2015年4月4日，何某購(gòu)買(mǎi)潘某名下某房產(chǎn)，并簽訂協(xié)議，約定總房款169萬(wàn)，先付定金5萬(wàn)，余款以銀行按揭貸款方式支付。嗣后因潘某名下房產(chǎn)實(shí)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，潘某妻子徐某不同意該房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生糾紛。（合肥律師韋喜提示：本文詳見(jiàn)何經(jīng)俠與潘巖房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛（2016）粵03民終9225號(hào)二審民事判決書(shū)）

1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎？

2、該房屋買(mǎi)賣(mài)合同是繼續(xù)履行，還是解除合同？

　　1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。

　　涉案房屋登記權(quán)利人雖僅潘某一人，但該房屋屬潘某、徐某婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)婚姻法》第十七條第一款的規(guī)定，系法定的夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)，屬于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條第一款中“法律另有規(guī)定的除外”的認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的例外情形。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十七條對(duì)共有不動(dòng)產(chǎn)處分的規(guī)定，除共有人之間另有約定的外，處分共同共有的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)經(jīng)全體共同共有人同意。對(duì)于部分共同共有人擅自出賣(mài)共有物而簽訂的合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款的規(guī)定，該買(mǎi)賣(mài)合同雖不因出賣(mài)人無(wú)權(quán)處分而無(wú)效。何某與潘某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。

　　2、解除該房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由違約方承擔(dān)違約責(zé)任。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條及《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第四項(xiàng)的規(guī)定，在其他共同共有人不同意且不予追認(rèn)的情況下，不能依據(jù)該買(mǎi)賣(mài)合同而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力，屬《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十條第一項(xiàng)所規(guī)定的合同繼續(xù)履行的法律上障礙，故該房屋買(mǎi)賣(mài)合同依法應(yīng)予解除，并由違約方承擔(dān)違約責(zé)任。

　　1、由登記在房產(chǎn)證上的夫或妻一方將夫妻共有房屋售予他人，該合同不因未經(jīng)夫妻共有人同意而無(wú)效。

　　2、若房屋買(mǎi)賣(mài)合同的繼續(xù)有法律上的障礙，則房屋買(mǎi)賣(mài)合同可以解除，并由違約方承擔(dān)違約責(zé)任。

　　3、簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同一定要先核實(shí)房產(chǎn)證信息，特別是否是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，僅有一人為出賣(mài)人，則該合同仍有無(wú)效或者無(wú)法履行的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　4、房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，賣(mài)方要求解除合同，并自愿承擔(dān)違約責(zé)任，買(mǎi)方要求繼續(xù)履行，合肥韋喜律師認(rèn)為法院原則上鼓勵(lì)交易，判令繼續(xù)履行，但合同繼續(xù)履行存在現(xiàn)實(shí)困難或者法律上障礙等的除外。

關(guān)鍵詞：婚姻關(guān)系存續(xù)期間 共有房屋?變更登記 歸子女所有?

裁判主旨：婚姻關(guān)系存續(xù)期間約定共有房屋歸夫妻一方及婚生子共有并辦理了房屋變更登記手續(xù)，依法產(chǎn)生了法律效力，夫妻另一方對(duì)該房屋已經(jīng)不再享有共有份額。?

案情簡(jiǎn)介：

原告徐某甲與被告楊某原系夫妻關(guān)系，雙方于1981年1月23日登記結(jié)婚，第三人徐某乙系原、被告婚生子，第三人黃某系徐某乙配偶。坐落于福州市晉安區(qū)某路某號(hào)某區(qū)某座某單元（下稱(chēng)訟爭(zhēng)房屋）原系原、被告夫妻共有的房產(chǎn)，2011年9月29日徐某甲與徐某乙未經(jīng)楊某同意，擅自將訟爭(zhēng)房屋通過(guò)買(mǎi)賣(mài)的形式由徐某甲轉(zhuǎn)讓、過(guò)戶(hù)給徐某乙，楊某于2013年1月8日向晉安區(qū)人民法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，2013年5月17日經(jīng)法院調(diào)解，楊某、徐某甲和徐某乙達(dá)成協(xié)議如下：其一確認(rèn)徐某甲與徐某乙的買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效，其二訟爭(zhēng)房屋由楊某與徐某乙共有。2013年10月16日，訟爭(zhēng)房屋經(jīng)福州市房屋登記中心登記為楊某與徐某乙共同共有。2014年9月楊某提起離婚訴訟，經(jīng)晉安區(qū)人民法院判決準(zhǔn)予楊某與徐某甲離婚，并經(jīng)二審于2015年3月13日判決維持。徐某甲于2015年4月17日提起本案訴訟，請(qǐng)求判令其對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有楊某名下份額的一半即25%，楊某并應(yīng)協(xié)助其辦理房屋更名手續(xù)。

另查明，原告徐某甲與被告楊某離婚后，與第三人均共同居住于訟爭(zhēng)房屋，三方亦已就訟爭(zhēng)房屋的居住使用達(dá)成和解協(xié)議。

法院認(rèn)為：

晉安法院：原告徐某甲與被告楊某作為訟爭(zhēng)房屋的原所有權(quán)人，自愿將訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)重新分配為楊某與徐某乙共同共有，并經(jīng)登記，具有法律效力。楊某與徐某乙共同共有的法律后果為楊某與徐某乙各享有訟爭(zhēng)房屋50%的份額。楊某取得訟爭(zhēng)房屋50%的所有權(quán)時(shí)，系其與徐某甲婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方未約定楊某取得的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)系其一方的財(cái)產(chǎn)，故楊某取得50%份額的訟爭(zhēng)房屋系其與徐某甲的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。現(xiàn)楊某與徐某甲已離婚，原告可以請(qǐng)求確認(rèn)其享有訟爭(zhēng)房屋相應(yīng)的份額，但考慮到楊某與徐某甲曾經(jīng)發(fā)生的糾紛，為保障婦女權(quán)益，兼顧居住成員間的和平共處，原判確認(rèn)原告享有訟爭(zhēng)房屋15%的份額，被告享有訟爭(zhēng)房屋35%的份額。鑒于訟爭(zhēng)房屋由原、被告與第三人共同居住的現(xiàn)狀，房屋所有權(quán)確認(rèn)后，未有其他法定事由或三方協(xié)商一致，本案當(dāng)事三方均不得再行提出分割訟爭(zhēng)房屋。判決：一、原告徐某甲、被告楊某和第三人徐某乙按份共有坐落于福州市晉安區(qū)某路某號(hào)某區(qū)某座某單元的房屋；二、坐落于福州市晉安區(qū)某路某號(hào)某區(qū)某座某單元由原告徐某甲享有15%的份額，被告楊某享有35%的份額，第三人徐某乙享有50%的份額；三、被告楊某、第三人徐某乙應(yīng)在本判決生效之日起三十日內(nèi)協(xié)助原告徐某甲辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)。

福州中院：原系上訴人徐某甲與上訴人楊某在婚姻關(guān)系存續(xù)期間共有的福州市晉安區(qū)某路某號(hào)某區(qū)某座某單元房屋，因徐某甲擅自轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)給原審第三人徐某乙（系徐某甲與楊某之子），楊某以徐某甲與徐某乙為被告提起撤銷(xiāo)之訴，經(jīng)已經(jīng)發(fā)生法律效力的福州市晉安區(qū)人民法院（2013）晉民初字第321號(hào)民事調(diào)解書(shū)確認(rèn)，該訴爭(zhēng)房屋已變更為上訴人楊某與原審第三人徐某乙共有。因徐某甲與楊某將二人共有的房屋變更為楊某與徐某乙共有的法律行為發(fā)生在徐某甲與楊某的婚姻關(guān)系存續(xù)期間，系當(dāng)時(shí)夫妻二人對(duì)婚內(nèi)共有財(cái)產(chǎn)的約定處分行為，且經(jīng)人民法院調(diào)解書(shū)確認(rèn)，依法產(chǎn)生贈(zèng)與的法律效力，而訴爭(zhēng)房屋隨后于2013年10月16日變更登記為楊某與徐某乙共同共有，業(yè)已發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力。因上述贈(zèng)與行為的發(fā)生，徐某甲對(duì)其因夫妻共有而在分割時(shí)個(gè)人原應(yīng)享有的房產(chǎn)份額已處分完畢，而楊某作為訴爭(zhēng)房屋的共有人身份未變，其分割時(shí)個(gè)人應(yīng)享有的房產(chǎn)份額未有減損，因此本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)在徐某甲與楊某婚姻關(guān)系存續(xù)期間已經(jīng)處分完畢，徐某甲對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)已不再享有共有份額，其現(xiàn)以楊某在個(gè)人分割時(shí)應(yīng)享有的訴爭(zhēng)房產(chǎn)份額系婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得為由分割的訴請(qǐng)已經(jīng)無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)，無(wú)權(quán)要求分割該訴爭(zhēng)房產(chǎn)，故徐某甲主張其與楊某各占座落在福州市晉安區(qū)某路某號(hào)某區(qū)某座某單元房屋25％的份額及楊某協(xié)助其辦理《房屋所有權(quán)證》更名手續(xù)的訴訟請(qǐng)求本院不予支持。判決：一、撤銷(xiāo)福建省福州市晉安區(qū)人民法院（2015）晉民初字第1840號(hào)民事判決；二、駁回上訴人徐某甲的訴訟請(qǐng)求。

蔡思斌律師評(píng)析：

《婚姻法》第十九條規(guī)定，夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所有的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，約定應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。本案中，夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間已經(jīng)對(duì)共有的房屋約定為歸夫妻一方及婚生子共有，并辦理了變更登記手續(xù)，已經(jīng)發(fā)生了法律效力。夫妻另一方對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)已不再享有共有份額，其無(wú)權(quán)在離婚時(shí)再請(qǐng)求分割該訴爭(zhēng)房產(chǎn)。

本文摘錄于福州及其他地區(qū)法院房地產(chǎn)審判觀察匯編。福州法院房地產(chǎn)審判觀察系蔡思斌律師在長(zhǎng)期關(guān)注、搜集福州及其他地區(qū)法院房地產(chǎn)審判實(shí)例，并結(jié)合自身多年辦案經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上歸納、編輯、原創(chuàng)而成。轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。此文中所涉及姓名均為化名。

案例索引：

福州市中級(jí)人民法院（2015）榕民終字第5381號(hào)“徐某甲與楊某等離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛”，見(jiàn)《徐某甲與楊某等離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛二審民事判決書(shū)》（審判長(zhǎng)鄭芳，代理審判員金光玉、紀(jì)得軍），載《無(wú)訟案例》（20151228）。