任紅英以鑫晟公司及第三人李金地故意扣留房款，要求鑫晟公司及第三人李金地賠償損失訴至一審法院。

另查，鑫晟公司經(jīng)營范圍為對商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)投資咨詢。

法院認(rèn)為：

鼓樓法院：鑫晟公司雖不具有房產(chǎn)中介資質(zhì)，其超越工商營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營許可范圍與朱春秀、任紅英、第三人李金地簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》，但鑫晟公司超過經(jīng)營許可范圍進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)屬一般的違規(guī)行為，不屬違反“行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，故本案訟爭《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》應(yīng)認(rèn)定有效合同。《經(jīng)紀(jì)合同》簽約后，鑫晟公司促成朱春秀、任紅英與第三人李金地房屋買賣交易成功，原告已如期收到全部房款、第三人李金地已如期接收房產(chǎn)并辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)，鑫晟公司已按約全部完成了中介任務(wù)。

福州中院：上訴人與被上訴人及第三人簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》，系當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，被上訴人鑫晟公司雖超越經(jīng)營范圍提供房屋買賣居間服務(wù)，但房產(chǎn)買賣居間服務(wù)并非法定的國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營的項(xiàng)目，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（一）》第十條關(guān)于“當(dāng)事人超越經(jīng)營范圍訂立合同，人民法院不因此認(rèn)定合同無效。但違反國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營規(guī)定的除外。”的規(guī)定，合同不因此無效。故一審對訟爭合同效力的認(rèn)定是正確的。

福州房產(chǎn)律師蔡思斌評析：

《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（一）》第十條關(guān)于“當(dāng)事人超越經(jīng)營范圍訂立合同，人民法院不因此認(rèn)定合同無效。但違反國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營規(guī)定的除外。” 因此法院認(rèn)定房產(chǎn)買賣居間服務(wù)并非法定的國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營的項(xiàng)目，故《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》仍然有效。但因?yàn)閷?shí)務(wù)中大眾對房屋買賣的一些手續(xù)、流程都不熟悉，房屋中介機(jī)構(gòu)是重要的存在。故雖然《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》仍然有效，但因?yàn)樵摍C(jī)構(gòu)的不專業(yè)而導(dǎo)致的房屋買賣過程中發(fā)生糾紛，得不償失。建議購房人慎重選擇房屋中介機(jī)構(gòu)。

案例索引：

?? ?福州市中級人民法院（2014）榕民終字第3836號“朱春秀、任紅英與福州市鼓樓區(qū)鑫晟投資咨詢有限公司居間合同糾紛”，見《朱春秀、任紅英與福州市鼓樓區(qū)鑫晟投資咨詢有限公司居間合同糾紛二審民事判決書》（審判長陳光卓，代理審判員田始鳳、陳學(xué)輝），載 《無訟案例》（20141215）。

關(guān)鍵詞：二手房買賣 戶口遷移 戶口清空

裁判主旨：合同中對戶口遷移時間有明確約定的，一方未履行的，另一方就此事宜訴諸法院，法院會予以立案受理。?

案情簡介：

2010年9月9日，原告鄒志平與被告廖金玉簽訂《房產(chǎn)預(yù)約買賣協(xié)議書》一份，約定被告將案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給原告，房產(chǎn)總價660000元。協(xié)議約定被告新產(chǎn)權(quán)證出來后一個月內(nèi)將落戶在本房屋的原有戶口全部遷出，如被告未按時遷出戶口，每逾期一日按房款總額的萬分之五計(jì)算違約金。合同簽訂后，原告依約履行協(xié)議書約定的付款義務(wù)，該房產(chǎn)也于2011年12月15日轉(zhuǎn)移登記在原告名下。但被告至今未將登記在該房產(chǎn)內(nèi)的戶口清空。原告訴至法院，請求判令被告將原落戶在廈門市海滄區(qū)興港路興港七里4號1502室房產(chǎn)的戶口清空。

法院認(rèn)為：

海滄法院：本案系房屋買賣合同糾紛。原告鄒志平與被告廖金玉簽訂的《房產(chǎn)預(yù)約買賣協(xié)議書》系雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。被告承諾于新產(chǎn)權(quán)證做出后一個月內(nèi)將原有戶口遷出案涉房產(chǎn)，但并未履行。原告請求被告將原有戶口遷出案涉房產(chǎn)，符合合同約定，應(yīng)予以支持。判決被告廖金玉應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將原登記在廈門市海滄區(qū)興港路興港七里4號1502室房產(chǎn)的戶口清空。

福州律師蔡思斌評析：

基于二手房買賣合同項(xiàng)下的戶口遷移糾紛是十分常見的。之前的司法實(shí)踐中有些法院認(rèn)為，戶口遷移屬于公安機(jī)關(guān)戶籍管理的范疇，人民法院不會受理及審理公安機(jī)關(guān)也無權(quán)強(qiáng)制要求原房主將戶口遷出，故如原房主拒絕配合，并無有效措施迫使原房主遷出戶口。

但隨著糾紛的增加，買方在購買二手房時應(yīng)加強(qiáng)自我保護(hù)，簽訂了有關(guān)戶口遷移的條款，不僅要明確約定賣方及其家屬戶口遷出的時間，還明確不及時遷移的法律后果，一旦出現(xiàn)售房者延期履行或不履行的情況，購房者便可以根據(jù)合同約定，要求賠償損失。就本案而言，如今對戶口遷移事宜訴諸法院的，法院也會予以受理了。但這是廈門海滄區(qū)法院，各地法院做法或仍有區(qū)別，各位購房者要注意其中風(fēng)險。但無論如何，事先明確約定賣方遷出戶口的期限并約定相應(yīng)的違約責(zé)任，這總是好的。對于違約金，各地法院都會支持的。

案例索引：

廈門市海滄區(qū)人民法院（2015）海民初字第3540號“鄒志平與廖金玉房屋買賣合同糾紛”，見《鄒志平與廖金玉房屋買賣合同糾紛一審民事判決書》（審判員黃建和），載《無訟案例》（20151203）。