案件基本事實(shí)：林德旺與王碧英育有二子三女，分別為林大勇、林二勇、林美玉、林美珍和林美珠。夫妻二人婚內(nèi)購有臺(tái)江區(qū)隆平路20號(hào)房產(chǎn)一套，又有祖遺產(chǎn)業(yè)原臺(tái)江區(qū)堤埕道76號(hào)一套，兩套都為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。1995年，王碧英去世，生前無遺囑，遺產(chǎn)未分割。1998年，堤埕道76號(hào)拆遷，回遷安置于臺(tái)江區(qū)亞峰新區(qū)13座607單元和14座501單元。2007年4月24日、2007年5月1日，林德旺與林大勇分別簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》、《房屋買賣協(xié)議》，將亞峰新區(qū)13座607單元以135000元的價(jià)格出售給林大勇。2007年6月，林大勇取得房屋所有權(quán)證。
……
訴訟第六戰(zhàn)：該案件歷經(jīng)三年后終于迎來轉(zhuǎn)折機(jī)會(huì)，福州中院決定再審。法院裁定關(guān)鍵內(nèi)容只一句話，但裁定能夠出爐，當(dāng)事人不知花費(fèi)了多少心血！
福州中院(2016)閩01民監(jiān)18號(hào)裁定：
二審上訴人林美珍、林美玉因與二審被上訴人林大勇及一審第三人林二勇、林美珠確認(rèn)合同糾紛一案，本院于2014年6月11日作出（2014）榕民終字第1147號(hào)民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。經(jīng)本院院長提交審判委員會(huì)討論認(rèn)為，該判決確有錯(cuò)誤，應(yīng)予再審。
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訴訟第七戰(zhàn)：中院啟動(dòng)再審后，林美珍、林美玉的訴訟請(qǐng)求仍與原訴一致，請(qǐng)求撤銷一、二審法院判決，確認(rèn)被告林德旺與林大勇簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》、《房屋買賣協(xié)議》無效。福州中院在再審中確認(rèn)二個(gè)觀點(diǎn)（事實(shí)），第一認(rèn)定繼承開始后至遺產(chǎn)分割前，各繼承人對(duì)遺產(chǎn)為共同共有，而非按份共有。第二是認(rèn)為各方對(duì)遺產(chǎn)處理沒有約定，也沒有具體分割，進(jìn)而認(rèn)為原審法院對(duì)共同繼承遺產(chǎn)是構(gòu)成共同共有或者還是按份所有的基本事實(shí)認(rèn)定不清，進(jìn)而判決撤銷原一二法院判決，發(fā)回一審法院再審。某種意義上，中院非常保護(hù)當(dāng)事人的訴訟救濟(jì)權(quán)利，雖然在再審裁定中已認(rèn)定是各方對(duì)訟爭遺產(chǎn)房屋是共同共有，但仍然是發(fā)回重審，而不是直接改判。雖然這樣會(huì)增加當(dāng)事人訟累，耗費(fèi)當(dāng)事人資金成本……
福州中院(2017)閩01民再23號(hào)裁定：
遺產(chǎn)繼承開始至遺產(chǎn)分割之前，遺產(chǎn)作為整體存在，沒有分割為繼承人所有。如果繼承人為數(shù)人，各繼承人對(duì)于該期間的遺產(chǎn)全部為共同共有。本案中，原審上訴人林美珍、林美玉、原審被上訴人林大勇、原審第三人林二勇、林美珠均確認(rèn)從遺產(chǎn)繼承開始至2007年4月全體遺產(chǎn)繼承人沒有對(duì)遺產(chǎn)處理進(jìn)行約定，也沒有分割遺產(chǎn)。因而，原審法院對(duì)全體遺產(chǎn)繼承人關(guān)于共同繼承的遺產(chǎn)是構(gòu)成共同共有還是按份共有的基本事實(shí)認(rèn)定不清。判決：一、撤銷本院（2014）榕民終字第1147號(hào)民事判決及福州市臺(tái)江區(qū)人民法院（2013）臺(tái)民初字第2032號(hào)民事判決；二、本案發(fā)回福州市臺(tái)江區(qū)人民法院重審。
蔡律師評(píng)析：正常而言，法院再審觀點(diǎn)大概率經(jīng)過庭室甚至審判委員會(huì)及法院領(lǐng)導(dǎo)討論審查通過的。如按照類案規(guī)則，至少我們律師可以認(rèn)為福州中級(jí)人民法院對(duì)未經(jīng)分割的遺產(chǎn)，認(rèn)為各繼承人對(duì)其是共同共有，而非按份所有。這個(gè)司法觀點(diǎn)非常重要，在后續(xù)的物權(quán)保護(hù)、物權(quán)確認(rèn)案件中都可以使用的。
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訴訟第八戰(zhàn)：案件現(xiàn)在再次發(fā)回一審法院重審。大家肯定都會(huì)以為福州中院觀點(diǎn)已如此鮮明，那么一審法院肯定不會(huì)再用按份共有的觀點(diǎn)重新審理本案，一審法院應(yīng)該會(huì)判決林美珍、林美玉姐妹勝訴了。可惜了，一審法院仍然堅(jiān)持自己的觀點(diǎn)，仍然認(rèn)定繼承發(fā)生后各繼承人對(duì)遺產(chǎn)是按份共有，仍然認(rèn)為訟爭遺產(chǎn)房屋處理已經(jīng)過三分之二以上按份共有人同意，仍然認(rèn)為訟爭《房地產(chǎn)買賣契約》、《房屋買賣協(xié)議》有效，重審判決仍然是駁回二姐妹訴訟請(qǐng)求。這誰能想得到，意外總是這么出人意料的發(fā)生了。蔡律師猜測當(dāng)事人彼時(shí)心態(tài)，應(yīng)該是天呀，還可以這樣呀！二審裁定的司法觀點(diǎn)毫無作用呀！
臺(tái)江法院（2017）閩0103民再1號(hào)民事判決：
堤埕道76號(hào)房屋系林德旺、王碧英夫妻共有財(cái)產(chǎn)，該房屋拆遷置換的涉案房屋亞峰新區(qū)13座607單元及28附屬間產(chǎn)權(quán)仍屬于林德旺、王碧英夫妻共有。被繼承人王碧英于1995年死亡，生前無遺囑，涉案房屋中一半屬于被繼承人王碧英的遺產(chǎn)由其第一順序法定繼承人，即夫、子女六人共同繼承取得，各繼承人沒有作出放棄繼承表示，根據(jù)《中華人民共和國繼承法》第二十五條第一款繼承開始后，繼承人放棄繼承的，應(yīng)當(dāng)在遺產(chǎn)處理前，作出放棄繼承的表示。沒有表示的，視為接受繼承。第十三條第一款同一順序繼承人繼承遺產(chǎn)的份額，一般應(yīng)當(dāng)均等的規(guī)定，各法定繼承人即視為接受繼承，繼承遺產(chǎn)的份額，一般應(yīng)當(dāng)均等。因此，涉案房屋屬于按份共有，其中林德旺占有十二分之七的份額，林大勇、林二勇、林美玉、林美珍、林美珠各十二分之一的份額。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九十四條，按份共有人對(duì)共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。第九十七條處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定除外的規(guī)定。林德旺與林大勇、林二勇、林美珠共同占有涉案房屋十二分之十份額，而且林大勇、林二勇、林美珠對(duì)林德旺出售涉案房屋沒有異議，對(duì)此，林德旺出售涉案房屋已有超過三分之二以上按份共有人同意，因此，林德旺與林大勇就涉案房屋簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》、《房屋買賣協(xié)議》應(yīng)確認(rèn)有效。林德旺處分出售涉案房屋雖然給林美珍、林美玉造成損害，林美珍、林美玉可以另行主張權(quán)利。
原審法院重審判決：駁回林美珍、林美玉訴訟請(qǐng)求。
訴訟第九戰(zhàn)：面對(duì)如此殘酷的一審判決，二姐妹也只能再次上訴。還好，本次福州中院倒是始終堅(jiān)持自己的觀點(diǎn)，堅(jiān)定認(rèn)為繼承人對(duì)未分割的遺產(chǎn)是共同共有，而處分共同共有物應(yīng)該經(jīng)全權(quán)共同共有人同意，否則無效。
福州中院(2018)閩01民再96號(hào)民事判決：遺產(chǎn)繼承開始至遺產(chǎn)分割之前，遺產(chǎn)作為整體存在，沒有分割為繼承人所有。如果繼承人為數(shù)人，各繼承人對(duì)于該期間的遺產(chǎn)全部為共同共有。本案中，林美珍、林美玉、林大勇、林二勇、林美珠均確認(rèn)從遺產(chǎn)繼承開始至2007年4月全體遺產(chǎn)繼承人沒有對(duì)遺產(chǎn)處理進(jìn)行約定，也沒有分割遺產(chǎn)，故訟爭屋應(yīng)屬各繼承人共同共有，共同共有人對(duì)共有的訟爭屋共同享有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九十七條的規(guī)定：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”處分共有不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人的同意。而本案中，林大勇未提供相關(guān)證據(jù)，證明其與林德旺就訟爭屋簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》、《房屋買賣協(xié)議》時(shí)，經(jīng)過林美珍、林美玉的同意。因此，上訴人林美珍、林美玉上訴有理，本院依法予以支持。原審判決適用法律錯(cuò)誤，本院依法予以糾正。
綜上，林德旺與林大勇于2007年4月24日簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》以及于2007年5月1日簽訂《房屋買賣協(xié)議》的行為因未經(jīng)全體共同共有人同意而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。
案件打到這里，歷經(jīng)五年多二姐妹最終總勝訴了。下一步怎么辦？如果你是律師，你要當(dāng)事人支何招？不過，大家肯定都覺得后續(xù)只是按部就班，再打官司肯定也是勝訴，只不過時(shí)間問題，后面肯定可以分割房屋！
可惜，這只是你以為，搞不好蔡律師當(dāng)時(shí)也會(huì)這么以為。意外，當(dāng)然要讓你意想不到，讓你驚嚇一番，不然怎么叫意外？打官司有時(shí)就是這么折騰人，沒有一個(gè)強(qiáng)大的心臟有時(shí)還沒法承受！
具體后續(xù)，且看下文。
注：以上當(dāng)事人名字系化名
福州律師蔡思斌
2024年11月25日
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案件基本事實(shí)：林德旺與王碧英育有二子三女，分別為林大勇、林二勇、林美玉、林美珍和林美珠。夫妻二人婚內(nèi)購有臺(tái)江區(qū)隆平路20號(hào)房產(chǎn)一套，又有祖遺產(chǎn)業(yè)原臺(tái)江區(qū)堤埕道76號(hào)一套，兩套都為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。1995年，王碧英去世，生前無遺囑，遺產(chǎn)未分割。1998年，堤埕道76號(hào)拆遷，回遷安置于臺(tái)江區(qū)亞峰新區(qū)13座607單元和14座501單元。2007年4月24日、2007年5月1日，林德旺與林大勇分別簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》、《房屋買賣協(xié)議》，將亞峰新區(qū)13座607單元以135000元的價(jià)格出售給林大勇。2007年6月，林大勇取得房屋所有權(quán)證。
訴訟第一戰(zhàn)：當(dāng)事人林美玉、林美珍以法定繼承為案由，認(rèn)為自己有權(quán)繼承母親的遺產(chǎn)份額，要求法院確認(rèn)各繼承人對(duì)上述三套房屋的房產(chǎn)份額，后可能是因法官的提醒，二姐妹在訴訟中撤回了對(duì)已經(jīng)由父親林德旺過戶到哥哥林大勇名下亞峰新區(qū)13座607單元房屋的分割請(qǐng)求。
臺(tái)江法院：臺(tái)江區(qū)隆平路20號(hào)和原臺(tái)江區(qū)堤埕道76號(hào)安置房中亞峰新區(qū)14座501單元應(yīng)屬林德旺與妻王碧英夫妻共同產(chǎn)業(yè)，各享有二分之一產(chǎn)權(quán)份額。因王碧英已故，生前無遺囑，其遺產(chǎn)由其法定繼承人繼承取得，即由原、被告按份繼承取得……故原、被告應(yīng)繼承的份額均等，各繼承六分之一份額。被告林大勇、林二勇、林美珠表示對(duì)其母親王碧英的遺產(chǎn)各自應(yīng)繼承的分割贈(zèng)與林德旺是行使其權(quán)利，不違反法律規(guī)定，予以采納。
……判決：一、臺(tái)江區(qū)隆平路20號(hào)（屬3區(qū)20段954A地號(hào)）房屋原告林美玉、林美珍各享有十二分之一份額，被告林德旺享有十二分之十份額；臺(tái)江區(qū)亞峰新區(qū)14座501單元（包括15#24附屬間）原告林美玉、林美珍各享有十二分之一份額，被告林德旺享有十二分之十份額。……
訴訟第二戰(zhàn)：林美玉、林美珍在初戰(zhàn)告捷后，隨即一鼓作氣，再次起訴父親林德旺、哥哥林大勇，要求法院確認(rèn)林德旺與林大勇分別于2007年4月24日、2007年5月1日簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》、《房屋買賣協(xié)議》無效。
這次兩姐妹輸了，一審臺(tái)江法院以超過訴訟時(shí)效為由不予支持二姐妹的訴訟請(qǐng)求。
臺(tái)江法院：被告林德旺未經(jīng)原告同意，將訟爭屋轉(zhuǎn)讓給被告林大勇，處分了原告應(yīng)得的遺產(chǎn)，其行為侵害了原告的繼承權(quán)。訴訟中，被告林德旺、林大勇申請(qǐng)證人陳某出庭作證，陳某證實(shí)其于2007年底（或2008年初）告知原告被告林德旺將訟爭屋轉(zhuǎn)讓賣給被告林大勇，因證人陳某與本案沒有利害關(guān)系，因此，原審法院對(duì)證人陳某的證言予以采信。且第三人林二勇、林美珠亦證實(shí)原告在2008年正月初二家庭聚會(huì)中已經(jīng)得知被告林德旺將上述房屋出售給被告林大勇。原告在知道其繼承權(quán)受到侵害后，遲延至2013年8月8日才提起本案訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)被告林德旺與被告林大勇分別于2007年4月24日、2007年5月1日簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》、《房屋買賣協(xié)議》無效，超過了《中華人民共和國繼承法》第八條“繼承權(quán)糾紛提起訴訟的期限為二年，自繼承人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利被侵犯之日起計(jì)算。但是，自繼承開始之日起超過二十年的，不得再提起訴訟”中規(guī)定的訴訟時(shí)效，喪失了勝訴權(quán)。因此，原審法院對(duì)原告提出的訴訟請(qǐng)求不予支持。
訴訟第三戰(zhàn)：林美珍、林美玉不服上訴，二審法院雖然未予評(píng)判訴訟時(shí)效是否超過，但認(rèn)為法定繼承發(fā)生后，各相關(guān)繼承人均取得相應(yīng)的繼承份額，二姐姐按份各取得十二分之一份額，其他繼承人繼承及產(chǎn)權(quán)份額已超過三分之二，且其他繼承人均同意該轉(zhuǎn)讓協(xié)議，故涉案協(xié)議應(yīng)為有效，故駁回二姐妹訴訟請(qǐng)求。
福州中院：本院認(rèn)為，上訴人林美珍在一審的訴訟請(qǐng)求為請(qǐng)求確認(rèn)林德旺與林大勇簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》、《房屋買賣協(xié)議》無效，屬于確認(rèn)合同效力的范疇，本案案由可定為確認(rèn)合同無效糾紛。原審法院將案由定為物權(quán)保護(hù)糾紛不當(dāng)，本院應(yīng)予以糾正。
……訟爭房產(chǎn)由林德旺、林大勇、林二勇、林美玉、林美珍、林美珠六人按份共有，其中林德旺占有的份額為其原有的一半加上其繼承所得的十二分之一共計(jì)擁有訟爭房產(chǎn)十二分之七的份額，林大勇、林二勇、林美玉、林美珍、林美珠各占訟爭房產(chǎn)的十二分之一的份額。按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意。被上訴人林德旺和林大勇就訟爭房產(chǎn)訂立《房地產(chǎn)買賣契約》、《房屋買賣協(xié)議》，雖然上訴人林美珍、林美玉不同意，但是上訴人林二勇、林美珠均表示認(rèn)可，由于林德旺、林大勇、林二勇、林美珠占有的訟爭房產(chǎn)的份額為十二分之十，已超過三分之二，符合法律規(guī)定，該處分訟爭房產(chǎn)的行為有效，故訟爭的《房地產(chǎn)買賣契約》、《房屋買賣協(xié)議》是合法有效的，上訴人主張《房地產(chǎn)買賣契約》、《房屋買賣協(xié)議》無效，理由不成立，本院不予支持。原審法院雖然確定案由有誤，但是對(duì)本案的處理結(jié)果并無不當(dāng)，本院可予維持。
各位看官，你對(duì)這個(gè)案件怎么看？換成你是律師，你對(duì)這個(gè)案件要如何處理，如何設(shè)置訴訟請(qǐng)求呢？
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訴訟第四戰(zhàn)：父親林德旺以共有物分割糾紛起訴女兒林美珍、林美玉，不過網(wǎng)上信息不全面，只看到撤訴裁定不知具體起訴內(nèi)容，只知父親又自行撤回起訴，法院于2014年8月25日作出裁定同意父親林德旺撤訴。
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訴訟第五戰(zhàn)：二姐妹就上述中院判決申請(qǐng)?jiān)賹彛上н@次犯了低級(jí)錯(cuò)誤，沒有在二審判決生效后的六個(gè)月申請(qǐng)?jiān)賹彛Ｖ葜性阂猿^再審期限為由駁回二姐妹的再審申請(qǐng)。
具體后續(xù)，且看下文。
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簽承諾書約定居住權(quán)老人將房產(chǎn)贈(zèng)與女兒
買下新房卻辦不了房產(chǎn)證
2010年12月12日，老許用大半輩子的積蓄35萬元，從老陳手中買了一套嶄新的拆遷安置房。房子位于揚(yáng)州市江都區(qū)的一個(gè)小鎮(zhèn)上，配套齊全，價(jià)格公道，老許十分滿意。
很快，老許一家滿心歡喜地搬進(jìn)了新房。根據(jù)政策要求，拆遷安置房要先初始登記到被拆遷人名下，才能再過戶到買受人名下。老許被告知，要等到2013年12月才可以辦理初始登記。2013年12月，老許聯(lián)系老陳準(zhǔn)備辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)時(shí)，老陳的兒子陳某因涉嫌販賣毒品罪剛被逮捕，老陳正為兒子的案子奔波，根本無心辦理過戶手續(xù)。考慮到老陳家的特殊情況，想著過戶的事也不急于一時(shí)，老許同意再等等。
誰料次年9月，老陳因病去世。由于老陳的妻子早先也已過世，按照法律規(guī)定，尚未辦理過戶手續(xù)的房產(chǎn)便由陳某繼承。而陳某已于2013年11月入獄服刑，老許只能等待陳某出獄。
2019年2月18日，陳某獲減刑被釋放，出獄后很快對(duì)案涉房產(chǎn)進(jìn)行了初始登記。但當(dāng)老許找陳某辦理過戶手續(xù)時(shí)，他卻以各種理由推托，不予配合，老許遂將陳某起訴至揚(yáng)州市江都區(qū)法院。同年11月25日，江都區(qū)法院作出民事判決，判令陳某協(xié)助老許辦理案涉房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)變更登記。
本以為過戶這事兒這下可算板上釘釘了，誰知半路又突然“殺”出一個(gè)王某。王某拿出了一張針對(duì)同一房產(chǎn)歸屬、出自揚(yáng)州市廣陵區(qū)法院的判決書。更巧的是，這個(gè)案子的判決時(shí)間和老許起訴陳某一案的判決時(shí)間竟是同一天。
老許了解得知，陳某出獄后向王某借款60萬元，并將案涉房產(chǎn)抵押給了王某。后王某將陳某起訴至法院請(qǐng)求陳某歸還借款。廣陵區(qū)法院判決陳某歸還借款及利息，如不能按期歸還，王某有權(quán)申請(qǐng)將案涉房產(chǎn)折價(jià)拍賣或變賣，在60余萬元內(nèi)優(yōu)先受償。
2020年1月，王某向廣陵區(qū)法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。廣陵區(qū)法院遂將案涉房產(chǎn)查封，并進(jìn)入拍賣程序，要求老許限期搬離，這給老許一家的生活造成了嚴(yán)重影響。老許不服廣陵區(qū)法院作出的民事判決及執(zhí)行行為，以第三人身份先后申請(qǐng)?jiān)賹彙⑻岢鰣?zhí)行異議、對(duì)駁回執(zhí)行異議的裁定申請(qǐng)復(fù)議，要求該法院解除對(duì)案涉房產(chǎn)的查封措施，均未獲支持。2021年1月，老許來到廣陵區(qū)檢察院申請(qǐng)監(jiān)督。
撥開迷霧
檢察監(jiān)督找準(zhǔn)問題癥結(jié)
受理老許的監(jiān)督申請(qǐng)后，廣陵區(qū)檢察院迅速成立辦案組，對(duì)案件展開調(diào)查，多次召開會(huì)議厘清監(jiān)督思路。
“陳某出獄才一個(gè)月，就能借到60萬元，一個(gè)月內(nèi)就辦完了抵押手續(xù)，兩起民事案件還在同一天判決，這也太蹊蹺了！”種種反常跡象讓辦案檢察官生疑：有無可能是陳某與王某串通打“假官司”，促使法院拍賣案涉房產(chǎn)，王某獲得拍賣款后再私下給陳某，如此來損害老許的利益？
辦案組遂對(duì)陳、王二人的銀行流水等進(jìn)行調(diào)查，但未發(fā)現(xiàn)陳某將60萬元返還給王某，后期王某也向公安機(jī)關(guān)報(bào)案稱陳某詐騙。由此，認(rèn)定陳、王二人實(shí)施虛假訴訟的證據(jù)不足。
針對(duì)上述情況，辦案組迅速調(diào)整調(diào)查方向：“江都區(qū)、廣陵區(qū)法院都是在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上依法作出的判決，且判決時(shí)間在同一天，現(xiàn)在雙方爭議的焦點(diǎn)在于老許對(duì)案涉房產(chǎn)所具有的物權(quán)期待權(quán)，能否排除王某訴陳某案中法院對(duì)該房產(chǎn)的執(zhí)行。”
圍繞爭議焦點(diǎn)，檢察官立即查找相關(guān)法律和司法解釋，精準(zhǔn)鎖定最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）第二十八條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”
“也就是說，如果老許是在廣陵區(qū)法院查封案涉房產(chǎn)之前就向老陳購買了該房產(chǎn)、支付了購房款、合法占有并使用該房產(chǎn)，而長期未過戶不是老許自身的過錯(cuò)所致，就完全符合《規(guī)定》第二十八條所列的四種情形，如此，法院就不能執(zhí)行案涉房產(chǎn)。”辦案檢察官表示，“從某種意義上說老許已經(jīng)取得了該房產(chǎn)的所有權(quán)，只是缺少辦證這一個(gè)環(huán)節(jié)而已。”
為核實(shí)相關(guān)問題，辦案檢察官馬不停蹄地四處奔走：從房屋中介處調(diào)查房屋買賣合同的簽訂時(shí)間、購房款支付時(shí)間以及房產(chǎn)交付時(shí)間是否在查封之前；查清案涉房產(chǎn)近年來產(chǎn)生的水電煤氣費(fèi)用；向鄰居了解老許是否長期居住在案涉房產(chǎn)內(nèi)；向拆遷辦、公安機(jī)關(guān)調(diào)查案涉房產(chǎn)未及時(shí)過戶的原因；向房管部門了解老許和妻子在揚(yáng)州是否有其他住房……
2021年春節(jié)前夕，檢察官再次登門走訪，老許的家中卻沒有一絲過年的喜慶氣氛。“謝謝你們這么關(guān)心我的案子，這些年，我也去了其他部門反映情況，問題都沒能得到解決，估計(jì)這是我在這個(gè)房子里過的最后一個(gè)春節(jié)了。”年過半百的老許哽咽地對(duì)檢察官說。
檢察官暗下決心：這個(gè)案子，要加快進(jìn)度了！
峰回路轉(zhuǎn)
檢察建議助申請(qǐng)人拿回產(chǎn)房
2021年3月，在辦案檢察官加班加點(diǎn)的推進(jìn)下，案件迎來轉(zhuǎn)機(jī)：經(jīng)過詳細(xì)調(diào)查，老許的情況完全符合《規(guī)定》第二十七條和第二十八條之規(guī)定。
“同時(shí)，我們還通過中國裁判文書網(wǎng)等檢索發(fā)現(xiàn)，最高人民法院、四川省高級(jí)法院等共計(jì)7份同類型案件的生效裁判文書支持以上觀點(diǎn)。”檢察官召開聯(lián)席會(huì)議充分論證，認(rèn)為老許對(duì)案涉房產(chǎn)所享有的物權(quán)期待權(quán)可以排除法院對(duì)案涉房產(chǎn)的執(zhí)行。
2021年4月2日，廣陵區(qū)檢察院向廣陵區(qū)法院制發(fā)檢察建議，建議撤銷對(duì)案涉房產(chǎn)的執(zhí)行措施。同時(shí)，檢察官還就法律適用及最高法等發(fā)布的同類案件的生效民事判決進(jìn)行充分闡釋。同年6月，廣陵區(qū)法院答復(fù)對(duì)案涉房產(chǎn)裁定中止執(zhí)行，但查封并未解除。
2021年11月，王某對(duì)廣陵區(qū)法院提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求準(zhǔn)許繼續(xù)執(zhí)行案涉房產(chǎn)。2022年11月22日，廣陵區(qū)法院一審判決駁回王某的訴訟請(qǐng)求。王某不服，向揚(yáng)州市中級(jí)法院提起上訴。2023年2月16日，揚(yáng)州市中級(jí)法院二審維持一審判決。王某向江蘇省高級(jí)法院申請(qǐng)?jiān)賹徍螅ㄔ翰枚g回其再審申請(qǐng)。這期間，案涉房產(chǎn)一直處于中止執(zhí)行狀態(tài)。
在王某針對(duì)法院的中止執(zhí)行裁定提起執(zhí)行異議之訴、提起上訴、申請(qǐng)?jiān)賹彽仍V訟權(quán)利全部行使完畢后，廣陵區(qū)檢察院立即向廣陵區(qū)法院再次發(fā)出檢察建議，建議及時(shí)解除對(duì)案涉房產(chǎn)的查封措施，法院于當(dāng)月裁定解除。這意味著，老許終于可以辦理過戶手續(xù)了！
心情激動(dòng)的老許趕去房管部門咨詢過戶事宜時(shí)，卻被告知雖然查封已經(jīng)解除，但因該房產(chǎn)上仍有抵押，還是不能過戶。這可怎么辦？老許打通了檢察官的電話。
“以前物權(quán)法規(guī)定，抵押的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、過戶必須征得抵押權(quán)人同意。但現(xiàn)在民法典對(duì)此有新的規(guī)定。”電話里，檢察官給老許詳細(xì)普法，“民法典第四百零六條規(guī)定，‘抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定’。也就是說，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不需要抵押權(quán)人同意，你的房子可以‘帶押過戶’。”
檢察官的話讓老許安下心來。在老許與承辦法官積極溝通后，江都區(qū)法院向房管部門發(fā)出了要求協(xié)助辦理過戶手續(xù)至申請(qǐng)人名下的執(zhí)行通知。2023年11月27日，老許終于拿到房產(chǎn)證。
檢察官說法
辦好民事執(zhí)行監(jiān)督案的三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)
民事執(zhí)行監(jiān)督是民事訴訟監(jiān)督的重要組成部分。檢察機(jī)關(guān)高質(zhì)效辦好民事執(zhí)行監(jiān)督案，有三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：
一是找準(zhǔn)案件的爭議焦點(diǎn)。在審查執(zhí)行監(jiān)督案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)全面審查案件中雙方當(dāng)事人的法律關(guān)系，對(duì)有權(quán)利沖突的案件，認(rèn)真研究雙方當(dāng)事人的權(quán)利基礎(chǔ)，判斷出在法律上誰的權(quán)利更優(yōu)先。本案中，老許對(duì)案涉房屋的物權(quán)期待權(quán)能否排除執(zhí)行是辦案關(guān)鍵，找準(zhǔn)這個(gè)爭議焦點(diǎn)后，通過鎖定可適用的法條和司法解釋，監(jiān)督難題迎刃而解。
二是充分運(yùn)用調(diào)查核實(shí)權(quán)。調(diào)查核實(shí)權(quán)是檢察機(jī)關(guān)開展民事訴訟監(jiān)督的一項(xiàng)重要權(quán)力。調(diào)查核實(shí)權(quán)的行使可以增加檢察官的親歷性，圍繞法條所列舉的條件進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，能夠使民事檢察案件的法律真實(shí)無限接近客觀真實(shí)，使司法機(jī)關(guān)認(rèn)定事實(shí)、適用法律更符合生活實(shí)際，不至于偏離人民群眾對(duì)司法公正的期待。本案中，檢察官充分運(yùn)用調(diào)查核實(shí)權(quán)對(duì)老許購房、支付購房款、裝修居住等情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，掌握老許對(duì)案涉房產(chǎn)享有權(quán)利的真實(shí)狀況，為檢察官提出監(jiān)督意見提供了有力支撐。
三是跟進(jìn)監(jiān)督確保權(quán)益落實(shí)。檢察建議是檢察機(jī)關(guān)啟動(dòng)監(jiān)督程序的重要一環(huán)，檢察建議的提出不是案件的終結(jié)而是實(shí)質(zhì)監(jiān)督的開始。本案中，檢察官摒棄“文來文往”的監(jiān)督方式，數(shù)次當(dāng)面與法官示證交流，充分闡明檢察機(jī)關(guān)調(diào)查取證的過程和監(jiān)督意見。向法院提出檢察建議后，檢察機(jī)關(guān)沒有就此止步，而是持續(xù)關(guān)注案件進(jìn)展，適時(shí)開展跟進(jìn)監(jiān)督，確保檢察建議被采納和落實(shí)。針對(duì)當(dāng)事人對(duì)民法典中“帶押過戶”的規(guī)定不清楚的情況，檢察官積極開展普法宣傳，幫助當(dāng)事人將合法權(quán)益落到實(shí)處。
來源：檢察日?qǐng)?bào)·民生周刊
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