福州律師推薦閱讀–物業(yè)費新規(guī)來了！事關(guān)福州所有小區(qū)業(yè)主

福州律師網(wǎng) — Mon, 08 Jul 2019 01:10:00 +0000

近日，福建省發(fā)改委、福建省住建廳聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱“通知”），對我省物業(yè)服務(wù)收費的管理模式、實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費、實行政府指導(dǎo)價的保障性住房物業(yè)服務(wù)收費構(gòu)成、因政府指導(dǎo)價變動需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費計價單位、各地如何合理制定實行政府指導(dǎo)價的保障性住房物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、已竣工未出售或者已出售未交付物業(yè)的服務(wù)費、物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示服務(wù)內(nèi)容等方面作出了詳細(xì)規(guī)定。

實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費

將定期公布！

實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，由縣（市、區(qū)）價格主管部門會同同級物業(yè)管理主管部門，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布，具體物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)依法由開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買受人就服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

未辦理房屋所有權(quán)證的

物業(yè)服務(wù)費暫按房屋買賣合同標(biāo)明的建筑面積收取

辦理后按登記的建筑面積結(jié)算，多退少補！

物業(yè)服務(wù)收費以建筑面積為計價單位，按月收取，業(yè)主自愿按季度或按年收取的除外。未辦理房屋所有權(quán)證的，物業(yè)服務(wù)費暫按房屋買賣合同標(biāo)明的建筑面積收取，房屋所有權(quán)證辦理后按登記的建筑面積結(jié)算，多退少補。

已竣工未出售或者已出售未交付物業(yè)的

服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)！

已竣工未出售或者已出售未交付物業(yè)的服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)買受人無正當(dāng)理由拒絕接收達(dá)到交付條件物業(yè)的，自出售人送達(dá)交付物業(yè)通知之日起全額承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示公共部位經(jīng)營收益情況等事項

并可通過移動通信等電子信息方式

告知全體業(yè)主！

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、計費方式、收費標(biāo)準(zhǔn)、公共部位經(jīng)營收益情況、公共水電分?jǐn)偳闆r、電梯維修保養(yǎng)檢驗費用等有關(guān)事項，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)買受人可以委托第三方物業(yè)服務(wù)評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)合同履行情況進(jìn)行評估。

除了物業(yè)服務(wù)收費管理的相關(guān)通知外

今年1月1日起正式施行的

《福建省物業(yè)管理條例》

對福建所有小區(qū)業(yè)主備受關(guān)注的

小區(qū)遛狗、

小區(qū)停車位、

小區(qū)電梯廣告

等等等等問題

給了一個明確的說法！

小區(qū)遛狗要牽繩！大型犬還要戴嘴套！

近段時間

惡犬傷人事件不斷

對于如何規(guī)范養(yǎng)犬

這個新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》

則是做出了明確的規(guī)定

?重！大！變！化！

從1月1日起

在小區(qū)內(nèi)遛狗

必須牽好狗繩！

對于大型犬來說

還必須為它佩戴嘴套！

?違反規(guī)定的?

?將依照治安處罰法處罰！?

法條鏈接：

小區(qū)公共區(qū)域公共收入歸全體業(yè)主！

可抵扣物業(yè)費！

話說咱們小區(qū)電梯里

經(jīng)常有那種電梯廣告

諸如此類的公共區(qū)域廣告

過去我們常常費解

這部分廣告收入去了哪？

這投放廣告是否需要業(yè)主同意？

這部分的營收要如何使用？

?答！案！來！了！

新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主共用部位產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有，可用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費用，物業(yè)可以扣除不超過公共收益30%的經(jīng)營管理費用。另外，公共收益收入及使用情況應(yīng)至少每季度向業(yè)主公布一次。

劃一波重點

這部分的收益

屬于全體業(yè)主所有

并且向業(yè)主公示！

法條鏈接：

《福建省物業(yè)管理條例》第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有。

前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理費用后，應(yīng)當(dāng)存入專項維修資金專戶。經(jīng)營管理費用支出不得超過公共收益的百分之三十。

業(yè)主大會成立后，可以將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理。取得的公共收益按照前款規(guī)定扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理費用后，存入業(yè)主大會或者業(yè)主委員會專用帳戶，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費用以及業(yè)主大會決定的其他事項支出。公共收益收入及使用情況，應(yīng)當(dāng)至少每季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布一次，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。

這十種緊急情況可使用專項維修資金！

過去

業(yè)主想要使用專項維修資金

是一件很困難的事

新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》

規(guī)定了以下這十種緊急情況

可以使用它

法條鏈接：

《福建省物業(yè)管理條例》第六十條發(fā)生以下危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時通知業(yè)主委員會、臨時物業(yè)管理委員會或者相關(guān)業(yè)主，并立即組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施：

（一）共有用房及共用部位屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏；

（二）電梯出現(xiàn)安全隱患或者出現(xiàn)故障無法正常運行；（三）高層住宅水泵等二次供水設(shè)施出現(xiàn)故障，不能正常供水；

（四）建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或者存在脫落危險；

（五）共用給排水、供用電設(shè)施設(shè)備不能正常使用，依照法律、法規(guī)由供水供電企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)的除外；

（六）消防、安防等建筑智能化系統(tǒng)出現(xiàn)故障，不能正常使用

（七）因臺風(fēng)、洪水等自然原因造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞；

（八）根據(jù)公安、消防、人民防空、氣象、特種設(shè)備、物業(yè)管理等主管部門限期整改要求，需對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造；

（九）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在其他安全隱患，需對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢測、檢驗、維修、更新、改造；

（十）其他危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況。

小區(qū)地下停車位不能只售不租！停車費歸全體業(yè)主！

小區(qū)停車難問題

在一些老舊小區(qū)比較普遍

有些建設(shè)單位為了利益

把車位出售給

小區(qū)外的單位和個人

加劇了小區(qū)停車難問題

而新修訂的《條例》

對這個問題進(jìn)行明確規(guī)定

小區(qū)車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要，不得將車位出售給本區(qū)域以外的單位或者個人，并且建設(shè)單位不得只售不租。

法條鏈接：

《福建省物業(yè)管理條例》第六十四條物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設(shè)置的機動車車位（庫）應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位(庫)出售給本區(qū)域以外的單位或者個人。業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車位（庫）的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。

10人以上業(yè)主可申請籌建業(yè)主大會！

直系親屬也可參選！

很多小區(qū)都想知道

到底要符合什么條件

才能成立業(yè)主大會？

《條例》規(guī)定，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到50%以上，或者首套物業(yè)出售并交付滿2年的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦申請籌備召開業(yè)主大會首次會議。10個以上業(yè)主也可以向所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦提出書面申請，籌建召開業(yè)主大會。對于業(yè)主大會決定重要事項的表決權(quán)數(shù)，仍作“雙三分之二”或“雙過半”的規(guī)定。業(yè)主大會作出的管理規(guī)約，可授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)限制違規(guī)裝修施工人員和施工機具、車輛進(jìn)入，還可對違規(guī)停放車輛采取臨時管制措施。

此外，《條例》中還加入了有關(guān)公共租賃房承租人的權(quán)利，即公共租賃住房承租人可以根據(jù)租賃合同的約定，代行部分業(yè)主權(quán)利。

而在現(xiàn)實生活中

業(yè)主的直系親屬

也同樣是小區(qū)業(yè)主

而且對小區(qū)事務(wù)更加熱心

但因為他們并非業(yè)主

參加業(yè)委會選舉

往往不被認(rèn)可

那么

這種情況也改變了！

新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》對此進(jìn)行適當(dāng)放寬，規(guī)定業(yè)主可以通過書面形式，委托父母、配偶代行業(yè)主權(quán)利。

法條鏈接：

《福建省物業(yè)管理條例》第二十一條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）具有業(yè)主身份。業(yè)主身份的認(rèn)定以房屋產(chǎn)權(quán)證或者不動產(chǎn)權(quán)證書記載的權(quán)利人為準(zhǔn)；尚未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的，以房屋銷(預(yù))售合同及合同備案證明記載的購房人為準(zhǔn)。業(yè)主可以通過書面形式，委托父母、配偶或者成年子女在委托期間代其行使全部或者部分業(yè)主權(quán)利；

物業(yè)費上調(diào)要“雙過半”業(yè)主同意拒交納物業(yè)費列入失信名單！

小區(qū)物業(yè)費要交多少

這個由誰來決定？

為了防止物業(yè)服務(wù)企業(yè)

擅自調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)

新修訂《條例》說了

新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務(wù)費的調(diào)整進(jìn)行明確規(guī)范。規(guī)定物業(yè)服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。因政府指導(dǎo)價調(diào)整物業(yè)費的，應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價變動范圍內(nèi)，并且應(yīng)經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

要“雙過半”業(yè)主同意–這調(diào)整價格才算數(shù)噢

此外-過去一些業(yè)主拒繳物業(yè)費–也讓物業(yè)管理部門很頭痛

?別怕！辦法來了！

新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》規(guī)定，對于催繳、公告后仍不繳納物業(yè)費的，物業(yè)公司可以提起訴訟。對于拒不履行人民法院生效判決的，將被作為失信行為記入個人征信系統(tǒng)。不過新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》同時也規(guī)定，物業(yè)應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、收費項目標(biāo)準(zhǔn)等在小區(qū)公示，接受業(yè)主監(jiān)督。

法條鏈接：

《福建省物業(yè)管理條例》第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、計費方式收費標(biāo)準(zhǔn)、公共部位經(jīng)營收益情況、公共水電分?jǐn)偳闆r、電梯維修保養(yǎng)檢驗費用等有關(guān)事項，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主，接受業(yè)主監(jiān)督。

第四十八條對經(jīng)兩次催繳仍不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，業(yè)主委員會、臨時物業(yè)管理委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)將欠費情況在醒目位置予以公告，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。經(jīng)公告仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。

第八十四條業(yè)主違反本條例規(guī)定，無正當(dāng)理由拒不交納物業(yè)服務(wù)費，且拒不履行經(jīng)人民法院司法確認(rèn)的調(diào)解協(xié)議，或者拒不履行人民法院生效判決的，作為失信行為記入個人征信系統(tǒng)。第八十一條違反本條例第四十七條、第四十九條第四款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定進(jìn)行公布、公示的，由縣級以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

來源：福州新聞網(wǎng) 微信公眾號

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