合同簽訂后，楊素英依約向姚亮、陳金妹支付購(gòu)房款共計(jì)526300元。姚亮、陳金妹向楊素英交付訟爭(zhēng)房屋。楊素英即對(duì)房屋進(jìn)行裝修并入住，現(xiàn)房屋仍由楊素英占用使用。后訟爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證辦理至姚忠義名下，因姚清與姚忠義其他繼承人存在繼承爭(zhēng)議，訟爭(zhēng)房屋未能過戶至姚清名下，導(dǎo)致案涉合同至今無法繼續(xù)履行。

本案審理期間，訟爭(zhēng)房屋經(jīng)評(píng)估（含裝修）市場(chǎng)價(jià)值為1485300元，評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2021年4月23日。

一審法院觀點(diǎn)：

因姚亮、陳金妹的無權(quán)處分行為導(dǎo)致合同解除，給楊素英造成的損失，依法應(yīng)由姚亮、陳金妹承擔(dān)。經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估訟爭(zhēng)房屋（含裝修）市場(chǎng)價(jià)值為1485300元，故楊素英損失為房屋溢價(jià)部分即938092元（評(píng)估價(jià)1485300元-合同總價(jià)547208元）。但是，楊素英明知姚亮、陳金妹在簽訂合同時(shí)并無房屋處分權(quán)，而仍與姚亮、陳金妹訂立合同，自身也存在過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，故一審法院結(jié)合合同履行過程中雙方的履行程度、過錯(cuò)程度及在簽訂合同時(shí)雙方對(duì)違約造成損失的可預(yù)見程度，酌定姚亮、陳金妹共同賠償楊素英損失630000元。

二審福州中院觀點(diǎn)：

福州律師蔡思斌評(píng)析：

【典型案例】

當(dāng)事人：原告：胡某；被告：蔡某。

原告胡某與被告蔡某原系夫妻關(guān)系，雙方于2015年5月29日在綿陽市涪城區(qū)民政局登記離婚。在辦理離婚登記時(shí)，雙方簽訂《離婚協(xié)議書》一份，對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了分配。該協(xié)議約定“三、財(cái)產(chǎn)分配如下：（1）由夫妻雙方用現(xiàn)金歸還購(gòu)房借款3萬元；（2）夫妻雙方共有財(cái)產(chǎn)應(yīng)為：18萬元-3萬元=15萬元，每人應(yīng)分得7.5萬元；（3）房屋產(chǎn)權(quán)歸女兒胡某甲所有，由于女兒未成年由男方撫養(yǎng)，因此房屋由男方和女兒共同居住。任何情況下，第一，男方不得將此房屋轉(zhuǎn)贈(zèng)他人或變更他人。第二，男方不得將此房屋作抵押。第三，不得無故傷害女兒或?qū)ε畠翰缓茫駝t算違約，男方將失去對(duì)該房屋的居住權(quán)；（4）男方付給女方現(xiàn)金7.5萬元，加上歸還女方父親借款1萬元，合計(jì)8.5萬元”等。

離婚后，原、被告陸續(xù)履行了部分義務(wù)，雙方于2016年5月21日進(jìn)行了對(duì)賬。被告蔡某向原告出具收條一張，載明“今收到胡某離婚協(xié)議中房屋及財(cái)產(chǎn)分割款8.5萬元”。原告胡某同日向被告出具收條一張，載明“今收到蔡某付胡某甲從小學(xué)到大學(xué)畢業(yè)的生活費(fèi)3萬元，收到從小學(xué)到高中三年級(jí)的學(xué)習(xí)費(fèi)用及醫(yī)療費(fèi)2.5萬元，合計(jì)5.5萬元”。爭(zhēng)議房產(chǎn)位于綿陽市涪城區(qū)。系四川華豐企業(yè)集團(tuán)有限公司集資建房，并于2007年4月13日轉(zhuǎn)移登記到原、被告名下，為原、被告共同共有。

原告訴稱：既然原、被告在離婚協(xié)議書中約定了該房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，且原告已依約支付了房屋分割款，并對(duì)該房屋分割完畢，故該房屋所有權(quán)理應(yīng)歸原告所有。離婚協(xié)議中約定房屋歸女兒胡某甲所有的內(nèi)容無效且已無法履行。為維護(hù)原告合法權(quán)益，請(qǐng)求判令：（1）位于綿陽市涪城區(qū)房屋歸原告所有，并由被告于本案判決生效后30日內(nèi)協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)；（2）訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告辯稱：案涉房產(chǎn)系原、被告雙方婚姻關(guān)系期間的共同財(cái)產(chǎn)，雙方在離婚協(xié)議中已分割完畢，雙方同意將該房產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與女兒胡某甲。該約定沒有違反法律規(guī)定，合法有效。請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

?離婚案件專業(yè)福州律師推薦案例評(píng)析

【審理要覽】

法院認(rèn)為，《婚姻法解釋二》第8條規(guī)定，“離婚協(xié)議中關(guān)于財(cái)產(chǎn)分割的條款或者當(dāng)事人因離婚就財(cái)產(chǎn)分割達(dá)成的協(xié)議，對(duì)男女雙方具有約束力”。本案中原、被告在離婚協(xié)議中約定夫妻共同房產(chǎn)歸女兒所有，是一種以解除原、被告雙方身份關(guān)系為動(dòng)機(jī)的目的贈(zèng)與行為。鑒于離婚協(xié)議主要是為解除雙方婚姻關(guān)系為目的而設(shè)定，這種發(fā)生在特定身份關(guān)系當(dāng)事人之間有目的的贈(zèng)與，并不違反法律的規(guī)定，在雙方婚姻關(guān)系事實(shí)上因離婚協(xié)議得以解除的情況下，贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，其贈(zèng)與房產(chǎn)行為依法不能隨意撤銷。該贈(zèng)與行為已經(jīng)在民政部門登記備案，具有公示效力。足以證明贈(zèng)與行為真實(shí)合法。

原告訴稱主張?jiān)撾x婚協(xié)議書相互矛盾，已分割的財(cái)產(chǎn)不能贈(zèng)與。但結(jié)合上述理由，原、被告雙方在協(xié)議離婚時(shí)對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)均有處分的權(quán)利，而處分財(cái)產(chǎn)的行為系雙方是否解除婚姻關(guān)系的條件。應(yīng)當(dāng)認(rèn)為原、被告是在均認(rèn)可該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬女兒胡某甲所有的前提下而解除的婚姻關(guān)系。該協(xié)議未違反法律規(guī)定，被告也沒有欺詐、脅迫等情形，屬合法有效的協(xié)議。原、被告雙方均應(yīng)當(dāng)按照該協(xié)議約定履行義務(wù)。故對(duì)于原告要求判令該房產(chǎn)歸其所有的訴訟請(qǐng)求，不予支持。

綜上，為維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，依照《婚姻法》第39條、《婚姻法解釋二》第8條之規(guī)定，判決如下：駁回原告胡某的全部訴訟請(qǐng)求。判決：本案訟爭(zhēng)房屋中屬于胡某的份額歸蔡某所有，蔡某補(bǔ)償胡某房屋價(jià)值的35%，胡某甲的份額保留在訟爭(zhēng)房屋中。

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【裁判思路】

1.同類案件處理要點(diǎn)

（1）男女雙方協(xié)議離婚后一年內(nèi)就財(cái)產(chǎn)分割問題反悔，請(qǐng)求變更或者撤銷財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。對(duì)該類案件的審理應(yīng)重點(diǎn)審查訂立財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議時(shí)是否存在欺詐、脅迫等情形。

（2）在離婚協(xié)議中雙方將共同財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與未成年子女的約定與解除婚姻關(guān)系、子女撫養(yǎng)、共同財(cái)產(chǎn)分割等內(nèi)容形成一個(gè)整體。雙方離婚后，如果沒有證據(jù)證明訂立財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議時(shí)存在欺詐、脅迫等情形的，對(duì)一方要求撤銷對(duì)子女贈(zèng)與的請(qǐng)求，應(yīng)不予支持。

（3）離婚后一方欲根據(jù)《合同法》第186條第1款之規(guī)定單方撤銷贈(zèng)與時(shí)亦應(yīng)取得雙方合意，在未征得作為共同共有人的另一方同意的情況下，無權(quán)單方撤銷贈(zèng)與。

（4）如果離婚后，與未成年子女生活一方和子女已經(jīng)居住在涉贈(zèng)房屋中，那么根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》第128條的規(guī)定：“贈(zèng)與房屋未辦理過戶手續(xù)，但贈(zèng)與人根據(jù)書面贈(zèng)與合同已將產(chǎn)權(quán)交給受贈(zèng)人，受贈(zèng)人也已占有使用該房屋的，可認(rèn)定贈(zèng)與有效，但應(yīng)令其補(bǔ)辦過戶手續(xù)。”此時(shí)，贈(zèng)與人則不能再行使任意撤銷權(quán)。

2.相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示

（1）離婚后主張撤銷或變更財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議的，應(yīng)在離婚后一年內(nèi)提出，逾期人民法院不予支持。

（2）如果離婚后原夫妻雙方達(dá)成一致意見，撤銷對(duì)子女房產(chǎn)的贈(zèng)與，那么在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前，可以撤銷贈(zèng)與。

（3）主張撤銷贈(zèng)與的一方應(yīng)舉證證明訂立財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議時(shí)存在欺詐、脅迫等情形，方可撤銷，否則，在雙方已依照離婚協(xié)議辦理離婚登記的情況下，單方無權(quán)撤銷對(duì)子女的房產(chǎn)贈(zèng)與。

（4）受贈(zèng)方應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理轉(zhuǎn)移登記，維護(hù)自身的合法權(quán)益。

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【裁判規(guī)則】

1.法律法規(guī)

《物權(quán)法》（2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過）

第九條第一款不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

《合同法》（1999年3月15日）

第一百八十六條贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。

具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同，不適用前款規(guī)定。

2.司法解釋

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋（二）》（法釋［2003］19號(hào)）

第八條離婚協(xié)議中關(guān)于財(cái)產(chǎn)分割的條款或者當(dāng)事人因離婚就財(cái)產(chǎn)分割達(dá)成的協(xié)議，對(duì)男女雙方具有法律約束力。

當(dāng)事人因履行上述財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議發(fā)生糾紛提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。

第九條男女雙方協(xié)議離婚后一年內(nèi)就財(cái)產(chǎn)分割問題反悔，請(qǐng)求變更或者撤銷財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。

人民法院審理后，未發(fā)現(xiàn)訂立財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議時(shí)存在欺詐、脅迫等情形的，應(yīng)當(dāng)依法駁回當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋（三）》（法釋[2011]18號(hào)）

第六條婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。

第十四條當(dāng)事人達(dá)成的以登記離婚或者到人民法院協(xié)議離婚為條件的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議，如果雙方協(xié)議離婚未成，一方在離婚訴訟中反悔的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議沒有生效，并根據(jù)實(shí)際情況依法對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

3.司法解釋性質(zhì)文件

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》（法（辦）發(fā)[1988]6號(hào)）

128.公民之間贈(zèng)與關(guān)系的成立，以贈(zèng)與物的交付為準(zhǔn)。贈(zèng)與房屋，如根據(jù)書面贈(zèng)與合同辦理了過戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈(zèng)與關(guān)系成立；未辦理過戶手續(xù)，但贈(zèng)與人根據(jù)書面贈(zèng)與合同已將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈(zèng)人，受贈(zèng)人根據(jù)贈(zèng)與合同已占有、使用該房屋的，可以認(rèn)定贈(zèng)與有效，但應(yīng)令其補(bǔ)辦過戶手續(xù)。

129.贈(zèng)與人明確表示將贈(zèng)與物贈(zèng)給未成年人個(gè)人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該贈(zèng)與物為未成年人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

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【專家視點(diǎn)】

1.離婚協(xié)議是男女雙方在意思自治的前提下對(duì)身份和財(cái)產(chǎn)的一并解決，夫妻、父母子女關(guān)系具有很強(qiáng)的倫理性，和一般的民事關(guān)系有著很大區(qū)別。夫妻雙方曾經(jīng)共度過美好時(shí)光，情散之時(shí)，一方基于各種原因，贈(zèng)與對(duì)方及其未成年子女房產(chǎn)，不管是考慮到對(duì)方及其一起生活的未成年子女未來生活的保障，還是出自給對(duì)方及未成年子女補(bǔ)償?shù)呢?fù)罪心理，作為民法上具有完全民事行為能力之人，對(duì)自己的行為后果都有一個(gè)客觀的判斷。贈(zèng)與行為一般是發(fā)自內(nèi)心的真實(shí)意愿，也反映夫妻雙方對(duì)財(cái)產(chǎn)處分的合意。離婚協(xié)議須經(jīng)國(guó)家民政機(jī)關(guān)確認(rèn)并備案，不存在欺詐、脅迫等情形，是雙方真實(shí)意思表示，對(duì)男女雙方具有法律約束力，均應(yīng)繼續(xù)履行該協(xié)議。

——呂春娟：《離婚協(xié)議中贈(zèng)與方不得行使任意撤銷權(quán)》，載《人民司法·案例》2014年第20期。

2.首先，離婚協(xié)議中的贈(zèng)與不同于《合同法》中的贈(zèng)與，其不應(yīng)當(dāng)然適用《合同法》中關(guān)于贈(zèng)與合同的規(guī)定。離婚協(xié)議往往涉及子女撫養(yǎng)、財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與等變更身份關(guān)系后財(cái)產(chǎn)關(guān)系的約定，具有強(qiáng)烈的人身關(guān)系以及道德性質(zhì)，對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)分割問題應(yīng)優(yōu)先適用《婚姻法》的有關(guān)規(guī)定，如非在訂立財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議時(shí)存在欺詐、脅迫等情形，不得變更或撤銷財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議。其次，離婚協(xié)議是夫妻雙方就解除婚姻關(guān)系、子女撫養(yǎng)、財(cái)產(chǎn)分割等問題達(dá)成的合意。離婚時(shí)，夫妻雙方協(xié)議將房產(chǎn)贈(zèng)與子女是基于原有婚姻關(guān)系這一特定的人身關(guān)系為基礎(chǔ)，并具有保護(hù)、照顧未成年子女利益的道德性質(zhì)，理應(yīng)受到法律的保護(hù)。最后，夫妻雙方協(xié)議將房產(chǎn)贈(zèng)與子女是雙方共同為子女設(shè)定權(quán)利的行為，夫妻一方無權(quán)單方面任意撤銷贈(zèng)與，而應(yīng)取得離婚協(xié)議另一方當(dāng)事人的同意，否則，其任意撤銷行為不具有法律上的效力。

——吳成臣：《離婚協(xié)議中對(duì)子女的贈(zèng)與能否撤銷》，載《人民法院報(bào)》2015年1月29日第7版。

注：本文摘自最高法院肖峰法官、菏澤中院田源法官主編《婚姻家庭糾紛裁判思路與裁判規(guī)則》一書（共743頁） ?
編者按：經(jīng)法律出版社獨(dú)家授權(quán)，本公號(hào)將陸續(xù)推出最高法院肖峰博士、菏澤中院田源博士共同主編《婚姻家庭糾紛裁判思路與裁判規(guī)則》一書中精品文章。歡迎各位盆友轉(zhuǎn)發(fā)分享、謝謝支持！
轉(zhuǎn)自：家事法務(wù)微信公眾號(hào)

? ? ? ?房主以房產(chǎn)抵押借款，因無力償還，遂公證委托第三人代為出售。在受托人出售房產(chǎn)幫其償還債務(wù)后，房東卻以受托人與第三人惡意串通低價(jià)出售房產(chǎn)損害其利益為由，起訴要求確認(rèn)房產(chǎn)買賣協(xié)議無效，受托人應(yīng)將房產(chǎn)過戶歸還并賠償損失。究竟孰是孰非？近日，福建省廈門市中級(jí)人民法院對(duì)該案作出二審判決，認(rèn)為房主何某的訴訟行為有違誠(chéng)實(shí)信用原則，維持一審判決，駁回其訴訟請(qǐng)求。

何某是廈門某小區(qū)業(yè)主，其房產(chǎn)證上記載何某將該小區(qū)房產(chǎn)分別抵押給陳某和A銀行，用于借款45萬元和90萬元。

2015年10月，何某夫妻與江某辦理委托公證，委托江某代為出售上述房產(chǎn)，代理權(quán)限包括：代為選定買方并與其商定房產(chǎn)價(jià)格、房款支付方式、房屋交付等合同的各項(xiàng)條款，代為簽署房地產(chǎn)買賣；代為收取房款、有權(quán)向銀行申請(qǐng)還貸、結(jié)清貸款本息，有權(quán)到房管部門辦理抵押注銷手續(xù)；代為辦理房地產(chǎn)權(quán)屬過戶登記手續(xù)并簽署與房產(chǎn)交易相關(guān)的法律文件，代為繳交相應(yīng)稅費(fèi)；代為與買方辦理房屋交接等事宜。此外，何某夫妻還將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證原件交由江某保管。

2016年1月，江某根據(jù)委托約定代表何某與周某簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定何某將上述房產(chǎn)出售給周某，成交價(jià)140萬元。合同簽訂后，周某向江某支付全額購(gòu)房款。江某將所收取的購(gòu)房款中的45萬元用于償還何某尚欠案外人陳某的借款，?90萬元用于償還何某在A銀行的按揭貸款，以注銷其在該房產(chǎn)上設(shè)定的兩處抵押權(quán)，余款5萬余元仍保管在江某處。

在周某已取得訟爭(zhēng)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證后，何某夫妻仍居住使用上述房產(chǎn)。2016年8月，何某將江某告上廈門市思明區(qū)人民法院，請(qǐng)求確認(rèn)《房產(chǎn)買賣協(xié)議》無效；周某將訟爭(zhēng)房產(chǎn)過戶歸還何某并賠償其經(jīng)濟(jì)損失5萬元。

一審期間，經(jīng)法院依法委托評(píng)估公司對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，當(dāng)時(shí)訟爭(zhēng)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為184萬元。思明法院一審認(rèn)為何某的訴訟請(qǐng)求不成立，遂駁回其請(qǐng)求。何某不服判決上訴至廈門中院。

廈門中院經(jīng)審理認(rèn)為，江某基于何某夫妻的公證授權(quán)委托及持有何某夫妻交予的訟爭(zhēng)房產(chǎn)權(quán)屬證書原件，以何某夫妻的名義與周某簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議》。而周某亦基于對(duì)公證授權(quán)委托的信賴及江某持有訟爭(zhēng)房屋權(quán)屬證書原件，有理由相信江某有權(quán)代為出售訟爭(zhēng)房產(chǎn)，因此，訟爭(zhēng)房產(chǎn)買賣是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。且江某在收到周某支付的購(gòu)房款后亦基于公證委托事宜代為償還了設(shè)定在訟爭(zhēng)房產(chǎn)上的債務(wù)，注銷了訟爭(zhēng)房產(chǎn)上的抵押權(quán)。根據(jù)公證委托書的授權(quán)權(quán)限，江某履行了作為何某夫妻的受托人出售訟爭(zhēng)房屋、代為選定買方并與其商定房產(chǎn)交易價(jià)格、房款支付方式等義務(wù)。

江某、周某根據(jù)訟爭(zhēng)房產(chǎn)的實(shí)際情況，最終商定以140萬元作為成交價(jià)，符合交易自愿的原則。而根據(jù)廈門市現(xiàn)行的二手房交易管理制度，房管部門對(duì)二手房交易成交價(jià)合理與否采取審核制，并最終確定是否以買賣雙方申報(bào)的價(jià)格作計(jì)稅依據(jù)。本案訟爭(zhēng)房產(chǎn)的成交價(jià)140萬元已經(jīng)房管部門的審核通過，并作為計(jì)稅依據(jù)，說明該成交價(jià)尚屬合理范圍。該交易價(jià)格未明顯低于市場(chǎng)交易價(jià)的70%，并非“明顯不合理的低價(jià)”。何某夫妻在債務(wù)銷除后才以江某違背委托公證本意，與周某惡意串通，低價(jià)出售訟爭(zhēng)房產(chǎn)等理由提起本案訴訟，有違誠(chéng)實(shí)信用原則，其要求賠償經(jīng)濟(jì)損失，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，因此不予支持。

據(jù)此，法院作出上述判決。

來源：人民法院報(bào)（記者??安海濤??通訊員??林巧玲）