案例回顧（真實(shí)事件改編，文中皆為化名）：
小紅和小剛這對(duì)夫妻倆為了孩子未來(lái)上學(xué)，想購(gòu)入一套學(xué)區(qū)房，通過(guò)中介找到了賣家張女士，雙方協(xié)商后將該房成交價(jià)格定為3870萬(wàn)元。
為少交200萬(wàn)稅款，中介提議買賣雙方可通過(guò)“假結(jié)婚”辦理過(guò)戶手續(xù)，即夫妻倆先離婚，丈夫小剛再與賣家張女士結(jié)婚，兩人在婚內(nèi)辦理房產(chǎn)過(guò)戶后再離婚。雖然有違常倫，但為避稅，買賣雙方皆同意了該提議。
當(dāng)日雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，并約定雙方通過(guò)婚姻辦理過(guò)戶手續(xù)，并明確：如果因?yàn)橐曳剑ㄐ〖t、小剛）原因?qū)е卤竞贤瑹o(wú)法履行，乙方已支付的定金由甲方（張女士）沒(méi)收等內(nèi)容。
結(jié)果不到一周，夫妻倆就因房?jī)r(jià)款、付款條件等原因與賣家張女士產(chǎn)生了分歧。
中介問(wèn)夫妻倆：“先生，房東愿意給咱們優(yōu)惠，您這邊能給到3750萬(wàn)嗎？”
小剛生氣地回復(fù)：“這個(gè)價(jià)格已經(jīng)沒(méi)有了。你要和房東再確認(rèn)一下，我們談價(jià)的先決條件是要改變付款條件的。”
張女士也很不滿，“他們無(wú)非是上個(gè)房子賣得低，心理上無(wú)法接受。”
原來(lái)在合同簽訂后第二天，夫妻倆就了解到該小區(qū)上一套相同戶型房子售價(jià)僅3500萬(wàn)元，夫妻倆認(rèn)為中介與賣家串通把房?jī)r(jià)抬高，從而要求降低房?jī)r(jià)、延后付款期限等。
買賣雙方協(xié)商無(wú)果，夫妻倆遲遲未支付剩余定金。當(dāng)年6月，張女士向小紅、小剛發(fā)送了《合同解除通知函》，通知他們購(gòu)房合同解除，并且沒(méi)收已經(jīng)繳納的20萬(wàn)元定金。
夫妻倆不服，將張女士告上法庭，要求張女士返還定金以及支付相應(yīng)利息。那么法院會(huì)支持哪方？讓我們一起看一下。
法律分析：夫妻倆認(rèn)為，他們已經(jīng)按照合同約定支付了定金，未繼續(xù)履行合同是中介與賣家串通抬價(jià)的原因，而非他們自身原因，因此張女士應(yīng)當(dāng)返還定金。
而張女士認(rèn)為，雙方的買賣合同中明確約定了因乙方原因?qū)е卤竞贤瑹o(wú)法履行的，甲方可以沒(méi)收其已支付定金。夫妻倆沒(méi)有按照約定支付剩余定金，因此她有權(quán)沒(méi)收已付定金。
法院判決：雙方達(dá)成的房屋買賣合同中關(guān)于“通過(guò)婚姻辦理過(guò)戶手續(xù)”的約定違背公序良俗，旨在避稅，應(yīng)屬無(wú)效。除此之外，雙方約定的其余合同內(nèi)容合法有效，應(yīng)予恪守。由此，一審法院認(rèn)定案涉房屋買賣合同系因小紅、小剛違約而導(dǎo)致解除，張女士主張沒(méi)收定金具有事實(shí)和合同依據(jù)，駁回了小紅、小剛的訴請(qǐng)。夫妻倆不服氣，又上訴至上海一中院。
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為張女士是否應(yīng)退還夫妻倆20萬(wàn)元購(gòu)房定金及利息。對(duì)此，需判定本案雙方簽訂的購(gòu)房合同是否有效。
上海一中院認(rèn)為，其一，雙方通過(guò)婚姻辦理過(guò)戶手續(xù)的是為了逃避繳納稅款，屬于明顯的偷稅行為，且涉及數(shù)額巨大，違反了法律的強(qiáng)制規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以禁止。
其二，買賣雙方利用房地產(chǎn)登記管理的漏洞，約定買賣雙方通過(guò)先結(jié)婚后離婚的方式，完成案涉房地產(chǎn)所有權(quán)的變更，有違公序良俗。
其三，合同系通過(guò)“婚更”這種非法的手段實(shí)現(xiàn)合同目的，“婚更”條款是合同主要條款，是完成案涉房屋所有權(quán)變更、實(shí)現(xiàn)合同目的的唯一手段。綜上，該合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。
鑒于本案《房地產(chǎn)買賣合同》無(wú)效，定金條款亦屬無(wú)效。上海一中院遂改判，張女士返還小紅、小剛購(gòu)房定金20萬(wàn)元。同時(shí)，小紅、小剛對(duì)簽訂無(wú)效的《房地產(chǎn)買賣合同》亦存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定責(zé)任，故駁回了小紅、小剛要求支付利息的訴請(qǐng)。
福州律師蔡思斌評(píng)析：為了買房省錢而“假結(jié)婚”，這樣的夫妻看似“精明”，其實(shí)是糊涂，內(nèi)中法律風(fēng)險(xiǎn)巨大。本案賣方將婚姻制度當(dāng)作避稅獲利的手段，為占便宜一通操作反而竹籃打水一場(chǎng)空，實(shí)在是有違公序良俗及法律規(guī)定，也嚴(yán)重背離了社會(huì)主義核心價(jià)值觀。
蔡律師在此提醒，實(shí)際生活中也不乏假結(jié)婚而一方假戲真做的真實(shí)案例，大家應(yīng)引以為戒。小心弄假成真，人房?jī)煽铡７课萁灰走^(guò)程中應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)，依法繳納相應(yīng)稅費(fèi)。房地產(chǎn)過(guò)戶應(yīng)當(dāng)遵循《民法典》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，通過(guò)合法手段完成交易。
對(duì)于本案當(dāng)事人這一操作，你們有什么看法？
]]>編者按
本期案例中雙方當(dāng)事人以“通謀虛偽表示”簽訂房屋買賣合同，而背后隱藏的民事法律行為是借貸、擔(dān)保或是其他。人民法院應(yīng)認(rèn)定表面行為無(wú)效，對(duì)隱藏行為依相關(guān)法律進(jìn)行效力認(rèn)定。在認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效的法律后果時(shí)，若案外人對(duì)案涉房屋設(shè)置了抵押權(quán)或案涉房屋被司法查封的情況下，法院對(duì)相關(guān)權(quán)利限制的滌除與房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記應(yīng)謙抑謹(jǐn)慎，不宜在案件中一并處理。本案裁判規(guī)則類同類案件有一定借鑒意義。
2.在認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效的法律后果時(shí)，若案外人對(duì)案涉房屋設(shè)置了抵押權(quán)或案涉房屋被司法查封的情況下，法院對(duì)相關(guān)權(quán)利限制的滌除與房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記應(yīng)謙抑謹(jǐn)慎，不宜在案件中一并處理。
3.確認(rèn)之訴是當(dāng)事人請(qǐng)求法院對(duì)相關(guān)民事法律關(guān)系的效力進(jìn)行確認(rèn)，并非債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，訴訟對(duì)方不負(fù)有承認(rèn)的義務(wù)，不適用訴訟時(shí)效期間的規(guī)定。
被告楊某某辯稱：第一，原、被告雙方的房屋買賣合同系自愿簽署，應(yīng)為合法有效，楊某某已支付房屋對(duì)價(jià)，楊某某取現(xiàn)日期和許某某出具收條日期可以相互印證。第二，對(duì)于第二項(xiàng)訴請(qǐng)，是楊某某與案外人之間的關(guān)系，與本案無(wú)關(guān)。買賣合同有效，所以對(duì)于第二、三項(xiàng)訴請(qǐng)，均不應(yīng)支持。第三，對(duì)于許某某的事實(shí)與理由均不認(rèn)可，當(dāng)時(shí)是因?yàn)樵S某某有欠款，希望緩解壓力，經(jīng)朋友介紹認(rèn)識(shí)楊某某，希望楊某某幫忙購(gòu)買404室房屋，許某某在沒(méi)有書(shū)面協(xié)議情況下幫助楊某某套現(xiàn)，不符合常識(shí)。楊某某確實(shí)曾被判刑，是因合同詐騙，但與本案無(wú)關(guān)。此外，本訴訟已經(jīng)超過(guò)了訴訟時(shí)效，許某某訴請(qǐng)應(yīng)予以全部駁回。
法院經(jīng)審理查明：2008年5月15日，許某某、楊某某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份，約定楊某某購(gòu)買許某某名下404室房屋，價(jià)格為167萬(wàn)元，許某某配合楊某某辦理該房屋的購(gòu)房貸款，許某某于楊某某付清全部房款后次日內(nèi)騰出該房屋并通知許某某進(jìn)行驗(yàn)收交接。2008年5月28日、6月1日，楊某某自其名下尾號(hào)8117的中國(guó)工商銀行卡內(nèi)分別取款19萬(wàn)元、27萬(wàn)元。同年6月2日，許某某出具收條一張，載明：今收到楊某某購(gòu)買405室首付款肆拾伍萬(wàn)元整。
審理中，法院至某銀行上海五角場(chǎng)支行調(diào)取了楊某某申請(qǐng)銀行貸款材料，其中有許某某于2008年5月15日出具的收據(jù)一張，載明今收到楊某某購(gòu)404室房屋首付款伍拾萬(wàn)壹仟元整。
同年6月19日，404室房屋產(chǎn)權(quán)登記至楊某某名下。2011年2月15日，楊2008年5月15日申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)新的產(chǎn)權(quán)證。同年6月24日，許某某收到案外人某銀行上海五角場(chǎng)支行發(fā)放的105萬(wàn)元購(gòu)房貸款。次日，許某某分兩次分別取現(xiàn)30萬(wàn)元、65萬(wàn)元。2009年3月31日，楊某某向許某某轉(zhuǎn)賬10萬(wàn)元。
2014年7月，某銀行上海五角場(chǎng)支行向楊浦區(qū)人民法院起訴楊某某金融借款合同糾紛，該院于同年7月24日出具調(diào)解書(shū)，載明楊某某于2014年7月31日前歸還某銀行上海五角場(chǎng)支行借款本金949,543.18元和相應(yīng)利息；楊某某屆期未履行上述第一、二項(xiàng)錢款給付義務(wù)，某銀行上海五角場(chǎng)支行有權(quán)對(duì)楊某某名下404室室房產(chǎn)行使抵押權(quán)。同年8月8日，該院對(duì)上述調(diào)解書(shū)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，于2015年2月6日裁定終結(jié)本次執(zhí)行程序。
在上海某物業(yè)管理有限公司與楊某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案中，楊某某稱，404室房屋的原權(quán)利人系許某某，405室產(chǎn)權(quán)人也是許某某。許某某當(dāng)初向楊某某借款200萬(wàn)元，楊某某認(rèn)為其沒(méi)有還款能力，許某某為了借款便將404室房屋出售給楊某某，成交價(jià)為167萬(wàn)元。404室房屋的權(quán)利人變更后，楊某某并未實(shí)際使用404室房屋，當(dāng)初買賣404室房屋時(shí)，雙方并未實(shí)際交接，該房屋由許某某實(shí)際使用。
楊某某等犯職務(wù)侵占罪一案，上海市青浦區(qū)人民法院于2014年1月16日作出刑事判決，判處楊某某有期徒刑八年六個(gè)月；楊某某等不服，提出上訴。上海市第二中級(jí)人民法院裁定駁回上訴，維持原判。同年4月30日，該院出具執(zhí)行通知書(shū)，載明：楊某某主刑起算日期2012年1月14日，刑滿日期2021年4月6日。
404室房屋的權(quán)利限制情況有兩個(gè)抵押登記和三個(gè)司法限制，正式查封預(yù)計(jì)結(jié)束日期2024年7月22日，另有兩個(gè)輪候查封。
審理中，許某某申請(qǐng)證人陸某某和劉某某到庭作證。陸某某證實(shí)其知情許某某和楊某某以虛假買賣404室房屋的方式從銀行抵押貸款用于投資。劉某某證實(shí)其親眼見(jiàn)到許某某將95萬(wàn)現(xiàn)金交給楊某某。
楊某某向上海市第二中級(jí)人民法院提出上訴。該院于2023年4月24日作出（2023）滬02民終3981號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。
另外，本案中，許某某之訴請(qǐng)為確認(rèn)之訴，是許某某請(qǐng)求法院對(duì)相關(guān)民事法律關(guān)系的效力進(jìn)行確認(rèn)，并非債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不應(yīng)受訴訟時(shí)效期間限制。楊某某作為確認(rèn)之訴的相對(duì)方，無(wú)權(quán)援引訴訟時(shí)效進(jìn)行抗辯。因此，楊某某關(guān)于本案已過(guò)訴訟時(shí)效的辯稱，法院依法不予認(rèn)可。
綜上，許某某、楊某某以虛假意思表示而簽訂系爭(zhēng)房屋買賣合同，該合同應(yīng)屬無(wú)效。對(duì)于合同無(wú)效的后果，由于系爭(zhēng)房屋的抵押和司法查封均涉案外人，且是否可以滌除尚不確定，故關(guān)于系爭(zhēng)房屋上抵押權(quán)和司法查封的滌除、房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記等事宜，當(dāng)事人可另行解決，本案中不予處理。
一、裁判概況：通謀虛偽意思表示的立法沿革和裁判現(xiàn)狀
（一）立法沿革
所謂通謀虛偽表示，是指行為人與相對(duì)人串通，作出與真實(shí)意思不一致的意思表示，雙方一致同意僅僅造成訂立某項(xiàng)法律行為的表面假象，實(shí)際上并不希望相關(guān)行為發(fā)生法律效力。一般對(duì)于通謀虛偽行為簽訂的合同，大家習(xí)慣稱呼其為“陰陽(yáng)合同”，陰合同就是包含真實(shí)意思表示的隱藏行為，陽(yáng)合同就是通謀虛偽的表面行為。
《德國(guó)民法典》第117條引入此概念，后陸續(xù)被其他國(guó)家和地區(qū)借鑒。我國(guó)《民法通則》和《合同法》時(shí)代沒(méi)有通謀虛偽意思表示無(wú)效方面的直接規(guī)定，有關(guān)案件主要依據(jù)《民法通則》第五十五條[ 《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十五條 民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；(三）不違反法律或者社會(huì)公共利益。]處理。我國(guó)于2017年通過(guò)的《中華人民共和國(guó)民法總則》（以下簡(jiǎn)稱《民法總則》）第146條第一次對(duì)通謀虛偽行為和隱藏行為進(jìn)行了明確規(guī)定[ 《民法總則》第一百四十六條 行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。]，形成了較為規(guī)范化的表述，完善了意思表示瑕疵體系的構(gòu)建。2021年實(shí)施的《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）第146條的延續(xù)也為通謀虛偽行為和隱藏行為的認(rèn)定進(jìn)一步提供有力法律依據(jù)[ 《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十六條 行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。]。《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》中第23條規(guī)定了名為買賣實(shí)為借貸的通謀虛偽行為[ 《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十三條 當(dāng)事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理。當(dāng)事人根據(jù)法庭審理情況變更訴訟請(qǐng)求的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。
按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或者補(bǔ)償。]，目前司法審判實(shí)踐中也存在大量依據(jù)上述規(guī)定所做的民商事裁判。
（二）裁判現(xiàn)狀
經(jīng)檢索梳理，2018-2022年期間，s法院審結(jié)的因通謀虛偽行為和隱藏行為引發(fā)糾紛的案件有八百余件。經(jīng)人工閱讀篩選，原告訴請(qǐng)、被告答辯或法院裁判理由中明確提出或適用《民法總則》第146條或《民法典》第146條的案件為271件。可以發(fā)現(xiàn)存在以下特點(diǎn)：
1.所涉案件類型紛繁復(fù)雜。通謀虛偽行為和隱藏行為所涉案件分布于合同法領(lǐng)域、房地產(chǎn)領(lǐng)域、婚姻家庭領(lǐng)域、物權(quán)確認(rèn)領(lǐng)域、公司、證券、保險(xiǎn)、票據(jù)等多個(gè)領(lǐng)域。
2.行為表現(xiàn)形式多種多樣。主要有惡意串通，逃避債務(wù)；雙方當(dāng)事人惡意欺詐第三人；代理人與他人惡意串通損害被代理人利益；多重轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)權(quán)；惡意串通規(guī)避法律；行為人意思表示真實(shí)，形式上合法但實(shí)質(zhì)上違反法律；為欺騙他人而虛構(gòu)行為；外在的虛偽表示形式上合法，但是為達(dá)到非法目的而隱藏真實(shí)意思；為規(guī)避法律而隱蔽地變更合同主要條款等。
3.同類案件裁判結(jié)果不一。從研究樣本來(lái)看，判決書(shū)中對(duì)通謀虛偽行為無(wú)效后果的認(rèn)定主要有：認(rèn)定通謀虛偽行為不成立；認(rèn)定通謀虛偽行為無(wú)效或部分無(wú)效，同時(shí)認(rèn)定隱藏行為有效或無(wú)效；認(rèn)定通謀虛偽行為無(wú)效或部分無(wú)效，忽視或回避隱藏行為的認(rèn)定；當(dāng)事人訴辯意見(jiàn)中有通謀虛偽行為和隱藏行為的爭(zhēng)議，裁判理由中未涉及，判決主文未適用《民法總則》或《民法典》第146條；裁判理由中未涉及謀虛偽行為和隱藏行為的認(rèn)定，但判決主文適用了《民法總則》或《民法典》第146條。
4.調(diào)撤率低，上訴、再審率高。經(jīng)梳理271件涉通謀虛偽行為和隱藏行為案件，可以發(fā)現(xiàn)，一審或二審以調(diào)解或撤訴方式結(jié)案的案件合計(jì)14件，占比5.17%，遠(yuǎn)低于一般民商事案件的調(diào)撤率；一審判決后當(dāng)事人提起上訴的案件數(shù)合計(jì)98件，占比36.16%；一審或二審后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹彽陌讣嫌?jì)62件，占比22.88%，遠(yuǎn)高于一般民商事案件的上訴和再審率。相對(duì)于一審的無(wú)效率來(lái)說(shuō)，二審或再審無(wú)效占比有所減少，一定程度上表明二審法院法官對(duì)于通謀虛偽行為的認(rèn)定更為謹(jǐn)慎。
二、難點(diǎn)探究：涉通謀虛偽行為和隱藏行為案件的裁判困境
通過(guò)梳理發(fā)現(xiàn)，此類案件中存在對(duì)通謀虛偽行為界定和認(rèn)定規(guī)則的模糊，對(duì)構(gòu)成要件認(rèn)定不清，與惡意串通、以合法形式掩蓋非法目的等相關(guān)概念混淆，隱藏行為認(rèn)定的觸發(fā)機(jī)制不統(tǒng)一、通謀虛偽行為無(wú)效之后的法律后果認(rèn)定混亂等審判難點(diǎn)，從而出現(xiàn)較多“同案不同判”的情形，導(dǎo)致諸多價(jià)值沖突與法律適用混亂的問(wèn)題。
三、實(shí)踐重構(gòu)：民法典時(shí)代涉通謀虛偽行為案件的裁判路徑
（一）限定通謀虛偽行為的概念邊界
通謀虛偽行為隸屬于意思表示瑕疵體系中，與“真意保留”、“錯(cuò)誤表示”、“惡意串通”、“以合法形式掩蓋非法目的”等一并稱為意思表示不一致，且相關(guān)概念的內(nèi)涵與外延容易引起混淆。對(duì)于通謀虛偽行為的定義，學(xué)界基本一致，指的是雙方當(dāng)事人一致做出不發(fā)生法律效力的意思表示的行為。因?yàn)橥ㄖ\虛偽行為制度的立法時(shí)間并不長(zhǎng)，司法實(shí)踐中，完全正確進(jìn)行法律適用需要一個(gè)過(guò)程。裁判者應(yīng)區(qū)分通謀虛偽行為與真意保留、惡意串通、間接代理、違反強(qiáng)制性法律和公序良俗之間的區(qū)別與聯(lián)系，明確不同概念間的差別是什么，如何正確處理各個(gè)概念之間的競(jìng)合問(wèn)題。
（二）規(guī)范通謀虛偽行為的構(gòu)成要件和認(rèn)定規(guī)則
理論界對(duì)通謀虛偽行為的構(gòu)成要件有三要件和四要件之爭(zhēng)。通過(guò)分析大量司法裁判案例，筆者結(jié)合裁判者進(jìn)行通謀虛偽行為認(rèn)定時(shí)的考察因素，傾向于三要件說(shuō)。詳述如下：
第一，有相對(duì)人的意思表示。《民法典》第一百四十六條第一款中的“與相對(duì)人”表明該條規(guī)定不適用于無(wú)須受領(lǐng)的意思表示。據(jù)此，遺囑、動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)拋棄等法律行為不適用該條規(guī)定。反之，雙方法律行為以及解除、撤銷、追認(rèn)等由需受領(lǐng)意思表示構(gòu)成的單方法律行為可以適用該條規(guī)定。第一要件以當(dāng)事人之間存在意思表示為前提，司法實(shí)踐中可以加強(qiáng)對(duì)當(dāng)事人意思表示的探究，防止出現(xiàn)當(dāng)事人不存在意思表示仍進(jìn)行通謀虛偽行為的認(rèn)定的情況。
第二，表示內(nèi)容與主觀意思不一致。意思與表示不一致包括故意的不一致和無(wú)意的不一致，前者為虛偽表示，后者為錯(cuò)誤。通謀虛偽表示是虛偽表示的一種，僅當(dāng)表意人的主觀意思與其表示內(nèi)容不一致時(shí)，才可能構(gòu)成通謀虛偽表示。第二要件著重論證表示與真意的一致性，以當(dāng)事人客觀行為為基礎(chǔ)，結(jié)合主觀思想，限定解釋通謀虛偽行為的范圍，避免出現(xiàn)對(duì)當(dāng)事人意思表示認(rèn)定不清，從而侵害當(dāng)事人意思自治的情形。這一要件也是區(qū)別其他惡意串通、合法形式掩蓋非法目的等概念的關(guān)鍵點(diǎn)。
第三，表意人與受領(lǐng)人通謀，一致認(rèn)為表示內(nèi)容不應(yīng)發(fā)生效力。所謂“通謀”是指表意人與受領(lǐng)人就表示內(nèi)容的虛偽性達(dá)成一項(xiàng)合意，該合意即虛偽表示約定。只有在當(dāng)事人對(duì)于非真意共同追求時(shí)，在尊重當(dāng)事人意思自治的情形下，該法律行為才會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。如果其中當(dāng)事人對(duì)非真意不知情，那么就不屬于通謀虛偽行為，而是構(gòu)成單方虛偽行為或者欺詐等其他情形。
（三）通謀虛偽行為的法律效果
對(duì)于通謀虛偽表示的證明責(zé)任，主張依民事法律行為的內(nèi)容履行義務(wù)的當(dāng)事人須就民事法律行為的締結(jié)負(fù)擔(dān)證明責(zé)任，故主張構(gòu)成通謀虛偽表示的當(dāng)事人須就通謀虛偽表示的構(gòu)成要件負(fù)擔(dān)證明責(zé)任。本案中，根據(jù)查明事實(shí)可推斷許某某將房屋過(guò)戶登記給楊某某，目的是將房屋出賣價(jià)款借給楊某某，許某某與楊某某均無(wú)買賣房屋的真實(shí)意思表示，其內(nèi)心的效果意思是通過(guò)房屋買賣的形式取得信用機(jī)構(gòu)的貸款，而非取得房屋所有權(quán)或獲取購(gòu)房款。涉案房屋轉(zhuǎn)讓到楊某某名下，只是楊某某代許某某“持有”涉案房屋的產(chǎn)權(quán)，許某某仍是涉案房屋的真實(shí)權(quán)利人。本案中雙方所簽訂的房屋買賣合同滿足通謀虛偽意思表示的三個(gè)構(gòu)成要件，屬于通謀虛偽的意思表示，依據(jù)《民法典》第一百四十六條該民事法律行為被認(rèn)定為無(wú)效。
對(duì)于通謀虛偽行為的效果，從意思自治角度來(lái)看，當(dāng)事人之間做出了通謀虛偽行為，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)行為無(wú)效的后果，這是尊重當(dāng)事人意思自治的結(jié)果。但是當(dāng)該法律關(guān)系中存在善意第三人時(shí)，其效力問(wèn)題又與第三人信賴?yán)娈a(chǎn)生沖突。《民法典》的草案曾規(guī)定雙方當(dāng)事人不得以通謀虛偽表示之無(wú)效對(duì)抗善意第三人，但最終刪除了草案中的此項(xiàng)規(guī)定。現(xiàn)行法律雖規(guī)定了通謀虛偽行為制度，但未規(guī)定但書(shū)條款的善意第三人對(duì)抗規(guī)則，對(duì)于善意第三人通過(guò)善意取得、公示公信等規(guī)則取得的信賴?yán)妫谒痉▽?shí)踐中較難合理適用相關(guān)規(guī)則，導(dǎo)致第三人利益保護(hù)存在漏洞。因此，如何在個(gè)案中進(jìn)行價(jià)值判斷和利益衡量，以平衡當(dāng)事人與第三人的利益是司法裁判者所面臨的較大難題，對(duì)法律適用提出了較大挑戰(zhàn)。但在實(shí)踐中，已經(jīng)有判例認(rèn)為，雙方當(dāng)事人以通謀虛偽表示創(chuàng)設(shè)債權(quán)的，不得以法律行為無(wú)效對(duì)抗善意受讓債權(quán)的第三人。
四、權(quán)利限制下房屋過(guò)戶的處理
根據(jù)《民法典》第406條的規(guī)定，在當(dāng)事人無(wú)另行約定的情況下，抵押人有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人，未盡通知義務(wù)的，不影響抵押權(quán)的效力。本條雖未規(guī)定滌除權(quán)，但在抵押財(cái)產(chǎn)可以自由轉(zhuǎn)讓且抵押權(quán)具有追及力的情況下，受讓人享有滌除權(quán)乃當(dāng)然之理。因此，即使房屋上存在抵押權(quán)，仍然可以對(duì)房屋辦理“帶押過(guò)戶”。
然而關(guān)于查封，主要看房屋上是否存在本案以外首封，對(duì)于排在該查封后面的那些輪候查封可以不予考慮。首封中，需要考慮的是因房屋被采取司法強(qiáng)制措施，房屋權(quán)利存在瑕疵，房屋最終權(quán)利歸屬存在不確定性，客觀上構(gòu)成了法律上的履行不能。對(duì)于此類案件的處理，法院往往會(huì)判決由于系爭(zhēng)房屋的抵押和司法查封均涉案外人，且是否可以滌除尚不確定，故關(guān)于系爭(zhēng)房屋上抵押權(quán)和司法查封的滌除、房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記等事宜，當(dāng)事人可待權(quán)利限制消失后再行主張，本案中不予處理。
五、確認(rèn)之訴不受訴訟時(shí)效期間限制
確認(rèn)之訴，是指原告請(qǐng)求人民法院確認(rèn)自己與被告之間存在或不存在某種法律關(guān)系的訴訟，即要求確認(rèn)權(quán)利關(guān)系或法律關(guān)系之訴。訴訟時(shí)效，是指權(quán)利人于一定期間內(nèi)不行使請(qǐng)求人民法院保護(hù)其民事權(quán)利的請(qǐng)求權(quán)，就喪失該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)的法律制度。
值得注意的是，訴訟時(shí)效的適用范圍僅限于請(qǐng)求權(quán)，形成權(quán)因其所引起的法律關(guān)系不確定狀況較之請(qǐng)求權(quán)更為嚴(yán)重，受效力更強(qiáng)的除斥期間的約束。而確認(rèn)之訴屬于形成權(quán)，因此不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。本案的核心為確認(rèn)許某某與楊某某簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，許某某之訴請(qǐng)為確認(rèn)之訴，并非債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不應(yīng)受訴訟時(shí)效期間限制，故被告援引訴訟時(shí)效進(jìn)行抗辯的理由不成立。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第四條
《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的規(guī)定》第一條
一審獨(dú)任審判官：上海市虹口區(qū)人民法院?曹艷梅
二審案號(hào)：（2023）滬02民終3981號(hào)民事判決書(shū)
二審合議庭組成人員：上海市第二中級(jí)人民法院?丁康威、劉海邑、徐慶
來(lái)源：中國(guó)上海司法智庫(kù)
合同條款缺乏履行細(xì)節(jié)
誰(shuí)承想，搬到嶄新的安置房后，一家人竟然官司不斷。先是妻子黃某向房管部門申請(qǐng)異議登記，之后又起訴與曹某離婚。與妻子調(diào)解離婚之后，在與子女的房屋確權(quán)訴訟案件審理期間，曹某向房管部門申請(qǐng)注銷了異議登記，隨后，曹某與案外人胡某簽訂借款合同，向其借款250萬(wàn)元。
曹某的借款，是以這套拆遷安置房屋做的抵押擔(dān)保，他還于同日公證委托了姚某出售這套房屋，委托事項(xiàng)包括從銀行解抵押到代收房款，以及辦理過(guò)戶手續(xù)等。
上述借款到期后，曹某不能償還。于是，姚某持委托書(shū)將這套房屋出售給了某投資公司。
曹某認(rèn)為，姚某在沒(méi)有征得其同意的情況下出售這套房屋，自己也未得到一分錢房款，損害了其財(cái)產(chǎn)權(quán)利，遂起訴要求確認(rèn)姚某代其簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。
經(jīng)法院審理，根據(jù)買房人買房前未看房、合同條款缺乏合同履行的具體細(xì)節(jié)、帶抵押過(guò)戶、房款支付存在循環(huán)轉(zhuǎn)賬等不符合房屋交易習(xí)慣的情形，認(rèn)定代理曹某賣房的姚某與買受人投資公司之間存在惡意串通的情形，故認(rèn)定該房屋買賣合同無(wú)效。
■法官說(shuō)法
直接約定到期不能還款則以房屋抵債，是法律禁止的“流押契約”。近幾年，為了規(guī)避這一法律禁止，出借人往往要求借款人在簽訂借款合同的同時(shí)，再簽訂一份房屋買賣合同，到期不還款，就按買賣合同履行把房子賣給出借人。在某些案件中，借款方手段更加“高明”，同一利益共同體“分身”為出借人、出售房屋的委托代理人、買受人，甚至還有連環(huán)轉(zhuǎn)讓的后手買受人幾個(gè)主體。這樣做雖然形式上規(guī)避了“流押契約”禁止性規(guī)定，但利用債務(wù)人困頓窘迫的弱勢(shì)地位，謀取失衡的經(jīng)濟(jì)利益，仍然要受到法律的制裁。
遠(yuǎn)低于市場(chǎng)正常成交價(jià)
2011年9月6日，為了替孫某的侄女孫小某籌措資金，孫某和龍某與錢某簽訂了一份《借款合同》。合同約定，二人向錢某借款人民幣220萬(wàn)元，同時(shí)，二原告以上述房屋作為這筆債務(wù)的擔(dān)保。當(dāng)日，孫某和龍某為常某出具《委托書(shū)》，委托常某可以出售該5間房屋。
2011年11月，常某以孫某代理人的身份與楊某簽訂《存量房屋買賣合同》，以220萬(wàn)元的價(jià)格將這5間房屋出售給楊某。
2013年2月，楊某與案外人吳某簽訂《存量房屋買賣合同》。約定，楊某將5間房屋以216萬(wàn)元的價(jià)格出售給吳某。
為此，孫某訴至法院，要求確認(rèn)該房屋買賣合同無(wú)效。經(jīng)評(píng)估，訴爭(zhēng)房屋當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為768萬(wàn)余元。
法院審理認(rèn)為，常某自稱為孫某借款的擔(dān)保人，常某以孫某委托代理人的身份將訴爭(zhēng)房屋出售給楊某，且價(jià)格為220萬(wàn)元，該價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)正常成交價(jià)格。常某作為孫某的委托代理人，其在此次交易過(guò)程中未對(duì)原告的合法權(quán)益予以相應(yīng)保護(hù)、提示。同時(shí)，楊某作為訴爭(zhēng)房屋的購(gòu)買人，其購(gòu)買該房屋的價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)正常交易價(jià)格，且沒(méi)有證據(jù)證明被告在此次購(gòu)買行為中是否采取了審慎的注意義務(wù)，且無(wú)法認(rèn)定楊某在購(gòu)買前對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行了查看。綜合上述因素，可認(rèn)定楊某與常某之間在購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋過(guò)程中存在串通行為。該二人的串通行為損害了孫某、龍某的合法利益，故常某代孫某與楊某簽訂的《存量房屋買賣合同》應(yīng)屬無(wú)效合同。
■法官說(shuō)法
涉抵房借款房屋買賣糾紛案件的一個(gè)主要特點(diǎn)就是，出借方在形式上分離法律關(guān)系，故意規(guī)避法律。從交易流程上看，借款人除了與出借人之間形成借貸關(guān)系，借款人按要求與另一個(gè)人辦理公證委托，授權(quán)這個(gè)人出售房屋的代理權(quán)，形成委托代理關(guān)系；如果還不上款，再找一個(gè)所謂“陌生人”買房，構(gòu)成房屋買賣法律關(guān)系。出借人、代理人及買房人等主體身份沒(méi)有交叉，造成幾個(gè)主體互無(wú)關(guān)聯(lián)的假象。借款方同一利益共同體“分身術(shù)”后，在形式上形成了民間借貸法律關(guān)系、委托代理關(guān)系、房屋買賣等看似獨(dú)立的幾個(gè)法律關(guān)系，從而規(guī)避法律制裁。
一是維權(quán)意識(shí)。維權(quán)要注意兩個(gè)環(huán)節(jié)是否存在串通行為：其一，出借人與售房代理人之間是否存在串通行為，即售房代理人受出借人指使做出有損于房屋所有權(quán)人的利益安排；其二，售房代理人與買受人之間是否存在串通行為，損害房屋所有權(quán)人的利益。要注意留存交易中的各種證據(jù)，防患未然；如果因?yàn)槌鼋枞死鎴F(tuán)體操作隱蔽難以找到證據(jù)，也要為法院提供上述兩個(gè)串通行為的證據(jù)線索，申請(qǐng)法院調(diào)取相關(guān)證據(jù)。
二是風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。要在兩個(gè)環(huán)節(jié)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)：一是決策環(huán)節(jié)，如果提供貸款的人要求你必須提供一套房屋卻不辦理符合法律規(guī)定的抵押登記，而是與你簽訂房屋買賣合同或者要求你辦理委托代理售房的公證，一定要提高警惕，可以要求他們辦理正規(guī)的房產(chǎn)抵押手續(xù)，或者換一家借貸機(jī)構(gòu)。二是履行環(huán)節(jié)，履行中的每一步都要慎重考慮、評(píng)估可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。如有需要進(jìn)一步協(xié)商或變更的問(wèn)題，一定用書(shū)面方式予以確定，避免以口頭協(xié)議來(lái)變更履行方式，避免日后發(fā)生糾紛時(shí)空口無(wú)憑。
三是謹(jǐn)慎意識(shí)。一方面，克制用錢心切的急躁情緒，冷靜觀察所面臨的境況和即將進(jìn)行的交易。另一方面，正確預(yù)見(jiàn)一項(xiàng)決策的后果，重視簽字的效力，認(rèn)真閱讀合同或協(xié)議，充分、清晰理解條款內(nèi)容，準(zhǔn)確預(yù)判不能到期還款的法律后果，不能因?yàn)榧庇缅X就草率簽字。
來(lái)源：人民法院報(bào)
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原告：????? （身份證號(hào)：????????? ），男，漢族，? 年? 月? 日生，住福州市??????????????? 。
被告：??? （身份證號(hào)： ? ? ? ? ? ?），女，漢族， ?年? 月? 日生，住福州市 ? ? ? ? ? ? ? ?。
聯(lián)系電話：
第三人： ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?。
?住所地： ? ? ? ? ? ? ? ? ? 。
法定代表人： ? ? ? ? ? ? 。
?聯(lián)系電話： ? ? ? ? ? ? ? 。?
訴 訟 請(qǐng) 求
1、請(qǐng)求人民法院依法確認(rèn)原告、被告、第三人于? 年? 月? 日簽訂的《房屋買賣合同》、《居間服務(wù)合同》、《交易服務(wù)合同》無(wú)效；
2、判令被告立即向原告支付?? 萬(wàn)元賠償金；
3、判令被告立即向原告返還? 萬(wàn)元購(gòu)房保證金；
4、判令由二被告承擔(dān)原告為本案支出的?? 元律師費(fèi)；
5、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
事 實(shí) 和 理 由
? 年? 月? 日，原告及被告在第三人提供居間服務(wù)下簽訂《房屋買賣合同》，約定：被告將坐落于福州市鼓樓區(qū)? 號(hào)樓單元（單元房建筑面積????? 平方米，附屬間建筑面積??? 平方米，房屋所有權(quán)證號(hào)為榕房權(quán)證??? 字第???? 號(hào)，土地使用權(quán)證號(hào)為??? ）以?? 萬(wàn)元人民幣賣給原告，買賣雙方應(yīng)在? 年? 月? 日前申請(qǐng)辦理該房屋所有權(quán)過(guò)戶登記；在交易過(guò)程中被告應(yīng)繳納的稅費(fèi)、居間服務(wù)費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)均由原告承擔(dān)；若經(jīng)當(dāng)日查詢?cè)A爭(zhēng)房屋不存在查封（凍結(jié)）情形，原告應(yīng)在查詢后一個(gè)工作日內(nèi)向被告支付部分購(gòu)房款人民幣??? 萬(wàn)元，同時(shí)原告應(yīng)在申請(qǐng)辦理訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)過(guò)戶登記后當(dāng)日內(nèi)向被告支付部分購(gòu)房款人民幣??? 萬(wàn)元；被告應(yīng)于本合同簽訂后壹拾伍日內(nèi)，向第三人提供委托被告簽訂《房屋買賣合同》、《居間服務(wù)合同》、《交易服務(wù)合同》以及其他相關(guān)合同文件的授權(quán)確認(rèn)函或委托被告顧海玲出售該房屋的公證委托書(shū)等。同時(shí)，原告和被告還同第三人簽訂了《交易服務(wù)合同》，同第三人福州市鼓樓區(qū)翠庭麥田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)部（以下簡(jiǎn)稱“麥田房產(chǎn)”）簽訂了《居間服務(wù)合同》等。
當(dāng)日經(jīng)查詢，訟爭(zhēng)房屋不存在查封（凍結(jié)）情形，原告向被告支付了部分購(gòu)房款人民幣??? 萬(wàn)元，并將購(gòu)房保證金??? 萬(wàn)元交給第三人保管，被告和第三人分別按照收取的數(shù)額出具了收款收據(jù)予以確認(rèn)。
協(xié)議簽訂后，被告未按期履行，原告曾多次通過(guò)中介方致電催告被告及時(shí)辦理房屋及附屬配套設(shè)施的交接義務(wù)和房屋所有權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，2016年? 月? 日也委托第三人向被告發(fā)出《履約通知函》催促履行上述義務(wù)，但被告一直置若罔聞，直至2016年?? 月? 日被告才履行房屋交接義務(wù)，但仍未按時(shí)履行房屋所有權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。被告的行為不僅構(gòu)成違約，更是侵犯了原告的合法權(quán)益。
根據(jù)《房屋買賣合同》第十一條第（三）款“甲乙雙方各自保證其本人及其配偶積極配合對(duì)方、交易服務(wù)人辦理該房屋交易所需的各項(xiàng)手續(xù)并保證其提供的相關(guān)證件及材料完整、真實(shí)、合法、有效，否則，導(dǎo)致該房屋交易時(shí)間拖延的，視為該方違約”，第十二條第（一）款第1條“自違約行為發(fā)生之日起超過(guò)五日的，守約方可向違約方發(fā)送信件催促其履約，發(fā)信即日起超過(guò)十日仍未履約的，守約方可解除本合同”，第2條“甲乙雙方任何一方違約導(dǎo)致本合同解除的，守約方有權(quán)要求違約方支付違約金人民幣壹拾捌萬(wàn)元整（￥180000），同時(shí)，守約方有權(quán)要求違約方支付因主張?jiān)撨`約責(zé)任所產(chǎn)生的律師代理費(fèi)”，及2015年3月16日《補(bǔ)充協(xié)議》第2點(diǎn)“如因甲方原因?qū)е路课轃o(wú)法交易，甲方同意賠償裝修款人民幣20萬(wàn)元整給乙方”及《合同法》第97條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失”規(guī)定，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，原告依法有權(quán)要求其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
為維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，特依據(jù)《民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定，提起訴訟，請(qǐng)求人民法院依法判如所請(qǐng)！
此致
福州市鼓樓區(qū)人民法院
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??具狀人：
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2016年?? 月? 日
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