一、游行維權(quán)=非法集會、游行、示威罪？

在廣漢市人民法院審理李某某犯非法集會、游行、示威罪案[(2020)川0681刑初47號]中，法院查明被告人李某某等人因與開發(fā)商商鋪交易而導(dǎo)致糾紛，雙方協(xié)商未果。此后，李某某在未向主管機關(guān)申請并獲許可的情況下,組織業(yè)主前往奧特項目部門口集合,李某某在現(xiàn)場集合、整頓隊伍,組織拉橫幅、呼口號。同時，李某某組織人員列隊沿廣漢市大山路、桃山大道等游行至市委辦公室,在市委辦公室進(jìn)行圍堵,舉標(biāo)語、拉橫幅、喊口號。期間,李某某等人對公安機關(guān)的解散命令拒不執(zhí)行,造成交通和公共秩序混亂,嚴(yán)重破壞社會秩序。當(dāng)日18時許,示威人群才全部離開廣漢市門口。

最終廣漢法院審理認(rèn)為被告人李某某未依照法律規(guī)定申請而組織他人舉行集會、游行、示威,且拒不服從解散命令,嚴(yán)重破壞社會秩序,其行為觸犯非法集會、游行、示威罪。被告人李某某具有坦白情節(jié)且自愿認(rèn)罪,對其適用緩刑確實不致再危害社會,決定對其從輕處罰并適用緩刑。判處有期徒刑十個月，緩期二年。

二、售樓部維權(quán)=聚眾擾亂社會秩序罪？

在舒城縣人民法院審理的江某某犯聚眾擾亂社會秩序罪案[（2019）皖1523刑初159號]中，江某某作為星光住宅小區(qū)業(yè)主，因小區(qū)小學(xué)劃片問題心生不滿。2018年7月27日江某某以群主身份策劃到開發(fā)商售樓部維權(quán)，7月28日攜帶條幅至售樓部，積極參與拉橫幅等，且現(xiàn)場指揮，給當(dāng)日開發(fā)商項目的銷售造成影響，對周圍交通秩序造成影響。最終舒城法院認(rèn)定被告人江某某組織、策劃、指揮多人聚眾擾亂社會秩序，情節(jié)嚴(yán)重，致工作、生產(chǎn)無法進(jìn)行，造成嚴(yán)重?fù)p失，其行為已構(gòu)成聚眾擾亂社會秩序罪。鑒于其具有自首情節(jié)，念其系初犯，判處其有期徒刑二年，緩刑三年。

三、組織維權(quán)=組織非法聚集罪？

在天津市和平區(qū)人民法院審理的徐某某犯組織非法聚集罪案[(2018)津0101刑初107號]中，法院查明2017年8月8日至8月14日間，徐某某等人多次組織星輝中心業(yè)主數(shù)十人，先后在本市和平區(qū)平安大街星輝中心售樓處附近及天津市和平區(qū)人民政府等部門門前聚集，通過舉牌、呼喊等方式，表達(dá)違背商品房買賣合同內(nèi)容的訴求。法院審理認(rèn)為公訴機關(guān)指控被告人徐某某犯組織非法聚集罪的事實清楚，證據(jù)確實、充分，指控罪名成立。判決被告人徐某某犯組織非法聚集罪，判處有期徒刑七個月。

四、堵路維權(quán)=擾亂交通秩序罪

在邵陽雙清區(qū)人民法院審理的帥某某犯擾亂交通秩序罪案[(2019)湘0502刑初303號]中，法院查明因部分業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司存在車位高收費等矛盾。2019年3月25日18時許，帥某某通過在微信群發(fā)信息煽動、蠱惑其他業(yè)主，采取用車攔新世界的停車場入口，教唆業(yè)主挑釁、阻礙國家治安管理工作人員依法執(zhí)行等方式要求降低停車費，因部分業(yè)主用車堵停車場入口、到邵陽市大道阻車，最終造成邵陽大道長達(dá)三小時的交通堵塞。

法院經(jīng)過審理認(rèn)為被告人帥某某聚眾擾亂公共場所秩序，抗拒、阻礙國家治安管理工作人員依法執(zhí)行職務(wù)，情節(jié)嚴(yán)重，其行為已構(gòu)成聚眾擾亂交通秩序罪。帥某某在案發(fā)后能如實供述自己的罪行，具有坦白情節(jié)，依法可從輕處罰。鑒于帥某某系初犯，認(rèn)罪悔罪，犯罪情節(jié)輕微，不需要判處刑罰。判處其免于刑事處罰。

綜上可見，司法機關(guān)之所以會對涉案行為人判處刑罰，究其原因在行為人“維權(quán)行為”客觀上給正常社會管理秩序帶來破壞。參與者往往基于法不責(zé)眾的錯誤心理參與其中，企圖以此快速解決糾紛。但是，法律也同樣關(guān)注維權(quán)方式的合法性、合理性。即維權(quán)行為客觀上是否會對他人正常生活帶來負(fù)面影響，例如出現(xiàn)周邊交通道路受堵，開發(fā)商樓盤銷售中心秩序被破壞,甚至出現(xiàn)公私財物重大損失的情形，那就可能涉嫌刑事犯罪。司法機關(guān)亦以此作為判斷行為人是否構(gòu)成刑事犯罪的事實基礎(chǔ)。

同時，值得注意的是，依據(jù)《集會游行示威法》第二十八、第二十九的規(guī)定可知，非法游行、集會通常具有如下特征：集會、游行、示威無依法申請并經(jīng)過許可，或者未按照主管機關(guān)許可的起止時間、地點、路線進(jìn)行。在公安機關(guān)要求拒不服從解散命令，造成社會秩序的嚴(yán)重破壞。所以，參與存在上述特征的集會都具有違法性。另據(jù)《治安處罰管理法》第二十三條：“有下列行為之一的，處警告或者二百元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處五日以上十日以下拘留，可以并處五百元以下罰款：（一）擾亂機關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位秩序，致使工作、生產(chǎn)、營業(yè)、醫(yī)療、科研不能正常進(jìn)行，尚未造成嚴(yán)重?fù)p失的；……”的規(guī)定，因此，即便集會維權(quán)未造成嚴(yán)重后果，依然會有被公安機關(guān)治安處罰的風(fēng)險。

五、維權(quán)正確途徑

集會維權(quán)活動應(yīng)在法律法規(guī)范疇內(nèi)進(jìn)行，切不能心頭一熱為求關(guān)注而盲目加入其中，甚至積極組織籌劃。如若要闡述訴求，應(yīng)先行向公安機關(guān)報備，在獲得許可后再進(jìn)行相關(guān)“維權(quán)行為”。否則，所謂“維權(quán)”實際上就是違法行為。基于此，對業(yè)主而言，倘若遭遇虛假宣傳、學(xué)區(qū)劃片等商品房交易問題應(yīng)通過行政投訴或者正常司法訴訟途徑解決。

此外，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第三條：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！钡囊?guī)定，所以在商品房交易過程中購房者可多個“心眼”，尤其在對待開發(fā)商口頭承諾時最好應(yīng)讓其書面明確，并注意留存相關(guān)證據(jù)，以便日后雙方出現(xiàn)糾紛，可通過司法訴訟方式維權(quán)。同樣，法律也并非僅保護(hù)買受人，對開發(fā)商而言，若出現(xiàn)業(yè)主惡意維權(quán)導(dǎo)致其合法權(quán)益受損的，亦可通過向公安機關(guān)報案方式處理，以維護(hù)合法權(quán)益。

蔡思斌

2021年11月15日

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?提供購房發(fā)票 購房證明書

裁判主旨：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅需要協(xié)助購房人辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，還負(fù)有提供必要的證明文件之義務(wù)，如提供購房發(fā)票、購房證明書等，如若不履行，購房人可訴至法院要求其履行義務(wù)。

案情簡介：

2009年2月27日，原、被告簽訂一份《商品房買賣合同》約定：被告將位于福州市鼓樓區(qū)某樓105單元房以374330元的價格出售給原告，原告于簽訂購房協(xié)議之日起10日內(nèi)付清全額購房款，被告于2009年6月30日前將符合約定條件的商品房交付給原告使用。2009年2月27日，被告向原告開具了購房款的收款收據(jù)。2009年3月6日訟爭房屋在福州市房地產(chǎn)交易登記中心辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記。被告于2015年1月交付訟爭房給原告。被告于2009年2月27日向原告開具了全部購房款的收款收據(jù)。但是被告至今未開具購房發(fā)票，原告多次與之交涉，被告始終未予履行。故原告訴至法院，請求判令：1.被告立即向原告提供購房發(fā)票、購房證明書等證明文件及相關(guān)憑證；2.被告承擔(dān)本案的訴訟費用。

法院認(rèn)為：

鼓樓法院：原、被告簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條之規(guī)定，被告作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)有協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件之義務(wù)。原告已按約履行了合同項下的義務(wù)，被告應(yīng)提供購房發(fā)票、購房證明書等證明文件?，F(xiàn)被告未依約履行該協(xié)助義務(wù)，已構(gòu)成違約。故原告訴請被告立即向原告提供購房發(fā)票、購房證明書等證明文件，于法有據(jù)，本院予以支持。故判決如下：被告福建鑫裕房地產(chǎn)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告劉韜出具位于福州市鼓樓區(qū)某樓105單元房發(fā)票、購房證明書等相關(guān)購房文件。

蔡思斌律師評析：

根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”所以，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒不提供購房發(fā)票等，可以單獨將要求其提供購房發(fā)票作為一個訴訟請求，要求其履行義務(wù)，以維護(hù)自己的權(quán)益。

本文摘錄于福州房地產(chǎn)審判觀察匯編。福州房地產(chǎn)審判觀察系蔡思斌律師在長期關(guān)注、搜集福州地區(qū)及其他地區(qū)法院房地產(chǎn)審判實例，并結(jié)合自身多年辦案經(jīng)驗的基礎(chǔ)上歸納、編輯、原創(chuàng)而成。轉(zhuǎn)載請注明出處。此文中所涉及姓名均為化名。