【案情】

戴某出資購買了由某置地公司開發(fā)建設(shè)的一處小高層住宅，雙方依約簽訂了《商品房買賣合同》，合同的補充協(xié)議中約定，高層層高為2.9米，小高層層高為3米，局部層高（包括但不限于衛(wèi)生間、廚房、陽臺）會有降板，部分頂層單元會有挑高建筑形式。在通知交房后，戴某組織人員到現(xiàn)場測量，發(fā)現(xiàn)所購房屋的實際層高為2.9米后，即與某置地公司交涉，因雙方分歧較大，協(xié)調(diào)未果，訴至法院，庭審中某置地公司亦認(rèn)可案涉房屋層高為2.9米。福州房產(chǎn)律師

【解析】

本案中，某置地公司與戴某簽訂的商品房買賣合同及補充協(xié)議是雙方真實意思表示，雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。補充協(xié)議明確約定：高層層高為2.9米，小高層層高為3米。戴某購買的房屋明顯屬于小高層，故某置地公司向戴某交付的房屋層高為2.9米已構(gòu)成違約。

對于買受人來講，其購買房屋的目的是為了取得房屋的使用空間，該空間并非平面，而是三維立體空間。高度的減少對于使用的影響并非產(chǎn)生直接的經(jīng)濟利益損失，但會實際影響到買受人使用及居住感受，因此對于買受人的影響是較大的。因無法直接計算經(jīng)濟損失，筆者認(rèn)為，應(yīng)參照最高人民法院相關(guān)司法解釋酌定某置地公司的違約責(zé)任。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條中有關(guān)房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符的處理規(guī)定，即在出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

福州房產(chǎn)律師分享；來源：人民法院報 ? ?（作者：顧啟東 徐冬冬；單位：江蘇省鹽城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院）