2016年春節(jié)剛過，正月未出，北、上、深房價(jià)如飛機(jī)起飛，價(jià)格猛漲，違約猛增。為何違約？有些不誠信的賣家后悔了，賣低了。于是，使出五花八門的招數(shù)和買家解約，不少買家因?yàn)槿狈Ψ芍R(shí)，因此吃虧上當(dāng)。律師通過本文告訴買家該怎樣順利履行合同，怎樣識(shí)破惡意違約；告訴買家該怎樣買到房，防住狼。在這段房價(jià)又開始瘋漲日子里，希望通過本文為正在或?qū)⒁M(jìn)行房屋交易的人們提供一些有益的幫助；希望能減少一些訴訟糾紛，即便是減少一起，也是在傳播“無訟”；希望能讓誠實(shí)守信更多一些傳播，即便是多一點(diǎn)，也是在傳播“有信”。
本文分為兩部分。第一部分告訴你：買家必須要嚴(yán)格履約，尤其在這房價(jià)要升天的特殊時(shí)期，某些賣家憋著等你違約，若買家此時(shí)違約，實(shí)屬咎由自取，賣家一旦抓住買家的違約行為（達(dá)到約定或法定解除條件），就有權(quán)解除合同，甚至要求買家承擔(dān)違約賠償。第二部分告訴你：個(gè)別不良賣家，故意設(shè)套害人，律師教你如何一一識(shí)破。
第一部分 買家嚴(yán)格履約
1、購房資格
易犯錯(cuò)誤：不少買家自以為資格沒有問題，結(jié)果簽約后資格核驗(yàn)不通過，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，賣方有權(quán)解除合同，甚至要求賠償違約金。以北京為例，常見的核驗(yàn)不通過情形有：社保繳納中斷過、社保曾短暫遷至京外又回京、通過黑中介突擊補(bǔ)交、個(gè)稅不連續(xù)、一些合伙類型企業(yè)個(gè)稅繳納不具有連續(xù)性等。
律師支招：買家必須落實(shí)自己的購房資格是否完善，否則絕不簽約。社保記錄可以在官網(wǎng)查詢；持身份證，在社保中心和稅務(wù)所可以現(xiàn)場查詢社保和個(gè)稅繳納記錄。買房人應(yīng)當(dāng)花半天時(shí)間，先查詢，后簽約。
2、定金支付義務(wù)
易犯錯(cuò)誤：未按時(shí)、足額繳納定金，或未留存有效付款憑證。買家一旦出現(xiàn)這樣錯(cuò)誤，賣家就有可能根據(jù)遲延履行責(zé)任條款，解除合同。
律師支招：首先，支付定金是買家的義務(wù)，必須足額且準(zhǔn)時(shí)支付，如果支付有困難，在訂立合同前就必須考慮好，在訂立合同時(shí)，根據(jù)自己的能力和狀況作出約定。第二，現(xiàn)金支付的，必須讓賣方給你出具收據(jù)；匯款轉(zhuǎn)賬的，必須支付到賣方本人的賬戶，或者賣方書面簽字指定的收款賬戶，匯款后留存好匯款憑證，如果可以，最好讓賣方出具收據(jù)。
3、首付款支付義務(wù)
常犯錯(cuò)誤：首付款通過第三方監(jiān)管平臺(tái)支付的，常見的錯(cuò)誤有：選錯(cuò)監(jiān)管方式、選錯(cuò)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。（首付款直接支付給賣家的，參見第2點(diǎn)）
律師支招：有一類監(jiān)管，支取的條件是合同履行完畢后，持證明文件由監(jiān)管機(jī)構(gòu)放款，若期間發(fā)生任何糾紛，任何一方無法提取款項(xiàng)，此方式可?。贿€有一類監(jiān)管，不少銀行都提供，支取的條件是某個(gè)約定時(shí)間到來，則自動(dòng)放款給賣家，此方式不可取，因?yàn)楹贤男羞^程有很多變量，甚至糾紛，原定時(shí)間到了，買家未必已經(jīng)取得相應(yīng)房屋權(quán)利。有關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，有些地方的不動(dòng)產(chǎn)登記中心提供監(jiān)管服務(wù)，可??；有些非常有誠信的中介機(jī)構(gòu)，在銀行開設(shè)有監(jiān)管專戶并在建設(shè)主管部門備案，可?。灰恍┬≈薪槲唇?jīng)備案的所謂監(jiān)管賬戶，不可取，已發(fā)生多起卷款潛逃事件。
4、申請貸款義務(wù)
常犯錯(cuò)誤：買家在合同中約定批貸的具體時(shí)間；買家沒有約定第一次申貸失敗后的處理方式。買家如果犯了第一個(gè)錯(cuò)誤，極容易構(gòu)成遲延履行，讓賣家抓住機(jī)會(huì)解約；買家如果犯了第二個(gè)錯(cuò)誤，申貸失敗，自有資金難以支付，也會(huì)導(dǎo)致賣家解除合同。
律師支招：買家在合同中只能根據(jù)自身情況，約定何時(shí)提交申貸資料，而不能約定何時(shí)取得批貸通知，因?yàn)楹螘r(shí)批貸是銀行和公積金中心的權(quán)利，買家是掌控不了的；買家在合同中必須約定，第一次申貸失敗后的處理方式，律師建議的方式是：若第一次申貸失敗，買家有權(quán)利更換其他銀行等金融機(jī)構(gòu)再次申請，再次申請失敗的，應(yīng)在N日內(nèi)自行籌集款項(xiàng)支付（如買家有能力自行支付余款）/或選擇約定：合同解除，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，但賣家因合同履行花費(fèi)的合理支出由買家承擔(dān)。
5、繳稅義務(wù)
常犯錯(cuò)誤：存量房買賣中，絕大多數(shù)地區(qū)都會(huì)約定由買家承擔(dān)全部稅款，不少買家未事先預(yù)判好稅負(fù)大小，繳稅時(shí)發(fā)現(xiàn)稅負(fù)遠(yuǎn)超預(yù)期，導(dǎo)致騎虎難下。房屋交易稅收復(fù)雜繁重，主要涉及契稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅。除印花稅以外，其他三類稅負(fù)均比較高：契稅基本稅率3%，不同情況又有1.5%和1%優(yōu)惠；營業(yè)稅及其附加基本稅率5.6%，不同情況下存在優(yōu)惠和免征；個(gè)人所得稅稅率20%，不同情況下存在優(yōu)惠和免征。
律師支招：提前自行計(jì)算或咨詢律師核算；要求中介進(jìn)行計(jì)算，并將計(jì)算結(jié)果列入居間合同中。
6、共同義務(wù)
常犯錯(cuò)誤：房屋買賣合同中有些義務(wù)是買賣雙方共同負(fù)擔(dān)的，有時(shí)買家錯(cuò)認(rèn)為是賣家單方義務(wù)，導(dǎo)致自己違約。比如：辦理資金監(jiān)管、辦理網(wǎng)簽備案、辦理過戶登記、辦理稅收繳納、都是需要雙方配合完成的義務(wù)。
律師支招：凡是需要雙方配合才能完成的合同事項(xiàng)，買家均需要認(rèn)真配合履行，否則會(huì)導(dǎo)致自己沒有履行共同義務(wù)中的己方義務(wù)，構(gòu)成違約。
7、履約時(shí)間
常犯錯(cuò)誤：買家未按照約定時(shí)間履行義務(wù)，這是買家經(jīng)常犯錯(cuò)誤，后果很嚴(yán)重。因?yàn)榻^大多數(shù)房屋買賣合同都約定：一方遲延履行義務(wù)達(dá)到一定時(shí)間，另一方有權(quán)解除合同并要求賠償。實(shí)踐中，遲延解除的時(shí)間常約定為超過10或15天（以具體合同約定為準(zhǔn)），買家因此被解約的案例數(shù)不勝數(shù)。
律師支招：作為買家，有一系列的義務(wù)都有具體的完成時(shí)間截點(diǎn)或條件，比如前述1-6項(xiàng)義務(wù)，都有約定期限或經(jīng)催告后的法定履行期限。買家絕對(duì)不能馬虎，必須認(rèn)真閱讀合同，對(duì)自己每一項(xiàng)義務(wù)應(yīng)當(dāng)在什么時(shí)間完成，要心中有數(shù)，并認(rèn)真落實(shí)，否則就會(huì)構(gòu)成違約
8、黑白合同避稅
常犯錯(cuò)誤：買家通過補(bǔ)充協(xié)議和網(wǎng)簽協(xié)議，降低房屋成交價(jià)格（將一部分價(jià)格計(jì)為設(shè)施設(shè)備款），賣家以此為由要求確認(rèn)合同無效。
律師支招：此種情況下，當(dāng)房屋價(jià)格高于指導(dǎo)價(jià)格，且無確鑿證據(jù)證明雙方系惡意串通，一般還是認(rèn)可合同（價(jià)款條款）效力。但通過黑白合同對(duì)價(jià)格進(jìn)行處理，畢竟是游走在有效與無效之間，涉嫌無效風(fēng)險(xiǎn)。所以，建議買家不要貪圖一時(shí)的節(jié)稅，不搞黑白合同。
9、禁賣房屋不交易
常犯錯(cuò)誤：買家貪圖便宜，購買不符合上市交易條件的經(jīng)適房、兩限房等，賣家可隨時(shí)啟動(dòng)無效訴訟，確認(rèn)合同無效。
律師支招：司法實(shí)踐中，不符合條件的保障房交易合同基本都被確認(rèn)無效，而其中大多數(shù)情況都是因?yàn)榉績r(jià)上漲后賣家反悔所引起的訴訟。建議購房人不要違反規(guī)定購買政策保障房。
第二部分? 識(shí)破賣家挖坑設(shè)套
1、賣家拖延接受付款。
情景再現(xiàn)：買家準(zhǔn)備好了房款，比如首付款，通知賣家提供賬戶以便匯款，而賣家以出差不便、辦理新卡等理由，拖拖拉拉一直沒有提供賬戶，此時(shí)買家要?jiǎng)?wù)必小心！可能有圈套——–賣家拖延你的付款時(shí)間，一旦達(dá)到遲延解除條款，賣家會(huì)惡人先告狀，訴你遲延付款，而付款義務(wù)的證明責(zé)任在買家，買家將面臨很大的訴訟風(fēng)險(xiǎn)！類似案件屢有發(fā)生。
識(shí)破反擊：買家要在訂立合同時(shí)約定賣家收款賬戶，付款時(shí)直接打入約定賬戶；如果沒有約定賬戶，又遇到上述情況，買家要通過錄音錄像、發(fā)書面催告函、提存款項(xiàng)、通知中介將該情況備案等方式留存證據(jù)，證明自己主動(dòng)付款的事實(shí)，方能破解對(duì)方圈套。切忌不能僅靠口頭、電話溝通，一旦發(fā)生糾紛將無證據(jù)證明事實(shí)。
2、賣家主動(dòng)示好，給予寬限。
情景再現(xiàn)：雙方在履約過程中，賣家主動(dòng)給予買家寬限，不限于寬限付款時(shí)間，還包括買家的幾乎一切合同義務(wù)，諸如支付定金、首付款、尾款，配合網(wǎng)簽，申請貸款，配合過戶等，凡是買家義務(wù)，賣家主動(dòng)寬限或放任買家超期的，均要謹(jǐn)慎。
識(shí)破反擊：當(dāng)遇到主動(dòng)寬限或是放任買家延期的，無非兩種情況：一種是遇到好人了；另一種是遇上事兒了：表面寬限，實(shí)際在引誘買家遲延履行義務(wù)。到底是哪種，其實(shí)不太重要，重要的是，買家應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備好再簽約，簽了約，就不能指望別人寬限。如果確實(shí)遇到履約困難，且對(duì)方同意寬限，建議簽署補(bǔ)充協(xié)議確認(rèn)。
3、簽約后過分強(qiáng)調(diào)夫妻共有事實(shí)
情景再現(xiàn)：房屋登記的所有權(quán)人為一人獨(dú)有，該所有人單獨(dú)與買家簽約，履約過程中，賣家過分向買家強(qiáng)調(diào)：“買家簽約前就知道該房屋系夫妻共有的事實(shí)，只是配偶名字沒有寫在房產(chǎn)證上”。此時(shí)買家要小心了，賣家可能在取證證明買家知曉該房屋系夫妻共有的事實(shí)，接下來，賣家配偶可能會(huì)起訴買賣雙方，要求確認(rèn)合同無效。（實(shí)際上是夫妻的雙簧戲）
識(shí)破反擊：購房時(shí)，若賣家聲稱房屋系個(gè)人所有的，應(yīng)在合同中載明；如買家知曉房屋系夫妻共有財(cái)產(chǎn)，必須要求夫妻雙方共同簽約或要求夫妻另一方提供同意出售的證明文件。若上述預(yù)防措施都沒有采取的話，遇到賣家強(qiáng)調(diào)夫妻共有的這件事，買家不要糊里糊涂的錯(cuò)認(rèn)。
4、賣家拖延辦理網(wǎng)簽
情景再現(xiàn)：正規(guī)中介機(jī)構(gòu)提交網(wǎng)簽時(shí)，都需要買賣雙方書面授權(quán)。如果賣家找理由暫緩授權(quán)網(wǎng)簽的，買家要小心了，很可能賣家已經(jīng)不想出售了或者想加價(jià)另售他人了。
識(shí)破反擊：買家簽署合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)約定任何一方均有權(quán)選擇網(wǎng)上簽約或預(yù)告登記，如遇上述情況，買家可以通過預(yù)告登記方式解決。
購房是中國百姓的大事，近來因漲價(jià)實(shí)是引發(fā)了不少糾紛，望此小文能起到一點(diǎn)防患未然和止訟息訴的作用。
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商品房買賣中，出賣人與買受人通常都會(huì)簽訂商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)商品房買賣合同進(jìn)行補(bǔ)充約定或者變更。一般而言，補(bǔ)充協(xié)議都是由房開商事先擬定的，因此一旦發(fā)生糾紛，買房人常常以該補(bǔ)充協(xié)議為格式條款為由，要求確認(rèn)補(bǔ)充協(xié)議無效或撤銷補(bǔ)充協(xié)議。
根據(jù)《合同法》第三十九條第二款的規(guī)定：“格式條款是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款?！币虼?，格式合同也就是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的合同。因此，并非所有為重復(fù)使用而事先擬定的合同都是格式合同，關(guān)鍵在于雙方是否有協(xié)商。因此，商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議是否為格式合同，應(yīng)當(dāng)區(qū)別認(rèn)定。
●?若買受人只能全部同意或不同意，該補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)為格式合同
商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議一般都是由房開商事先擬定好，若該補(bǔ)充協(xié)議無法根據(jù)具體情況進(jìn)行更改，買受人只有接受。則在這種情況下，該商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)屬于格式合同。
法院：廣東省高級(jí)人民法院
案號(hào)：（2015）粵高法民一申字第327號(hào)
案由：商品房預(yù)售合同糾紛案
案件當(dāng)事人：中山市雅信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與鐘濤、梁璐
法院認(rèn)為：從雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》看，該協(xié)議是雅信公司為重復(fù)使用而自行制作，未與對(duì)方充分協(xié)商而事前打印好，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條之規(guī)定，屬格式條款?！堆a(bǔ)充協(xié)議》第二條改變《中山市商品房買賣合同》約定的房屋層高、縮小房屋使用空間，實(shí)際上減輕了雅信公司的責(zé)任、限制了買房人的權(quán)利，雅信公司作為提供格式條款的一方，未以合理方式提請對(duì)方注意該條款內(nèi)容，未盡提醒告知義務(wù)，該條款不對(duì)鐘濤、梁璐發(fā)生法律效力。
● 若補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)的主要內(nèi)容可由雙方協(xié)商確定的，不屬于格式合同
如果空白項(xiàng)協(xié)商填寫的內(nèi)容屬于合同基本要素的，則補(bǔ)充協(xié)議則不是格式合同；但若空白項(xiàng)僅僅是對(duì)商品房買賣合同非本質(zhì)性的修改，仍應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是格式合同。
法院：重慶市渝中區(qū)人民法院
案號(hào)：(2012)中區(qū)民初字第09695號(hào)
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
案件當(dāng)事人：秦淑會(huì)等與重慶駿建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
法院認(rèn)為：《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款“格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款”，第四十條“格式條款具有本法第五十二條和五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效”。即格式條款應(yīng)系針對(duì)不特定多數(shù)的社會(huì)公眾，在建立合同關(guān)系之前已經(jīng)存在，無需經(jīng)過雙方協(xié)商，只要雙方建立合同關(guān)系，就必須接受約束的條款。本案中，《合同補(bǔ)充協(xié)議》系對(duì)主合同——《商品房買賣合同》約定內(nèi)容的變更，在形式上，該《合同補(bǔ)充協(xié)議》仍需特定的合同雙方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上才能簽訂，故不符合格式條款的特征。格式條款的提出是沒有經(jīng)過協(xié)商過程的，經(jīng)過協(xié)商訂立的條款不構(gòu)成格式條款。
綜上，商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議即便由房開商事先擬定，但并非一律應(yīng)認(rèn)定為格式條款。是否為格式條款還應(yīng)具體結(jié)合補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容形式、雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議的過程等綜合評(píng)判。
是否補(bǔ)充協(xié)議一旦認(rèn)定為格式條款，就對(duì)房開商不利，買受人就能以此為由要求確認(rèn)無效呢？答案是否定的。格式條款的認(rèn)定對(duì)房開商而言實(shí)質(zhì)是增加了己方的義務(wù)和注意程度，或房開商能夠正確履行相關(guān)義務(wù)，格式條款的認(rèn)定就不會(huì)對(duì)房開商造成不利影響。
格式合同作為交易一方為提高效率以及自身利益考量提供的重復(fù)使用的合同，通常相對(duì)方在交易地位或者專業(yè)知識(shí)上總處于弱勢地位，訂立合同時(shí)也沒有進(jìn)行真正的“磋商”，隨著合同誠實(shí)信用原則重要性的凸顯，同時(shí)為了保障弱勢一方的利益，在合同法律規(guī)范中產(chǎn)生了格式條款的“提示說明義務(wù)”。格式條款的提示說明義務(wù)是根據(jù)合同誠實(shí)信用原則發(fā)展而來的先合同義務(wù)。根據(jù)《合同法》第六條：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則?！钡囊?guī)定，合同雙方簽訂、履行合同應(yīng)誠實(shí)守信。
《合同法》第三十九條第一款規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明?！边@是格式條款說明義務(wù)最根本的法律依據(jù)。
《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第六條規(guī)定：“提供格式條款的一方對(duì)格式條款中免除或者限制其責(zé)任的內(nèi)容，在合同訂立時(shí)采用足以引起對(duì)方注意的文字、符號(hào)、字體等特別標(biāo)識(shí)，并按照對(duì)方的要求對(duì)該格式條款予以說明的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合合同法第三十九條所稱“采取合理的方式”。提供格式條款一方對(duì)已盡合理提示及說明義務(wù)承擔(dān)舉證責(zé)任?！睂?duì)說明義務(wù)的履行方式、舉證責(zé)任進(jìn)行了更進(jìn)一步的細(xì)化規(guī)定。
拆解上述規(guī)定，我們發(fā)現(xiàn)格式條款的提示說明義務(wù)包括兩層要求：首先是以合理方式提請對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款；其次是按照合同相對(duì)方的要求進(jìn)行說明。綜合下來實(shí)質(zhì)就是“提示＋說明”。
下面兩個(gè)案例中審理法院均認(rèn)為格式條款提供人已經(jīng)正確履行了提示說明義務(wù)。
● 提示說明方式：黑體字加粗提示＋對(duì)方簽字確認(rèn)閱讀并同意
法院：最高人民法院
案號(hào)：（2013）民再申字第16號(hào)
案由：運(yùn)輸合同糾紛案
案件當(dāng)事人：泉州市恒鑫國際進(jìn)出口有限公司與被申請人福建盛豐物流集團(tuán)有限公司、福建盛豐物流集團(tuán)有限公司泉州分公司
法院認(rèn)為：案涉《貨物運(yùn)單》雖是盛豐泉州分公司出具給恒鑫公司的，該運(yùn)單上的“協(xié)定事項(xiàng)”和“本公司聲明”條款是格式條款，但上述條款均以黑體加粗字予以明示，對(duì)合同相對(duì)方具有醒目的警示作用。從恒鑫公司經(jīng)辦人施清培以托運(yùn)人身份在“本人已閱讀并同意保價(jià)聲明和協(xié)定事項(xiàng)”一欄上的簽名看，證明恒鑫公司是知曉上述條款并同意該條款內(nèi)容的，故再審判決認(rèn)定上述條款有效，適用法律并無不當(dāng)。
● 提示說明方式：合同收尾分別載明“買受人確認(rèn)出賣人已經(jīng)作出提示，且買受人理解并同意”等內(nèi)容。
法院：貴陽市南明區(qū)人民法院
案號(hào)：（2015）南民初字第02391號(hào)
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
案件當(dāng)事人：李超、林茂與被告貴陽宏益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
法院認(rèn)為：原、被告簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)認(rèn)定為格式條款。原、被告簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第一條及最后一條均已載明買受人確認(rèn)出賣人已就本合同及補(bǔ)充協(xié)議、附件中包含的免除或限制出賣人責(zé)任的條款作出了特別提示，買受人已對(duì)相關(guān)內(nèi)容充分理解含義并同意全部內(nèi)容，且《補(bǔ)充協(xié)議》為原、被告另行簽訂，現(xiàn)原告稱未進(jìn)行提示義務(wù)的主張本院不予以采信。
通過上述兩個(gè)案例可以看出，法院對(duì)提示說明義務(wù)的判斷標(biāo)準(zhǔn)與前述規(guī)定一致。對(duì)于提示義務(wù)，最高院案例中提供方采用的是對(duì)字體進(jìn)行差異化處理（黑體字加粗）以達(dá)到提示目的，南明區(qū)法院案例中則是用文字方式明確提供方已經(jīng)作出了提示。對(duì)于說明義務(wù)，兩個(gè)案子都是用文字明確對(duì)方已經(jīng)理解并接受等內(nèi)容完成。
為此，我們建議房開商就補(bǔ)充協(xié)議條款作如下處理，以正確完成提示說明義務(wù)：
●?對(duì)于免除房開商自身責(zé)任、限制買受人權(quán)利的內(nèi)容部分進(jìn)行字體加粗，這是提請合同相對(duì)方注意該條款最直接也最經(jīng)濟(jì)的方式；
● 制作聲明欄并要求合同相對(duì)方書寫：“買房人已充分提示并解釋了本協(xié)議中包含的免除或限制房開商自身責(zé)任的條款，買受人理解并接受?！钡茸謽?，并簽章確認(rèn)；
● 若能進(jìn)行錄像記錄的，則可進(jìn)一步采取本措施。但因此項(xiàng)成本較大，一般開發(fā)商亦不會(huì)采用該方式。
除上述操作建議外，實(shí)踐中對(duì)提示說明義務(wù)的操作可能存在以下誤區(qū)：
● 雖單獨(dú)制作了提示欄，但提示欄內(nèi)容卻未提及免責(zé)條款
法院：最高人民法院
案號(hào)：（2014）民申字第359號(hào)
案由：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同糾紛
案件當(dāng)事人：中國太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司巴中中心支公司與平昌沃德科技發(fā)展有限公司
法院認(rèn)為：本案中，太平洋保險(xiǎn)巴中公司在沃德公司填寫的投保單“保險(xiǎn)人提示欄”載明的內(nèi)容中只字未提“免責(zé)條款”，該提示欄的內(nèi)容并不足以引起投保人對(duì)免責(zé)條款的注意，僅憑沃德公司在載有格式條款的“投保人聲明欄”上的簽章，并不足以證明太平洋保險(xiǎn)巴中公司對(duì)免責(zé)條款履行了提請投保人注意的義務(wù)；同時(shí)，太平洋保險(xiǎn)巴中公司亦未舉證證明其針對(duì)本案財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同中的免責(zé)條款履行了法律規(guī)定的明確說明義務(wù)。因此，二審判決認(rèn)定太平洋保險(xiǎn)巴中公司未就案涉保險(xiǎn)合同的免責(zé)條款向沃德公司盡到提請注意及明確說明義務(wù)，有充分的事實(shí)和法律依據(jù)。
● 僅對(duì)字體進(jìn)行差異化處理提示，但疏忽了已經(jīng)履行說明義務(wù)的文字確認(rèn)
法院：天津市第一中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2006）一中民二終字第527號(hào)（載《中華人民共和國最高人民法院公報(bào)》2007年 第11期）
案由：保險(xiǎn)合同糾紛
案件當(dāng)事人：楊樹嶺訴中國平安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司天津市寶坻支公司
法院認(rèn)為：保險(xiǎn)合同系專業(yè)性較強(qiáng)的合同，涉及專業(yè)術(shù)語較多，保險(xiǎn)人有義務(wù)向投保人予以明確說明。平安保險(xiǎn)寶坻支公司雖然在涉案機(jī)動(dòng)車輛第三者責(zé)任險(xiǎn)保險(xiǎn)合同文本中以黑體字提示了免責(zé)條款，但僅是盡到了提醒投保人注意的義務(wù)，根據(jù)本案事實(shí)、證據(jù)，不能認(rèn)定平安保險(xiǎn)寶坻支公司已經(jīng)履行了就免責(zé)條款的概念、內(nèi)容及其法律后果等以書面或者口頭形式向投保人或其代理人作出解釋，以使投保人明了該條款的真實(shí)含義和法律后果的明確說明義務(wù)。
● 聲明內(nèi)容盡量單獨(dú)成段放置在合同首／尾，避免夾雜在合同其他相關(guān)內(nèi)容中
法院：衢州市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2015）浙衢民終字第704號(hào)
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
案件當(dāng)事人：?；菀慌c杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)衢州置業(yè)有限公司
法院認(rèn)為：補(bǔ)充協(xié)議第十二條第8款關(guān)于涉及免除和減輕出賣人責(zé)任、加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利等相關(guān)條款內(nèi)容已盡充分說明和解釋的規(guī)定，其條款?yuàn)A帶在整體協(xié)議條款中，未作特別規(guī)定，且所涉具體免除和減輕出賣人責(zé)任、加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利等相關(guān)條款內(nèi)容，也未作字體加粗或其他特殊方式提示，不具備已作充分說明和解釋的證明作用。
合同法第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定的情形的，或者提供格式條款的一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。”
法院：最高人民法院
案號(hào)：（2014）粵高法民一申字第579號(hào)
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
案件當(dāng)事人：中山市萬科置業(yè)有限公司與崔明
該案件中，萬科置業(yè)通過補(bǔ)充協(xié)議將其逾期交房的違約金調(diào)整為最高不超過買受人已付款3%，但未對(duì)買受人逾期付款的違約金作相應(yīng)調(diào)整，仍以逾期付款額按日萬分之三計(jì)付違約金，不設(shè)上限限制。最終法院認(rèn)定該條款無效，判決萬科置業(yè)按照逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)向買受人支付逾期交房違約金。
另外，我們亦看到有案例以免除自身責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的條款屬顯示公平，故依據(jù)合同法第五十四條予以撤銷的案例。
法院：衢州市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2015）浙衢民終字第704號(hào)
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
案件當(dāng)事人：?；菀慌c杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)衢州置業(yè)有限公司
該案件中，筆者雖并不完全贊同該案審理法院對(duì)顯示公平的認(rèn)定，但不可否認(rèn)的是，法院對(duì)于格式條款提供一方是相對(duì)嚴(yán)格的。
因此，按照公平原則確定條款內(nèi)容是前提，開放商尤其要注意補(bǔ)充協(xié)議條款在雙方權(quán)利義務(wù)上的對(duì)等調(diào)整，否則，做再多提示說明也是枉費(fèi)。
文：胡昂 ? 陳泉源 ? 陳慕亞，來源：惟勝會(huì)
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