色老头一区二区三区在线观看,日韩一区二区三区xxxx,亚洲精品99

開發(fā)商能否在承擔(dān)保證責(zé)任且解除合同后向購(gòu)房者主張債務(wù)抵銷？||福州債權(quán)債務(wù)律師、福州商品房律師推薦

福州律師網(wǎng) — Sun, 25 Dec 2016 03:13:03 +0000

?開發(fā)商能否在承擔(dān)保證責(zé)任且解除合同后向購(gòu)房者主張債務(wù)抵銷？||福州債權(quán)債務(wù)律師、福州商品房律師推薦

一、背景：由一則案例引發(fā)

最高人民法院在2014年第9期的《最高人民法院公報(bào)》中刊登了《光大銀行上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)公司、陳思綺保證合同糾紛案》的公報(bào)案例明確，抵押預(yù)告登記不享有抵押權(quán)登記產(chǎn)生的法律后果，不享有優(yōu)先受償權(quán)。此案例一出，很多法院紛紛調(diào)整了裁判思路，如福建法院（參考案例：（2015）閩民終字第140號(hào)），但筆者了解到有部分法院仍然保持抵押預(yù)告登記享有優(yōu)先受償權(quán)裁判思路，如紹興法院（參考案例：（2015）浙紹商終字第939號(hào)）。受到法院裁判規(guī)則的影響，銀行業(yè)亦調(diào)整了其貸款業(yè)務(wù)模式，如廣東銀行業(yè)同業(yè)公會(huì)在其2014年第3期《銀行業(yè)務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)提示》就提出“延長(zhǎng)開發(fā)商階段性擔(dān)保至抵押房產(chǎn)辦妥正式的抵押登記或貸款債務(wù)全部清償之日”的操作建議。故而時(shí)下在商品房預(yù)售的買賣合同中，就出現(xiàn)延長(zhǎng)開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保操作模式。按揭貸款雖然促進(jìn)了房屋的銷售，加速了房地產(chǎn)開發(fā)資金運(yùn)轉(zhuǎn)，并為開發(fā)商化解了不能及時(shí)收回房款的風(fēng)險(xiǎn)，但隨之而來的問題是開發(fā)商為停供、斷供貸款的購(gòu)房者向銀行承擔(dān)保證責(zé)任的情況屢屢出現(xiàn)。不僅如此，購(gòu)房者在購(gòu)房之外的其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中產(chǎn)生的債務(wù)糾紛也會(huì)因按揭購(gòu)房這一“橋梁”波及到本來與購(gòu)房者債務(wù)毫無瓜葛的開發(fā)商。因此，如何防范購(gòu)房者按揭貸款提供保證擔(dān)保所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，已成為開發(fā)商不得不面對(duì)和解決的難題。

二、問題：一個(gè)爭(zhēng)議權(quán)利的行使

隨著裁判規(guī)則與銀行按揭貸款業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之變化，現(xiàn)在《商品房買賣合同》中，開發(fā)商往往會(huì)增加一項(xiàng)解除條款，即當(dāng)購(gòu)房者出現(xiàn)不能如期償還按揭貸款導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任時(shí)，開發(fā)商有權(quán)解除合同。故而，開發(fā)商往往會(huì)在被銀行起訴要求承擔(dān)保證責(zé)任的同時(shí)行使合同的解除權(quán)。至此，若開發(fā)商承擔(dān)了保證責(zé)任后，即具有依據(jù)《擔(dān)保法》第31條規(guī)定向購(gòu)房者（債務(wù)人）追償?shù)恼?qǐng)求權(quán)；與此同時(shí)，若開發(fā)商依據(jù)合同約定行使解除權(quán)，在合同解除后，購(gòu)房者即具有依據(jù)《合同法》第97條規(guī)定要求開發(fā)商返還已付購(gòu)房款的請(qǐng)求權(quán)。在這樣的互負(fù)債務(wù)的結(jié)構(gòu)模式（其關(guān)系如下圖）下，開發(fā)商為了滿足低成本、快捷的處理需求，往往會(huì)提出行使抵銷權(quán)的主張，但此時(shí)能否行使抵銷權(quán)便成為值得討論的重要話題。

三、抵銷權(quán)行使的裁判規(guī)則

?1.雙方互負(fù)債務(wù)的給付種類不同不符合法定抵銷的行使要件《合同法》第99條規(guī)定，法定抵銷應(yīng)當(dāng)雙方互負(fù)債務(wù)而其給付種類相同，即標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同，可以以一方的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)，按對(duì)等數(shù)額，使債務(wù)相互消滅。若債權(quán)所依據(jù)的法律關(guān)系不相同，又不存在抵銷合意的時(shí)候，不符合法定抵銷所應(yīng)具備的構(gòu)成要件。行為人據(jù)此主張抵銷的，人民法院不予支持。案例索引：福建省高級(jí)人民法院（2014）閩民終字第339號(hào)“李明佑與劉新華民間借貸糾紛案件”；上海市第二中級(jí)人民法院（2016）滬02民終7302號(hào)“符捷與蔡伊文、顧思思民間借貸糾紛案件”。

2.雙方存在抵銷合意的情況下，不受給付種類的限制

《合同法》第100條規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商一致，雙方互負(fù)債務(wù)可以相互抵銷，不受給付種類的限制。換言之，雙方合意抵銷的情況下的，即使雙方互負(fù)債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)不相同的，也符合抵銷的形式要件。行為人依據(jù)單方行為主張抵銷的，發(fā)生債務(wù)消滅的法律效力。

案例索引：浙江省慈溪市人民法院（2016）浙0282民初9264號(hào)“華潤(rùn)置地（寧波）發(fā)展有限公司與余雪波商品房銷售合同糾紛案件”；金華市婺城區(qū)人民法院（2016）浙0702民初7542號(hào)“中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司金華經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)支行與杜永剛、何曉鶯、浙江尚格置業(yè)有限公司金融借款合同糾紛案件”。

3.抵銷具有溯及效力，債的關(guān)系溯及抵銷權(quán)發(fā)生時(shí)消滅

抵銷的溯及效力，為許多立法例肯定，如荷蘭民法典第６編第１章第129條第１款、日本民法典第560條第2項(xiàng)以及臺(tái)灣民法第335條第１項(xiàng)等。中國(guó)大陸的合同法雖然沒有明確規(guī)定這一效力，在解釋上亦應(yīng)作相同解釋。申言之，抵銷使當(dāng)事人之間的債的關(guān)系溯及抵銷權(quán)發(fā)生時(shí)消滅，因而抵銷還可發(fā)生以下效果：其一，因?yàn)橹鲝埖咒N，自抵銷權(quán)發(fā)生時(shí)（學(xué)說上稱為抵銷適狀）起就消滅的債務(wù)，不再發(fā)生支付利息的債務(wù)；其二，因主張抵銷，自抵銷權(quán)發(fā)生時(shí)起就消滅的債務(wù)，故不發(fā)生債務(wù)人遲延責(zé)任，所以如果在抵銷權(quán)發(fā)生后一方債務(wù)人已向?qū)Ψ街Ц独ⅲ咒N后支付利息一方獲得不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。

理論索引：上海法院網(wǎng)《抵銷的成立及抵銷效力的溯及力問題》；廖軍.論抵銷的形式及其效力[J].法律科學(xué)（西北政法大學(xué)學(xué)報(bào)），2004（3）。

???四、分析與提示

若開發(fā)商承擔(dān)了保證責(zé)任的同時(shí)解除其與購(gòu)房者簽訂的《商品房合同》，此時(shí)所形成的兩種債的分別為：一是開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任后向購(gòu)房者追償權(quán)之債，其依據(jù)是擔(dān)保法律關(guān)系；二是購(gòu)房者要求開發(fā)商返還房款合同之債，其依據(jù)是買賣合同法律關(guān)系。開發(fā)商與購(gòu)房者互負(fù)債務(wù)的給付種類不同，在沒有開發(fā)商與購(gòu)房者抵銷的合意的時(shí)候，不符合《合同法》第99條規(guī)定的法定抵銷之要件。另外，即使合同約定以開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任作為合同解除條件，那么依照《合同法》第96條，該解除權(quán)也存在一個(gè)購(gòu)房者的異議權(quán)利，即最終合同能否解除應(yīng)當(dāng)經(jīng)過司法或者仲裁程序最后確認(rèn)。故而，此處開發(fā)商不能直接請(qǐng)求行使抵銷權(quán)。律師提示：1.抵銷具有便利當(dāng)事人，簡(jiǎn)化債務(wù)清償?shù)墓δ埽?/strong>自羅馬法以來，為各國(guó)民法體系所接受。開發(fā)商若需要能夠享受到這種簡(jiǎn)化的債務(wù)清償方式，則建議在《商品房買賣合同》中約定“開發(fā)商作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任后，購(gòu)房者應(yīng)償付開發(fā)商的代償款項(xiàng)及解約違約金（如有），開發(fā)商可直接從購(gòu)房者支付的房?jī)r(jià)款中扣除代償款項(xiàng)及違約金”等合意抵銷條款。

2.但需要注意的是，若開發(fā)商主張行使抵銷權(quán)，則會(huì)喪失抵銷情形成就之日起至行使抵銷之日止期間的債務(wù)利息或者遲延責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)。

3.除了增加合意抵銷條款之外，對(duì)于預(yù)售商品房按揭貸款中開發(fā)商的保證責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)防范，還建議采用“及時(shí)協(xié)助購(gòu)房者辦理房產(chǎn)過戶以及抵押登記手續(xù)以及“設(shè)計(jì)開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任情形時(shí)的解除條款”等等風(fēng)險(xiǎn)防范措施，以未雨綢繆，避免不必要的損失。

作者：黃琴?，來源：天衡聯(lián)合律師事務(wù)所

福建高院案例：合同真意應(yīng)當(dāng)在相關(guān)背景下作合理解釋||福州債權(quán)債務(wù)律師、合同債務(wù)律師推薦了解

福州律師網(wǎng) — Tue, 20 Dec 2016 10:20:50 +0000

福建高院案例：合同真意應(yīng)當(dāng)在相關(guān)背景下作合理解釋||福州債權(quán)債務(wù)律師、合同債務(wù)律師推薦了解

按：關(guān)于合同解釋，大陸法系采用意思說，英美法系采用表示說，而我國(guó)同時(shí)采用文義解釋、整體解釋、目的解釋、習(xí)慣解釋和誠(chéng)實(shí)信用解釋等多種解釋原則。但是由于條文表述過于簡(jiǎn)單，缺乏層次性，對(duì)于何種條件下運(yùn)用何種解釋語焉不詳，往往會(huì)導(dǎo)致爭(zhēng)議產(chǎn)生。

一、案情概要

XX路的247、251號(hào)第二、三、四層及249號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱訴爭(zhēng)房屋），產(chǎn)權(quán)登記在莊某進(jìn)和莊某輝名下。后二人因遷居海外，于1988年9月15日，以委托人（donor）的名義向受托人（donee）何某、莊某欽，出具一份《委托書》（power of attorney）（馬認(rèn)字第88224號(hào)），確認(rèn)二委托人為訴爭(zhēng)房屋的業(yè)主，并授權(quán)何某與莊某欽維護(hù)、出租、轉(zhuǎn)讓訴爭(zhēng)房屋等事項(xiàng)。1989年6月5日，莊某輝的妻子莊某娘作出公證《聲明書》（馬認(rèn)字第890170號(hào)），表示同意將其從莊某輝處獲得的訴爭(zhēng)房屋二分之一份額轉(zhuǎn)讓給何某和莊某欽。莊某欽于2005年5月10日以《公證書》的形式表示同意接受莊某進(jìn)、莊某輝及莊某娘對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)的贈(zèng)與，并于2005年12月27日以何某遺產(chǎn)管理人的身份辦理何某接受贈(zèng)與訴爭(zhēng)房產(chǎn)的公證。莊某進(jìn)于1997年死亡，何某于1998年死亡，莊某輝于1999年死亡。2005年10月17日，莊某娘立下遺囑，聲明其夫莊某輝生前與莊某進(jìn)于1949年在廈門共同購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋，其中屬于其所有及應(yīng)繼承的份額由李某繼承。該遺囑經(jīng)泉州市公證處公證。2006年3月13日，莊某娘、李某作為繼承人，莊某輝作為被繼承人辦理三份《繼承權(quán)公證書》，載明訴爭(zhēng)房屋中莊某輝名下的房產(chǎn)份額由莊某娘和李某共同繼承。2013年7月23日，廈門市思明區(qū)公證處確認(rèn)莊某娘于2009年11月30日在馬來西亞因病死亡；莊某娘生前所立遺囑真實(shí)、有效，根據(jù)遺囑內(nèi)容，莊某娘死亡時(shí)遺留的訴爭(zhēng)房屋份額由李某繼承。

莊某欽依據(jù)馬認(rèn)字第88224號(hào)公證《委托書》（power of attorney）及馬認(rèn)字第890170號(hào)公證《聲明書》向廈門中院起訴要求確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋50%歸莊某欽所有。

一審法院觀點(diǎn)：

一審法院認(rèn)為：莊某欽請(qǐng)求確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋的50%份額歸其所有，訴求的依據(jù)系基于訴爭(zhēng)的《委托書》為贈(zèng)與合同。從《委托書》的內(nèi)容來看，其中多次出現(xiàn)“上述房產(chǎn)均分轉(zhuǎn)讓給何某和莊某欽，并將他們的名字登記為上述房產(chǎn)的所有者”的表述或者類似的內(nèi)容。該表述很明確的表達(dá)了簽訂人將訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記在何某和莊某欽名下的意思表示。對(duì)于上述內(nèi)容，李某無法作出合理解釋。同時(shí)，在此后莊某娘于1989年出具的《聲明書》中亦清楚的表述為訴爭(zhēng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給何某和莊某欽。因此，結(jié)合《委托書》的全文以及莊某娘作出的《聲明書》，認(rèn)定該《委托書》實(shí)質(zhì)上為贈(zèng)與合同。訴爭(zhēng)房屋雖未辦理過戶手續(xù)，但舊產(chǎn)權(quán)證書已交與何某與莊某欽二人，二人也實(shí)際接受了贈(zèng)與，長(zhǎng)年占有管理訴爭(zhēng)房屋，因此可以認(rèn)定贈(zèng)與有效。

對(duì)于李某主張的訴爭(zhēng)房產(chǎn)屬于莊某輝的份額已由莊某娘通過訂立遺囑交予李某繼承，因莊某娘贈(zèng)與行為在先，且辦理了公證手續(xù)，亦未依法定程序撤銷贈(zèng)與，故贈(zèng)與合同仍有效，其在遺囑中處分已贈(zèng)與的訴爭(zhēng)房屋份額的行為應(yīng)認(rèn)定無效。

綜上，一審法院判決：確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋的50%歸莊某欽所有。

上訴理由：

上訴人李某認(rèn)為：

1.《委托書》內(nèi)容并非體現(xiàn)為贈(zèng)與。首先，“donee”在《英國(guó)信托法：成文法匯編》中僅解釋為“被授權(quán)人”，“donor”的解釋為“授權(quán)人”，“power of attorney”解釋為“授權(quán)書”，因此《委托書》并非贈(zèng)與文書；從《委托書》的內(nèi)容看，雖然抬頭載明房產(chǎn)“轉(zhuǎn)讓”給何某與莊某欽，但內(nèi)容均體現(xiàn)授權(quán)何某與莊某欽辦理房產(chǎn)的出售、出租、維護(hù)、管理等事宜，其載明“轉(zhuǎn)讓”的目的是為了方便何某與莊某欽行使相關(guān)權(quán)利。

2.即使該《委托書》為贈(zèng)與合同，莊某欽通過公證方式接受贈(zèng)與，并非經(jīng)過公證的贈(zèng)與，此時(shí)莊某輝早已過世，贈(zèng)與合同因缺少贈(zèng)與主體而無法執(zhí)行，且訴爭(zhēng)房產(chǎn)并未辦理房產(chǎn)過戶登記等手續(xù)，莊某欽的受贈(zèng)行為并未完成。

3.莊某娘于2005年立下公證遺囑的行為可以視為對(duì)《聲明書》的撤銷。

綜上，請(qǐng)求依法撤銷原審判決，改判駁回莊某欽訴訟請(qǐng)求。

?

二審法院觀點(diǎn)：

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于對(duì)《委托書》及《聲明書》的性質(zhì)認(rèn)定。二審法院認(rèn)為莊某欽所主張的贈(zèng)與不能成立，理由如下：

首先，《委托書》中當(dāng)事人的身份使用了“donor”、“donee”的表述，該詞既有贈(zèng)與又有委托的解釋，但《委托書》的題目“power of attorney”，僅有授權(quán)委托的意思。其次，從《委托書》的內(nèi)容看，抬頭部分載明“鑒于我們是在中國(guó)以下房地產(chǎn)的業(yè)主……（即本案訴爭(zhēng)房屋）。又鑒于我們希望將上述房地產(chǎn)均分轉(zhuǎn)讓給何某和莊某欽……”委托書第一條也寫明“向有關(guān)當(dāng)局申請(qǐng)將上述房產(chǎn)均分轉(zhuǎn)讓給何某和莊某欽，并將他們的名字登記為上述房產(chǎn)的所有者”，此處雖表達(dá)為訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)可“登記”在何某、莊某欽名下，但《委托書》除該條外其他條款均體現(xiàn)委托管理訴爭(zhēng)房屋的內(nèi)容，尤其在《委托書》第八條中還約定“依代理人任何合適的目的和條件出售和轉(zhuǎn)讓上述房產(chǎn)或房產(chǎn)的任何部分給任何人（包括代理人本身并開給購(gòu)房款收據(jù)或其它）”亦已明確何某與莊某欽均有權(quán)購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋，與莊某欽主張的“贈(zèng)與”訴爭(zhēng)房屋的意思表示相矛盾。且文中的“轉(zhuǎn)讓”并不能當(dāng)然理解為贈(zèng)與。第三，《聲明書》中亦寫明莊某娘同意將其從莊某輝處獲得的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給何某及莊某欽，亦不能必然推出贈(zèng)與的意思。

在《委托書》及《聲明書》的意思表示不明確，存在多種解釋可能的情況下，莊某輝及莊某娘亦已在其寫給廈門市房管局、李某的信件中表明了其真實(shí)的意思表示為委托管理訴爭(zhēng)房屋，而非贈(zèng)與房屋。且訴爭(zhēng)房屋在莊某輝、莊某娘生前未過戶至何某、莊某欽名下，產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生變更，莊某輝、莊某娘訂立了公證遺囑將訴爭(zhēng)房屋歸屬莊某輝、莊某娘部分由李某繼承，故在莊某進(jìn)、莊某輝、莊某娘等人死亡后，訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬莊某進(jìn)、莊某輝的繼承人共有。

莊某欽主張其享有訴爭(zhēng)房屋50%份額的依據(jù)不足，故福建高院認(rèn)定：原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，判決撤銷原審判決，駁回莊某欽的訴訟請(qǐng)求。

二、典型意義

合同是在契約自由的基礎(chǔ)上當(dāng)事人之間通過協(xié)商形成，是當(dāng)事人自己制定的“法律”，當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)應(yīng)依之為尺度來確定。現(xiàn)實(shí)生活中，由于各種各樣的原因，當(dāng)事人在訂立的合同過程中，往往存在許多歧義與空白，甚至出現(xiàn)合同條款的前后矛盾，因此合同解釋是十分必要的。《合同法》第一百二十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。”該條款規(guī)定了五種合同的解釋方法，即文義解釋、整體解釋、目的解釋、習(xí)慣解釋和誠(chéng)實(shí)信用解釋。但對(duì)于何種情況下適用何種解釋原則語焉不詳，導(dǎo)致實(shí)踐中常常出現(xiàn)爭(zhēng)議。在本案中因“donor”、“donee”具有不同的詞義解釋，導(dǎo)致無法確認(rèn)合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，兩級(jí)法院都對(duì)合同進(jìn)行了解釋：原審法院的文義解釋主要是依據(jù)莊某欽出具的委托書譯本，該譯本中將“donor”與“donee”翻譯為“贈(zèng)與人”與“受贈(zèng)人”，在進(jìn)行整體解釋時(shí)，原審法院認(rèn)為《委托書》中多次出現(xiàn)“上述房產(chǎn)均分轉(zhuǎn)讓給何某和莊某欽，并將他們的名字登記為上述房產(chǎn)的所有者”的表述，結(jié)合產(chǎn)權(quán)證書交付給何某和莊某欽的事實(shí)，由此推定贈(zèng)與行為成立。二審法院根據(jù)文件標(biāo)題“power of attorney”（意為：授權(quán)委托書）及相關(guān)內(nèi)容（授權(quán)何某和莊某欽修繕、維護(hù)、出租、出售或轉(zhuǎn)讓訴爭(zhēng)房屋），結(jié)合記載委托人的真實(shí)意思的其他書面文件，推翻了一審法院對(duì)“贈(zèng)與”的認(rèn)定。筆者認(rèn)為：我國(guó)《合同法》采取的是以客觀主義標(biāo)準(zhǔn)來探求合同條款真實(shí)意思的合同解釋原則，即以主觀主義為主，客觀主義為輔的合同解釋原則。在文字是合同的基礎(chǔ)，當(dāng)合同文義無法得以明確時(shí)，應(yīng)當(dāng)將合同作為一個(gè)整體來進(jìn)行解釋。合同中的每個(gè)詞語、每個(gè)條款都是合同整體中的一個(gè)部分，不能將其從合同整體中割裂出來孤立地進(jìn)行解釋。在合同條款之間出現(xiàn)矛盾時(shí)，應(yīng)盡可能調(diào)和它們之間的沖突使其均為有效，而不是排除其中一個(gè)的效力。但若是合同條款的沖突不可調(diào)和時(shí)，應(yīng)依照特別條款優(yōu)于一般條款、主要條款優(yōu)于次要條款、使合同有效的條款優(yōu)于使合同無效的條款進(jìn)行取舍。除了合同本身以外，合同文字意義應(yīng)在相關(guān)背景下作合理解釋，尤其是在一詞有兩種以上合理字義時(shí)，除參考使用語境、字典注釋等影響遣詞的因素外，有必要回歸考慮當(dāng)事人的主觀意思，并輔以所有相關(guān)書證、物證等加以理解。

案例來源：(2014)閩民終字第1102號(hào)

作者：王海翔、張卉婕

來源：天衡聯(lián)合律師事務(wù)所

? 版權(quán)歸原作者所有，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系處理，謝謝。