案件基本事實(shí)并不算復(fù)雜。2008年間，陳小姐與齊先生在離婚協(xié)商過程中有與齊先生及齊先生父親簽署一份協(xié)議，大意是約定陳小姐在再婚前對(duì)齊先生父親名下一套房屋享有永久無償居住權(quán)，且該協(xié)議在陳小姐與齊先生協(xié)議離婚后生效等。
不想事隔十余年后，齊先生父親隱瞞了上述協(xié)議，以所有權(quán)人身份要求陳小姐立即搬離房屋。因送達(dá)等各種因素，陳小姐未參與該訴訟并錯(cuò)過上訴期，法院最終支持齊先生父親訴訟請(qǐng)求。
陳小姐為維權(quán)，于今年提起居住權(quán)訴訟，要求確認(rèn)協(xié)議有效，并要求齊先生父親配合辦理居住權(quán)登記。
案件判決結(jié)果讓人無法接受，法院駁回陳小姐全部訴請(qǐng)，法院裁判理由有好幾個(gè)，但法院最主要的一個(gè)理由是：
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第三款“民法典施行前的法律事實(shí)持續(xù)至民法典施行后，該法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定，但是法律及司法解釋另有規(guī)定的除外。”及第三條：“民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋沒有規(guī)定而民法典有規(guī)定的，可以適用民法典的規(guī)定，但是明顯減損當(dāng)事人合法權(quán)益、增加當(dāng)事人法定義務(wù)或者背離當(dāng)事人合理預(yù)期的除外。”規(guī)定，本案可適用民法典關(guān)于居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《民法典》第三百六十八條：“居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。”，陳小姐訴請(qǐng)其對(duì)案涉房產(chǎn)享有居住，但并未登記，居住權(quán)尚未設(shè)立，且生效判決已判決陳小姐向齊先生父親返還案涉房產(chǎn)，故陳小姐訴請(qǐng)確認(rèn)其對(duì)案涉房產(chǎn)擁有居住權(quán)，本院依法不予支持。
本案當(dāng)事人當(dāng)然上訴，上訴中針對(duì)該裁判理由駁斥意見為：
陳小姐自2008年12月25日與齊先生在民政局辦理協(xié)議離婚手續(xù)之日，各方協(xié)商簽訂并捺印的《協(xié)議》即生效，陳小姐依據(jù)《協(xié)議》約定，即享有案涉房屋居住權(quán)，一審法院認(rèn)定陳小姐未經(jīng)居住權(quán)登記不享有居住權(quán)系錯(cuò)誤理解《民法典時(shí)間效力規(guī)定》第三條，屬法律適用錯(cuò)誤，依法應(yīng)予糾正。
《協(xié)議》系各方真實(shí)意思表示，依法有效。自陳小姐與齊先生民政局辦理協(xié)議離婚之日，《協(xié)議》即生效，陳小姐即享有《協(xié)議》約定的居住案涉房屋的權(quán)利，該權(quán)利系基于《協(xié)議》約定產(chǎn)生的居住權(quán)。自2008年12月25日《協(xié)議》生效之后，陳小姐便一直居住于案涉房屋到至今，《協(xié)議》履行已跨越《民法典》生效前后。在《民法典》生效前，陳小姐依據(jù)各方協(xié)商約定的《協(xié)議》，享有案涉房屋的居住權(quán)利。在《民法典》施行后，陳小姐亦不因《民法典》的生效而喪失居住權(quán)。
《民法典時(shí)間效力規(guī)定》第三條規(guī)定“民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋沒有規(guī)定而民法典有規(guī)定的，可以適用民法典的規(guī)定，但是明顯減損當(dāng)事人合法權(quán)益、增加當(dāng)事人法定義務(wù)或者背離當(dāng)事人合理預(yù)期的除外。”針對(duì)《民法典》施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，可以適用《民法典》有關(guān)規(guī)定的前提是“沒有明顯減損當(dāng)事人合法權(quán)益、增加當(dāng)事人法定義務(wù)或者背離當(dāng)事人合理預(yù)期”。具體到本案中，陳小姐對(duì)案涉房屋享有的居住權(quán)自2008年12月25日《協(xié)議》生效后即設(shè)立。《民法典》雖規(guī)定了居住權(quán)的登記設(shè)立制度，但該制度明顯增設(shè)了陳小姐應(yīng)承擔(dān)的法定義務(wù)，亦背離陳小姐自身對(duì)案涉房屋享有居住權(quán)的合理預(yù)期。據(jù)此，依法不應(yīng)當(dāng)依據(jù)《民法典》否定陳小姐對(duì)案涉房屋在《民法典》生效前就已享有的居住權(quán)。
同樣一條法律針對(duì)具體案件的適用，法官與律師就會(huì)有不同的看法，結(jié)果截然不同。從普通人認(rèn)知而言，在《民法典》頒布實(shí)施之前，當(dāng)事人依據(jù)《協(xié)議》已經(jīng)取得債權(quán)意義上的居住權(quán)益，該居住權(quán)益不可能因《民法典》頒布實(shí)施之后就無效，就消失，就不被法律所支持的。這不需要精通法律才掌握的知識(shí)，更何況《民法典》已有例外但書條款了。
希望二審能有個(gè)好的結(jié)果，屆時(shí)再與大家探討！
蔡思斌
2022年10月17日
2015年9月王某與某開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，合同簽訂后王某依約支付了首付款，但未支付尾款。合同約定“逾期超過30日后，出賣人有權(quán)解除合同”。由于王某一直未支付剩余尾款，某開發(fā)商于2019年6月向購房者寄送《解除合同通知書》，后向法院提起訴訟要求解除合同。
一審法院觀點(diǎn)
案涉合同簽訂后，王某僅繳納首付款。該合同約定買受人逾期付款的違約責(zé)任為：“逾期超過30日后，出賣人有權(quán)解除合同。”按照此約定，某開發(fā)商于2019年6月向王某郵寄了解除合同通知書，且王某已經(jīng)簽收。故雙方簽訂的商品房買賣合同已經(jīng)解除。
二審法院觀點(diǎn)
王某遲延支付剩余房款超過一個(gè)月，某開發(fā)商即享有涉案房屋買賣合同的解除權(quán)。由于雙方合同中并未約定解除權(quán)的除斥期間，某開發(fā)商解除權(quán)的除斥期間為自享有解除權(quán)之日起一年。2019年6月，某開發(fā)商向王某發(fā)出解除合同通知書，已超過一年的除斥期間，故某開發(fā)商的解除權(quán)已經(jīng)消滅，對(duì)于其解除涉案房屋買賣合同的主張，不予支持。
本案刊登于2022年5月12日《人民法院報(bào)》，明確守約方在因?qū)Ψ竭`約享有約定合同解除權(quán)后沒有在法定期限內(nèi)行使的，解除權(quán)消滅，不得再行主張約定解除權(quán)。”
在福州地區(qū)亦有類似案例：(2021)閩01民終8264號(hào)民事判決，法院認(rèn)為：本案中，雙方于2017年12月27日簽訂《商品房買賣合同》，吳娟于2017年12月27日支付部分購房款2858150元后，之后余款2840000元未能辦理貸款進(jìn)行，亦未依照合同約定的期限內(nèi)一次性將該款支付給大白公司。根據(jù)案涉商品房買賣合同附件六第二條第二款的約定，吳娟最遲應(yīng)在2018年2月15日前支付全部購房款，否則構(gòu)成違約，大白公司有權(quán)解除合同，因雙方并未約定解除權(quán)的行使期限，故大白公司解除權(quán)行使期限應(yīng)從2018年2月16日起至2019年2月15日止，但大白公司于2020年7月23日才向吳娟寄送《關(guān)于解除商品房買賣合同的通知書》，已超過解除權(quán)的除斥期間而不發(fā)生單方解除合同的效力。且吳娟在本案訴訟中要求繼續(xù)履行合同，并不同意解除合同。因此，一審法院對(duì)大白公司請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的《商品房買賣合同》已于2020年7月23日解除的訴求不予支持。
上述案例均是購房者遲延支付購房款，但開發(fā)商未在解除權(quán)行使期限主張解除合同，導(dǎo)致解除權(quán)消滅。解除權(quán)行使期限并非單純針對(duì)開發(fā)商，對(duì)于購房者而言亦是如此，如果開發(fā)商逾期交房而購房者未在法定期限內(nèi)提出解除合同，法院亦不會(huì)支持購房者解除合同的訴請(qǐng)。
例如：江蘇省徐州市中級(jí)人民法院（2021)蘇03民終6967號(hào)民事判決，法院認(rèn)為：合同解除權(quán)作為形成權(quán)的一種，法律明確規(guī)定了除斥期間，權(quán)利人在除斥期間內(nèi)不行使，該權(quán)利即告消滅。相關(guān)法律規(guī)定：“出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”雙方合同中明確約定了交房期限及逾期90日后的合同解除權(quán)。張偉在合同約定的期限內(nèi)未收到潤安公司交付的涉案房屋，亦未提供證據(jù)證明其在逾期90日后的一年內(nèi)曾對(duì)潤安公司進(jìn)行催告，其享有解除權(quán)的期間為2015年12月30日后的一年內(nèi)，即2016年12月30日前。張偉未能提供證據(jù)證明其于2016年12月30日前行使合同解除權(quán)，該權(quán)利消滅。張偉在提起本次訴訟時(shí)要求解除合同，事實(shí)與法律依據(jù)不足，不予支持。
若是樓盤完全“爛尾”開發(fā)商始終無法交付房屋，而購房者又未在解除權(quán)行使期限內(nèi)主張解除合同，那購房者既無法實(shí)際使用房屋，又無法追回購房款，此時(shí)其權(quán)益應(yīng)如何保障？在此種特殊情形下，法院則會(huì)認(rèn)為此種情況不受除斥期間的限制，進(jìn)而支持購房者解除合同的訴請(qǐng)。
例如：天津市第二中級(jí)人民法院(2022)津02民終252號(hào)民事判決，法院認(rèn)為：張露在大白公司逾期交房之時(shí)，無法準(zhǔn)確判斷未來實(shí)際交房時(shí)間，致使其未能在解除情形發(fā)生后，及時(shí)在法定期限內(nèi)行使解除權(quán)。大白公司逾期6年半之久仍無法向張露交付房屋，且目前仍未通過竣工驗(yàn)收，不能提供準(zhǔn)交證。合同解除權(quán)設(shè)立的目的是為了在合同出現(xiàn)約定情形或者不能達(dá)到合同目的時(shí)盡量使當(dāng)事人擺脫合同束縛，以此促進(jìn)社會(huì)交易。大白公司延期交房的時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了張露的預(yù)期，導(dǎo)致張露買房的目的無法實(shí)現(xiàn)。此時(shí)若持續(xù)固守合同履行，將陷入合同僵局，導(dǎo)致張露無法從僵局中解脫出來，明顯處于不利境地，造成合同雙方權(quán)利義務(wù)失衡。故依誠信原則和公平原則，合同陷入僵局不能實(shí)現(xiàn)合同目的時(shí)，當(dāng)事人可以向人民法院提起訴訟請(qǐng)求解除合同，該權(quán)利不受一年除斥期間的限制。張露于2021年3月31日以書面方式向大白公司發(fā)出律師函進(jìn)行催告，大白公司在收到張露的催告后仍不能履行合同義務(wù)，其違約行為導(dǎo)致張露的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，張露據(jù)此請(qǐng)求解除合同，應(yīng)予支持。
本案法院依據(jù)依誠信原則和公平原則認(rèn)定此種情況下不受除斥期間限制，但直接援引原則斷案在法律適用上顯然存在瑕疵。事實(shí)上，對(duì)于合同僵局，《民法典》第五百八十條已經(jīng)作出了新的規(guī)定。因此對(duì)于“爛尾”樓的情形，直接適用《民法典》第五百八十條“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以請(qǐng)求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請(qǐng)求履行。有前款規(guī)定的除外情形之一，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。”判決終止雙方的權(quán)利義務(wù)顯然會(huì)更為合適。
總的來看，在商品房買賣合同糾紛中，無論是對(duì)于開發(fā)商還是購房者都必須時(shí)刻牢記解除權(quán)的行使期限，該期限一旦經(jīng)過權(quán)利即喪失，后續(xù)要想主張權(quán)利也會(huì)變得更加困難。
蔡思斌
2022年5月30日
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