本報(bào)訊??（記者??安海濤??通訊員?劉??寧??朱燕萍）買方購(gòu)買尚未取得產(chǎn)權(quán)的商品房后，房產(chǎn)因賣方的債務(wù)被申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。買方得知后及時(shí)向法院提出執(zhí)行異議卻被駁回，為此提起訴訟。近日，福建省廈門市中級(jí)人民法院一審審理了這起案外人執(zhí)行異議之訴，法院支持了買方，判決不得執(zhí)行訟爭(zhēng)房產(chǎn)。

小王有一套房產(chǎn)，2016年3月，小王與阿芳簽訂房屋買賣合同，約定房產(chǎn)總價(jià)款500萬(wàn)元，因該房產(chǎn)抵押給銀行，貸款200萬(wàn)元由阿芳承擔(dān)；在可辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)，小王還應(yīng)及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)并過戶給阿芳。阿芳按約支付了300萬(wàn)元的購(gòu)房款并按月足額償還相應(yīng)的銀行貸款。

2016年11月，法院在審理小林與小王、小麗民間借貸案件中查封了訟爭(zhēng)房產(chǎn)。判決生效后，該房產(chǎn)于今年3月被申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，阿芳作為案外人提出執(zhí)行異議。法院認(rèn)為，阿芳雖然在查封之前已購(gòu)買訟爭(zhēng)房產(chǎn)并實(shí)際交付入住，但購(gòu)房時(shí)該房產(chǎn)屬于期房，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”；且房產(chǎn)買賣未取得抵押權(quán)人即銀行的同意，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”。因此，法院認(rèn)定房屋買賣合同的效力待定，不得對(duì)抗法院的查封執(zhí)行，駁回阿芳的異議。阿芳遂向廈門中院提起本案訴訟。

阿芳認(rèn)為，法院引用的規(guī)定針對(duì)的是物權(quán)變動(dòng)行為，其效力不應(yīng)及于原因行為即債權(quán)行為，不能影響合同效力；合同簽訂時(shí)間和實(shí)際入住時(shí)間均在訟爭(zhēng)房產(chǎn)被法院采取查封之前，阿芳也依約支付了相應(yīng)購(gòu)房款并逐月償還銀行貸款；未能辦理產(chǎn)權(quán)均不是因其原因造成的，阿芳對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)享有的權(quán)利符合法律規(guī)定的情形能夠排除執(zhí)行。

小林認(rèn)為，阿芳明知訟爭(zhēng)房產(chǎn)是期房，可能出現(xiàn)無(wú)法辦理一手產(chǎn)權(quán)以及在辦理一手產(chǎn)權(quán)和轉(zhuǎn)移過戶期間可能出現(xiàn)訟爭(zhēng)房產(chǎn)被查封，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行等情況，且訟爭(zhēng)房產(chǎn)存在抵押，不具備買賣條件，阿芳卻仍然購(gòu)買，主觀上存在明顯過錯(cuò)。

廈門中院經(jīng)審理認(rèn)為，應(yīng)依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定來(lái)認(rèn)定買方是否享有排除執(zhí)行的權(quán)利。本案中，房屋買賣合同簽約時(shí)間和阿芳占有房產(chǎn)的事實(shí)均發(fā)生在查封前，阿芳也依約支付了相應(yīng)購(gòu)房款，剩余銀行貸款亦由阿芳依約逐月償還。執(zhí)行法院引用的法律規(guī)定，系對(duì)物權(quán)變動(dòng)的限制而非針對(duì)房屋買賣合同的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合同應(yīng)認(rèn)定有效。簽約當(dāng)時(shí)訟爭(zhēng)房產(chǎn)并不具備辦證條件，后訟爭(zhēng)房產(chǎn)又被查封，阿芳無(wú)法辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記確非其自身原因所致。

綜上，阿芳的訴求應(yīng)予支持，廈門中院判決不得執(zhí)行訟爭(zhēng)房產(chǎn)。

■法官說(shuō)法■

購(gòu)房者是否可以購(gòu)買期房或被抵押的房產(chǎn)？購(gòu)買后是否享有排除執(zhí)行的權(quán)利呢？該案承辦法官劉寧做了分析。本案焦點(diǎn)在于訟爭(zhēng)房產(chǎn)是否系因買方自身原因未辦理過戶登記。買方購(gòu)買期房或被抵押的房產(chǎn)，執(zhí)行部門一般會(huì)認(rèn)定買方對(duì)此存在過錯(cuò)，即屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的“因買方自身原因未能辦理過戶登記”的情形，從而認(rèn)定買方不享有排除執(zhí)行的權(quán)利并駁回其執(zhí)行異議。

本案中，買方所購(gòu)為尚未取得權(quán)屬證書的房屋即期房，所有權(quán)應(yīng)先首次登記至賣方名下，方可轉(zhuǎn)移登記至買方名下。因簽約當(dāng)時(shí)訟爭(zhēng)房產(chǎn)并不具備辦證條件，至買方與賣方辦理房屋交接手續(xù)可辦理權(quán)屬登記時(shí)，后訟爭(zhēng)房產(chǎn)被查封，導(dǎo)致所有權(quán)首次登記無(wú)法辦理，故買方無(wú)法辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記確非其自身原因所致。而房產(chǎn)設(shè)定抵押并不必然導(dǎo)致所有權(quán)無(wú)法辦理轉(zhuǎn)移登記，只要消除抵押即可完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。本案依房屋買賣合同的約定，買方承擔(dān)注銷抵押登記的一切費(fèi)用，并無(wú)實(shí)際履行障礙。本案的買方符合法律規(guī)定的相應(yīng)情形，享有排除執(zhí)行的權(quán)利。

來(lái)源：人民法院報(bào)，福州律師推薦案例

本報(bào)北京5月12日訊?（見習(xí)記者??丁??珈）簽訂房屋買賣合同，不料北京突然頒布房產(chǎn)新政，姜先生還沒來(lái)得及辦網(wǎng)簽便發(fā)現(xiàn)按新政自己已不具備購(gòu)房資格，于是向賣家趙先生提出解除房屋買賣合同，并要求返還5萬(wàn)元定金。

趙先生堅(jiān)決不同意解除合同并返還定金，于是姜先生一紙?jiān)V狀告上法庭。今天下午，北京市通州區(qū)人民法院一審公開開庭審理了這起因房產(chǎn)新政引發(fā)的房屋買賣合同糾紛，并當(dāng)庭作出了支持姜先生訴求的判決。

姜先生于2017年3月20日與趙先生簽訂北京市存量房屋買賣合同。約定購(gòu)買趙先生位于北京市通州區(qū)的一處房屋，該房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)用途為辦公。姜先生向趙先生支付了5萬(wàn)元定金。合同對(duì)于房屋的權(quán)屬、成交方式、成交價(jià)格及資金劃轉(zhuǎn)方式、房屋的交付、權(quán)屬登記等也予以約定。姜先生說(shuō)，自己購(gòu)買該房屋是想用于居住，但他萬(wàn)萬(wàn)沒想到，房屋網(wǎng)簽還沒辦就遭遇了北京商用房新政。

3月26日，北京市頒布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，規(guī)定個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目需滿足的條件之一是“名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄”。而姜先生的妻子名下已擁有一套西城區(qū)的房產(chǎn)，且兩人婚姻尚在存續(xù)期間，因此按照新政策，姜先生已不具備購(gòu)買該商用房產(chǎn)的資質(zhì)。姜先生認(rèn)為，房產(chǎn)新政的頒布是自己在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的，現(xiàn)在按照新政購(gòu)買房屋的合同目的已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，因此要求趙先生同意解除合同并返還定金。在法庭上。姜先生出示了房屋買賣合同原件、支付寶支付定金的截圖和已有房屋的房產(chǎn)證及結(jié)婚證原件作為證據(jù)。

趙先生辯稱自己并不存在違約情形，他認(rèn)為合同無(wú)法繼續(xù)履行與自己無(wú)關(guān)，而且他認(rèn)為3月17日北京市已經(jīng)頒布了《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，原告應(yīng)當(dāng)對(duì)此后北京可能有房產(chǎn)新政頒布具有預(yù)見性。法庭辯論結(jié)束之后，趙先生由先前的堅(jiān)決不同意解除合同轉(zhuǎn)變?yōu)橥饨獬贤琅f不同意退還5萬(wàn)元定金，并且拒絕法院調(diào)解。

法院當(dāng)庭判決解除姜先生與趙先生簽訂的房屋買賣合同，判定被告趙先生退還原告姜先生購(gòu)房定金5萬(wàn)元。

■法官說(shuō)法■

庭審結(jié)束后，該案的主審法官楊光在接受記者采訪時(shí)表示，根據(jù)已查明的事實(shí)，趙先生與姜先生于2017年3月20日簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，簽訂合同時(shí)，姜先生依據(jù)北京市相關(guān)政策規(guī)定符合購(gòu)買辦公用房的資格，該買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，雙方理應(yīng)依照合同約定的內(nèi)容履行各自義務(wù)。但2017年3月26日出臺(tái)的購(gòu)買商業(yè)、辦公類房屋政策的變更，致使姜先生不再具有購(gòu)買商業(yè)、辦公類住房的資格。現(xiàn)因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，致使雙方簽訂的買賣合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，且被告趙先生也已同意解除合同，因此對(duì)于原告解除合同的訴求予以支持。