2017年11月，開發(fā)商告知購房者訟爭商品房預(yù)測面積為38.59平方米，現(xiàn)實測面積為41.78平方米，面積差異3.19平方米，應(yīng)補交122126元。

另查2010年7月，訟爭商品房在《漳州市房屋建筑面積預(yù)算成果圖冊》中記載的建筑面積為38.59平方米。2013年4月，訟爭商品房在《漳州市房屋實地勘丈成果圖冊》中記載的建筑面積為41.78平方米。

2017年7月24日，漳州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具《明發(fā)商業(yè)廣場1幢-5幢、20幢-26幢房產(chǎn)測繪成果審核備案意見》，上述項目房產(chǎn)實測成果已經(jīng)備案。

購房者認為：

開發(fā)商觀點：

一審法院觀點：

二審法院觀點：

再審福建高院觀點：

根據(jù)購房者一審所舉相關(guān)證據(jù)及再審期間提供的《明發(fā)廣場房屋面積計算情況說明》，可以認定開發(fā)商與購房者簽訂《商品房買賣合同》及《合同補充協(xié)議》前已經(jīng)知曉，經(jīng)漳州市房地產(chǎn)測繪隊測繪，訟爭房屋實測面積大幅超出預(yù)測面積的情況。雖然該測繪數(shù)據(jù)尚未經(jīng)相關(guān)部門審核，但顯然開發(fā)商對該數(shù)據(jù)差異已經(jīng)預(yù)見，才在《合同補充協(xié)議》第一條、第二條中約定“建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超過3%的，雙方仍據(jù)實結(jié)算房價款，繼續(xù)履行合同”，即開發(fā)商系利用業(yè)主掌握的信息不對稱，故意隱瞞面積可能存在較大差異的真實情況，使購房者陷于錯誤認知并作出同意“建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超過3%的，雙方仍據(jù)實結(jié)算房價款，繼續(xù)履行合同”的意思表示，應(yīng)當認定開發(fā)商的行為構(gòu)成欺詐。

福州律師蔡思斌評析：

【案情】

趙某與吳某系夫妻關(guān)系，趙某某系二人長子，趙某玲系二人女兒，葉某系趙某某妻子。2010年9月30日原告趙某玲與新城公司簽訂《商品房認購書》，經(jīng)趙某某和葉某銀行卡轉(zhuǎn)賬10萬元支付定金，相關(guān)發(fā)票付款方名稱系趙某玲。2010年10月3日通過葉某銀行卡轉(zhuǎn)賬支付預(yù)售定金182122元，發(fā)票付款方名稱則為趙某。2010年10月3日趙某作為買受人簽訂《商品房買賣合同》。涉案房屋通過銀行貸款63萬元，之后按揭還款均通過趙某銀行卡償還。2015年4月涉案房屋辦理產(chǎn)權(quán)證，登記權(quán)利人為趙某、吳某。

2009年朱某與趙某及案外人張某合伙經(jīng)營挖掘機，2010年5月，朱某與趙某產(chǎn)生糾紛。2012年底朱某起訴趙某，法院判令趙某償還朱某合伙轉(zhuǎn)讓款28萬元及利息。2015年朱某提出執(zhí)行申請，同年9月30日法院裁定查封涉案房屋。后趙某玲提出異議，該院執(zhí)行裁決庭裁定駁回趙某玲異議請求。

趙某玲遂提起執(zhí)行異議之訴，請求停止對涉案房屋的查封、拍賣等強制執(zhí)行措施并確認房屋的所有權(quán)歸原告趙某玲享有。

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【分歧】

借名買房行為是因為實際出資人不符合某種資格，或是不方便以本人的名義購房時,與登記名義人約定借用其名買房,將房屋登記在出名人名下,但仍保留房屋的使用權(quán)限。借名房屋的權(quán)屬變動形式不滿足物權(quán)法對房屋權(quán)屬的形式要求,造成法律層面的產(chǎn)權(quán)人和實際層面的產(chǎn)權(quán)人不一致的形態(tài),從而引起諸多糾紛。目前問題在于，對此類糾紛的處理，法律并沒有提供清晰的裁判規(guī)則供實踐參考,給法官適用法律造成極大困惑,導(dǎo)致了標準不一的裁判可能。對于借名購買的房屋，在是否存在房屋所有權(quán)的真實權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致，是否借名人實際上應(yīng)為該房屋的真實權(quán)利人，從而應(yīng)當據(jù)此確認借名人為房屋所有權(quán)人的問題上，主要存在兩種意見。

第一種意見認為，如根據(jù)當事人提供的購房款支付、房貸的償還、雙方之間關(guān)于借名買房及所有權(quán)歸屬的約定等證據(jù)，能夠證明在雙方之間形成了借名買房關(guān)系，則當事人之間的真實意思是借名人購買房屋并取得所有權(quán)，被借名人雖然根據(jù)相應(yīng)的房屋買賣合同等文件被登記為房屋所有權(quán)人，但這并非當事人的真實意思表示，據(jù)此作出的權(quán)屬登記不具有原因行為基礎(chǔ)，故而導(dǎo)致登記權(quán)利狀態(tài)與真實權(quán)利狀態(tài)不一致，此種情況應(yīng)回歸真實權(quán)利狀態(tài)，故當事人請求確認物權(quán)的，應(yīng)予支持。這種觀點被稱為“物權(quán)說”。

第二種意見認為，在借名買房中，登記權(quán)利人與第三人之間的房屋買賣合同是真實有效的，并且已經(jīng)基于這一基礎(chǔ)法律關(guān)系完成了房屋所有權(quán)登記，故登記權(quán)利人是唯一合法的房屋所有權(quán)人，借名人與登記權(quán)利人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定只能約束合同雙方當事人，沒有直接設(shè)立房屋所有權(quán)的法律效力。借名人不能根據(jù)借名買房協(xié)議的約定直接取得房屋的所有權(quán)。這一觀點被稱為“債權(quán)說”。

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【解析】

筆者同意第二種意見，理由如下：

首先，對于該類糾紛的處理，本質(zhì)上應(yīng)取決于對物權(quán)關(guān)系和債權(quán)關(guān)系的區(qū)分以及不動產(chǎn)登記在該法律行為中的認識。借名買房關(guān)系中，實際存在兩個合意：一是存在于借名人與被借名人之間的關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的合意；另一個是借名人與第三人之間達成的房屋買賣，并據(jù)此向登記機關(guān)表達的關(guān)于房屋所有權(quán)登記的合意。這兩個合意在一般情況下是一致的，但在特定情形下則出現(xiàn)分離。就本案而言，涉案房屋登記在第三人趙某名下作為執(zhí)行標的，趙某玲提出異議認為房屋系歸其所有。假設(shè)趙某玲亦同樣系履行義務(wù)人，則其相對應(yīng)的權(quán)利人就無法執(zhí)行登記在本案第三人趙某名下的涉案房產(chǎn)，該房產(chǎn)將形成權(quán)利真空，嚴重影響正常的交易秩序。

其次，因我國物權(quán)法就不動產(chǎn)的交易以登記為要件，故房屋權(quán)屬不能僅僅依據(jù)當事人約定而發(fā)生物權(quán)效力。房屋所有權(quán)因此并未轉(zhuǎn)移由借名人享有，只是在借名人與被借名人之間產(chǎn)生了特定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，該約定僅具有債權(quán)效力。被借名人因此對借名人負有相應(yīng)的協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，借名人因此而成為這一關(guān)系下的債權(quán)人。

再次，我國物權(quán)法第九條第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”該規(guī)定從外部關(guān)系的角度闡述不動產(chǎn)爭議的處理規(guī)則，即在存在其他交易主體的外部關(guān)系中，不動產(chǎn)物權(quán)登記發(fā)生公信力，其功能在于保護交易安全，即交易主體合理信賴利益的安全，亦即交易者根據(jù)一般的判斷標準，在外觀為正常的條件下進行的交易行為，其期待利益應(yīng)受法律保護。具體到本案中，即便趙某玲借名買房事實存在，但借名人只享有對登記權(quán)利人的債權(quán)，并不對涉案房屋享有所有權(quán)，故其在本案中的主張不能得到法院支持。

（作者：張 衡；單位：江蘇省徐州市銅山區(qū)人民法院）

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?提供購房發(fā)票 購房證明書

裁判主旨：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅需要協(xié)助購房人辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，還負有提供必要的證明文件之義務(wù)，如提供購房發(fā)票、購房證明書等，如若不履行，購房人可訴至法院要求其履行義務(wù)。

案情簡介：

2009年2月27日，原、被告簽訂一份《商品房買賣合同》約定：被告將位于福州市鼓樓區(qū)某樓105單元房以374330元的價格出售給原告，原告于簽訂購房協(xié)議之日起10日內(nèi)付清全額購房款，被告于2009年6月30日前將符合約定條件的商品房交付給原告使用。2009年2月27日，被告向原告開具了購房款的收款收據(jù)。2009年3月6日訟爭房屋在福州市房地產(chǎn)交易登記中心辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記。被告于2015年1月交付訟爭房給原告。被告于2009年2月27日向原告開具了全部購房款的收款收據(jù)。但是被告至今未開具購房發(fā)票，原告多次與之交涉，被告始終未予履行。故原告訴至法院，請求判令：1.被告立即向原告提供購房發(fā)票、購房證明書等證明文件及相關(guān)憑證；2.被告承擔本案的訴訟費用。

法院認為：

鼓樓法院：原、被告簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條之規(guī)定，被告作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負有協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件之義務(wù)。原告已按約履行了合同項下的義務(wù)，被告應(yīng)提供購房發(fā)票、購房證明書等證明文件。現(xiàn)被告未依約履行該協(xié)助義務(wù)，已構(gòu)成違約。故原告訴請被告立即向原告提供購房發(fā)票、購房證明書等證明文件，于法有據(jù)，本院予以支持。故判決如下：被告福建鑫裕房地產(chǎn)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告劉韜出具位于福州市鼓樓區(qū)某樓105單元房發(fā)票、購房證明書等相關(guān)購房文件。

蔡思斌律師評析：

根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”所以，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒不提供購房發(fā)票等，可以單獨將要求其提供購房發(fā)票作為一個訴訟請求，要求其履行義務(wù)，以維護自己的權(quán)益。

本文摘錄于福州房地產(chǎn)審判觀察匯編。福州房地產(chǎn)審判觀察系蔡思斌律師在長期關(guān)注、搜集福州地區(qū)及其他地區(qū)法院房地產(chǎn)審判實例，并結(jié)合自身多年辦案經(jīng)驗的基礎(chǔ)上歸納、編輯、原創(chuàng)而成。轉(zhuǎn)載請注明出處。此文中所涉及姓名均為化名。

福州房產(chǎn)律師：商品房買賣合同糾紛中享有合同解除權(quán)并不意味著需立即行使

關(guān)鍵詞：房屋解除權(quán)?商品房預(yù)定合同 商品房買賣合同

裁判主旨：享有解除合同的權(quán)利并不意味著需立即行使解除權(quán)，如遇特殊情況等待妥善解決并非怠于行使自己的權(quán)利，也并不存在超出訴訟時效的情形。

案情簡介：

2006年8月16日，原告蔡祖建、被告福州鴻業(yè)房地產(chǎn)有限公司簽訂了一份《商品房預(yù)定合同》，合同約定：被告將由自己開發(fā)的位于福州市六一路東側(cè)的“鴻業(yè)中心大廈”六層04號房出售給原告，該商品房的用途為住宅，總金額為人民幣575400元。該合同第六條約定，“雙方簽訂《商品房預(yù)定合同》之日，買受人付給預(yù)定房款計人民幣23萬元正，余款待出賣人該商品房開盤時，雙方簽訂正式合同時付清或按揭付清，甲方開具正式稅務(wù)發(fā)票”。該合同第八條約定，“出賣人應(yīng)當在2008年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第4種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1、……4、該商品房取得商品住宅交付使用批準文件……”，該條第二款并約定“但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起六十日內(nèi)告知買受人的；2、若遇非常事件08年12月31日無法交房，在超出三個月（即至09年3月30日）后，應(yīng)退還預(yù)訂金，可解除合同由4月1日起每月按1.2%付息”。同日，原告向被告支付了“預(yù)訂商品房預(yù)收款人民幣23萬元”，被告出具編號為NO0378554的收款收據(jù)。

現(xiàn)原告主張從自2006年至今，因被告無法與原告簽訂正式的商品房預(yù)售合同，請求解除雙方簽訂的《商品房預(yù)定合同》并償還已支付的預(yù)收款人民幣230000元，并支付從2009年4月1日起至合同解除之日止的利息，每月按1.2%標準計算。

法院認為：

臺江區(qū)法院：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條：“當事人簽訂認購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔預(yù)約合同違約責任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”的規(guī)定，現(xiàn)原告主張從自2006年至今，因被告無法與原告簽訂正式的商品房預(yù)售合同，請求解除雙方簽訂的《商品房預(yù)定合同》并償還已支付的預(yù)收款人民幣230000元，原審法院予以支持。因合同約定“2、若遇非常事件08年12月31日無法交房，在超出三個月（即至09年3月30日）后，應(yīng)退還預(yù)訂金，可解除合同由4月1日起每月按1.2%付息”，被告應(yīng)支付原告從2009年4月1日起至合同解除之日止的利息，每月按1.2%標準計算。但原告蔡祖建在2009年4月1日就已經(jīng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害，但其于2013年7月份才向原審法院提起訴訟，因此被告應(yīng)向原告支付從2011年7月起至合同解除之日止的利息，每月按1.2%標準計算。故判決被告福州鴻業(yè)房地產(chǎn)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還給原告蔡祖建購房款人民幣230000元，并支付從2011年7月份至本判決生效之日止的利息，每月按1.2%標準計算。

福州中院：《商品房預(yù)定合同》第八條僅約定若上訴人逾期交房三個月（09年3月30日）后，被上訴人有權(quán)解除合同并要求退還押金，該條款并不意味著被上訴人需立即行使解除權(quán)。因上訴人發(fā)生變故，未能按期建設(shè)完成“鴻業(yè)中心大廈”，后各相關(guān)部門介入?yún)f(xié)調(diào)解決該問題。被上訴人作為購房人，在此特殊情況下等待妥善解決并非怠于行使自己的權(quán)利，因此，本案并不存在超出訴訟時效的情形。綜上，原審法院認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予以維持。

蔡思斌律師評析：

一般情況下，合同中約定有解除權(quán)，并不意味需要馬上行使。但是如果合同權(quán)的行使涉及到款項的返還、占用款項利息的計算問題，建議要盡快行使，因為利息的計算涉及到兩年訴訟時效問題。

本文摘錄于福州房地產(chǎn)審判觀察匯編。福州房地產(chǎn)審判觀察系蔡思斌律師在長期關(guān)注、搜集福州地區(qū)及其他地區(qū)法院房地產(chǎn)審判實例，并結(jié)合自身多年辦案經(jīng)驗的基礎(chǔ)上歸納、編輯、原創(chuàng)而成。轉(zhuǎn)載請注明出處。此文中所涉及姓名均為化名。

案例索引：

福州市中級人民法院（2014）榕民終字第961號“蔡祖建與福州鴻業(yè)房地產(chǎn)有限公司合同糾紛”，見《蔡祖建與福州鴻業(yè)房地產(chǎn)有限公司合同糾紛二審民事判決書》（審判長鄭克華，代理審判員繆羽、黃鋒），載《無訟案例》（20140415）。

網(wǎng)址導(dǎo)引：

http://dwz.cn/4PcU9V

商品房買賣中，出賣人與買受人通常都會簽訂商品房買賣合同補充協(xié)議，對商品房買賣合同進行補充約定或者變更。一般而言，補充協(xié)議都是由房開商事先擬定的，因此一旦發(fā)生糾紛，買房人常常以該補充協(xié)議為格式條款為由，要求確認補充協(xié)議無效或撤銷補充協(xié)議。

商品房買賣合同補充協(xié)議是否為格式合同?

根據(jù)《合同法》第三十九條第二款的規(guī)定：“格式條款是指當事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。”因此，格式合同也就是指當事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的合同。因此，并非所有為重復(fù)使用而事先擬定的合同都是格式合同，關(guān)鍵在于雙方是否有協(xié)商。因此，商品房買賣合同補充協(xié)議是否為格式合同，應(yīng)當區(qū)別認定。

●?若買受人只能全部同意或不同意，該補充協(xié)議應(yīng)為格式合同

商品房買賣合同補充協(xié)議一般都是由房開商事先擬定好，若該補充協(xié)議無法根據(jù)具體情況進行更改，買受人只有接受。則在這種情況下，該商品房買賣合同補充協(xié)議應(yīng)當屬于格式合同。

法院：廣東省高級人民法院

案號：（2015）粵高法民一申字第327號

案由：商品房預(yù)售合同糾紛案

案件當事人：中山市雅信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與鐘濤、梁璐

法院認為：從雙方簽訂的《補充協(xié)議》看，該協(xié)議是雅信公司為重復(fù)使用而自行制作，未與對方充分協(xié)商而事前打印好，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條之規(guī)定，屬格式條款。《補充協(xié)議》第二條改變《中山市商品房買賣合同》約定的房屋層高、縮小房屋使用空間，實際上減輕了雅信公司的責任、限制了買房人的權(quán)利，雅信公司作為提供格式條款的一方，未以合理方式提請對方注意該條款內(nèi)容，未盡提醒告知義務(wù)，該條款不對鐘濤、梁璐發(fā)生法律效力。

● 若補充協(xié)議內(nèi)的主要內(nèi)容可由雙方協(xié)商確定的，不屬于格式合同

如果空白項協(xié)商填寫的內(nèi)容屬于合同基本要素的，則補充協(xié)議則不是格式合同；但若空白項僅僅是對商品房買賣合同非本質(zhì)性的修改，仍應(yīng)當認定為是格式合同。

法院：重慶市渝中區(qū)人民法院

案號：(2012)中區(qū)民初字第09695號

案由：商品房預(yù)售合同糾紛

案件當事人：秦淑會等與重慶駿建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

法院認為：《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款“格式條款是當事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款”，第四十條“格式條款具有本法第五十二條和五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效”。即格式條款應(yīng)系針對不特定多數(shù)的社會公眾，在建立合同關(guān)系之前已經(jīng)存在，無需經(jīng)過雙方協(xié)商，只要雙方建立合同關(guān)系，就必須接受約束的條款。本案中，《合同補充協(xié)議》系對主合同——《商品房買賣合同》約定內(nèi)容的變更，在形式上，該《合同補充協(xié)議》仍需特定的合同雙方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上才能簽訂，故不符合格式條款的特征。格式條款的提出是沒有經(jīng)過協(xié)商過程的，經(jīng)過協(xié)商訂立的條款不構(gòu)成格式條款。

綜上，商品房買賣合同補充協(xié)議即便由房開商事先擬定，但并非一律應(yīng)認定為格式條款。是否為格式條款還應(yīng)具體結(jié)合補充協(xié)議的內(nèi)容形式、雙方簽訂補充協(xié)議的過程等綜合評判。

是否補充協(xié)議一旦認定為格式條款，就對房開商不利，買受人就能以此為由要求確認無效呢？答案是否定的。格式條款的認定對房開商而言實質(zhì)是增加了己方的義務(wù)和注意程度，或房開商能夠正確履行相關(guān)義務(wù)，格式條款的認定就不會對房開商造成不利影響。

房開商應(yīng)正確履行提示說明義務(wù)?

格式合同作為交易一方為提高效率以及自身利益考量提供的重復(fù)使用的合同，通常相對方在交易地位或者專業(yè)知識上總處于弱勢地位，訂立合同時也沒有進行真正的“磋商”，隨著合同誠實信用原則重要性的凸顯，同時為了保障弱勢一方的利益，在合同法律規(guī)范中產(chǎn)生了格式條款的“提示說明義務(wù)”。格式條款的提示說明義務(wù)是根據(jù)合同誠實信用原則發(fā)展而來的先合同義務(wù)。根據(jù)《合同法》第六條：“當事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當遵循誠實信用原則。”的規(guī)定，合同雙方簽訂、履行合同應(yīng)誠實守信。

《合同法》第三十九條第一款規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”這是格式條款說明義務(wù)最根本的法律依據(jù)。

《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第六條規(guī)定：“提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限制其責任的內(nèi)容，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識，并按照對方的要求對該格式條款予以說明的，人民法院應(yīng)當認定符合合同法第三十九條所稱“采取合理的方式”。提供格式條款一方對已盡合理提示及說明義務(wù)承擔舉證責任。”對說明義務(wù)的履行方式、舉證責任進行了更進一步的細化規(guī)定。

拆解上述規(guī)定，我們發(fā)現(xiàn)格式條款的提示說明義務(wù)包括兩層要求：首先是以合理方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款；其次是按照合同相對方的要求進行說明。綜合下來實質(zhì)就是“提示＋說明”。

下面兩個案例中審理法院均認為格式條款提供人已經(jīng)正確履行了提示說明義務(wù)。

● 提示說明方式：黑體字加粗提示＋對方簽字確認閱讀并同意

法院：最高人民法院

案號：（2013）民再申字第16號

案由：運輸合同糾紛案

案件當事人：泉州市恒鑫國際進出口有限公司與被申請人福建盛豐物流集團有限公司、福建盛豐物流集團有限公司泉州分公司

法院認為：案涉《貨物運單》雖是盛豐泉州分公司出具給恒鑫公司的，該運單上的“協(xié)定事項”和“本公司聲明”條款是格式條款，但上述條款均以黑體加粗字予以明示，對合同相對方具有醒目的警示作用。從恒鑫公司經(jīng)辦人施清培以托運人身份在“本人已閱讀并同意保價聲明和協(xié)定事項”一欄上的簽名看，證明恒鑫公司是知曉上述條款并同意該條款內(nèi)容的，故再審判決認定上述條款有效，適用法律并無不當。

● 提示說明方式：合同收尾分別載明“買受人確認出賣人已經(jīng)作出提示，且買受人理解并同意”等內(nèi)容。

法院：貴陽市南明區(qū)人民法院

案號：（2015）南民初字第02391號

案由：商品房預(yù)售合同糾紛

案件當事人：李超、林茂與被告貴陽宏益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

法院認為：原、被告簽訂的《補充協(xié)議》應(yīng)認定為格式條款。原、被告簽訂的《補充協(xié)議》第一條及最后一條均已載明買受人確認出賣人已就本合同及補充協(xié)議、附件中包含的免除或限制出賣人責任的條款作出了特別提示，買受人已對相關(guān)內(nèi)容充分理解含義并同意全部內(nèi)容，且《補充協(xié)議》為原、被告另行簽訂，現(xiàn)原告稱未進行提示義務(wù)的主張本院不予以采信。

通過上述兩個案例可以看出，法院對提示說明義務(wù)的判斷標準與前述規(guī)定一致。對于提示義務(wù)，最高院案例中提供方采用的是對字體進行差異化處理（黑體字加粗）以達到提示目的，南明區(qū)法院案例中則是用文字方式明確提供方已經(jīng)作出了提示。對于說明義務(wù)，兩個案子都是用文字明確對方已經(jīng)理解并接受等內(nèi)容完成。

為此，我們建議房開商就補充協(xié)議條款作如下處理，以正確完成提示說明義務(wù)：

●?對于免除房開商自身責任、限制買受人權(quán)利的內(nèi)容部分進行字體加粗，這是提請合同相對方注意該條款最直接也最經(jīng)濟的方式；

● 制作聲明欄并要求合同相對方書寫：“買房人已充分提示并解釋了本協(xié)議中包含的免除或限制房開商自身責任的條款，買受人理解并接受。”等字樣，并簽章確認；

● 若能進行錄像記錄的，則可進一步采取本措施。但因此項成本較大，一般開發(fā)商亦不會采用該方式。

除上述操作建議外，實踐中對提示說明義務(wù)的操作可能存在以下誤區(qū)：

● 雖單獨制作了提示欄，但提示欄內(nèi)容卻未提及免責條款

法院：最高人民法院

案號：（2014）民申字第359號

案由：財產(chǎn)保險合同糾紛

案件當事人：中國太平洋財產(chǎn)保險股份有限公司巴中中心支公司與平昌沃德科技發(fā)展有限公司

法院認為：本案中，太平洋保險巴中公司在沃德公司填寫的投保單“保險人提示欄”載明的內(nèi)容中只字未提“免責條款”，該提示欄的內(nèi)容并不足以引起投保人對免責條款的注意，僅憑沃德公司在載有格式條款的“投保人聲明欄”上的簽章，并不足以證明太平洋保險巴中公司對免責條款履行了提請投保人注意的義務(wù)；同時，太平洋保險巴中公司亦未舉證證明其針對本案財產(chǎn)保險合同中的免責條款履行了法律規(guī)定的明確說明義務(wù)。因此，二審判決認定太平洋保險巴中公司未就案涉保險合同的免責條款向沃德公司盡到提請注意及明確說明義務(wù)，有充分的事實和法律依據(jù)。

● 僅對字體進行差異化處理提示，但疏忽了已經(jīng)履行說明義務(wù)的文字確認

法院：天津市第一中級人民法院

案號：（2006）一中民二終字第527號（載《中華人民共和國最高人民法院公報》2007年 第11期）

案由：保險合同糾紛

案件當事人：楊樹嶺訴中國平安財產(chǎn)保險股份有限公司天津市寶坻支公司

法院認為：保險合同系專業(yè)性較強的合同，涉及專業(yè)術(shù)語較多，保險人有義務(wù)向投保人予以明確說明。平安保險寶坻支公司雖然在涉案機動車輛第三者責任險保險合同文本中以黑體字提示了免責條款，但僅是盡到了提醒投保人注意的義務(wù)，根據(jù)本案事實、證據(jù)，不能認定平安保險寶坻支公司已經(jīng)履行了就免責條款的概念、內(nèi)容及其法律后果等以書面或者口頭形式向投保人或其代理人作出解釋，以使投保人明了該條款的真實含義和法律后果的明確說明義務(wù)。

● 聲明內(nèi)容盡量單獨成段放置在合同首／尾，避免夾雜在合同其他相關(guān)內(nèi)容中

法院：衢州市中級人民法院

案號：（2015）浙衢民終字第704號

案由：商品房預(yù)售合同糾紛

案件當事人：祝惠一與杭州濱江房產(chǎn)集團衢州置業(yè)有限公司

法院認為：補充協(xié)議第十二條第8款關(guān)于涉及免除和減輕出賣人責任、加重買受人責任、排除買受人主要權(quán)利等相關(guān)條款內(nèi)容已盡充分說明和解釋的規(guī)定，其條款夾帶在整體協(xié)議條款中，未作特別規(guī)定，且所涉具體免除和減輕出賣人責任、加重買受人責任、排除買受人主要權(quán)利等相關(guān)條款內(nèi)容，也未作字體加粗或其他特殊方式提示，不具備已作充分說明和解釋的證明作用。

開發(fā)商應(yīng)按公平原則確定格式條款內(nèi)容?

合同法第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定的情形的，或者提供格式條款的一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。”

法院：最高人民法院

案號：（2014）粵高法民一申字第579號

案由：商品房預(yù)售合同糾紛

案件當事人：中山市萬科置業(yè)有限公司與崔明

該案件中，萬科置業(yè)通過補充協(xié)議將其逾期交房的違約金調(diào)整為最高不超過買受人已付款3%，但未對買受人逾期付款的違約金作相應(yīng)調(diào)整，仍以逾期付款額按日萬分之三計付違約金，不設(shè)上限限制。最終法院認定該條款無效，判決萬科置業(yè)按照逾期付款違約金標準向買受人支付逾期交房違約金。

另外，我們亦看到有案例以免除自身責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的條款屬顯示公平，故依據(jù)合同法第五十四條予以撤銷的案例。

法院：衢州市中級人民法院

案號：（2015）浙衢民終字第704號

案由：商品房預(yù)售合同糾紛

案件當事人：祝惠一與杭州濱江房產(chǎn)集團衢州置業(yè)有限公司

該案件中，筆者雖并不完全贊同該案審理法院對顯示公平的認定，但不可否認的是，法院對于格式條款提供一方是相對嚴格的。

因此，按照公平原則確定條款內(nèi)容是前提，開放商尤其要注意補充協(xié)議條款在雙方權(quán)利義務(wù)上的對等調(diào)整，否則，做再多提示說明也是枉費。

文：胡昂 ? 陳泉源 ? 陳慕亞，來源：惟勝會