面對福州近日突如其來的限購門檻，提供假社保證明買房等“曲線救國”大計，再度被購房人計上心頭。

據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報報道，福州的一位置業(yè)顧問表示，“福州限購力度溫和，比如限外這一條，只要確定買房，我們可以找關(guān)系幫助郊區(qū)縣的客戶把戶口掛到福州人才市場，就屬于市區(qū)戶口，具有購房資格?！绷硪晃淮笮头慨a(chǎn)中介的店長還告訴記者：“假離婚、補(bǔ)稅等規(guī)避手段我們都有操作經(jīng)驗(yàn)。以補(bǔ)交社保為例，只需要通過一些中介人員幫助找到一家單位，雙方簽署期限提前一兩年的勞動合同，證明購房者為員工，以補(bǔ)交社保；取得社保證明后，簽署解聘協(xié)議，證明雙方已解除勞動關(guān)系。整個過程中，除了要繳納相應(yīng)的社保費(fèi)用，中介的服務(wù)費(fèi)一般是1萬左右。”

但這些繞過限購令的套路，都存在有很大的法律風(fēng)險，謹(jǐn)慎勿用！

1、先簽合同，等待日后享有買房資格后再過戶

有人提出，在合同中明確約定，由于缺乏買房資格，待買房者獲得房產(chǎn)資格后，雙方再進(jìn)行過戶，就可以解決限購的問題。

福州房產(chǎn)律師蔡思斌認(rèn)為，這種合同本身并不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，雙方簽署的合同是有效的，但缺乏可操作性。

（1）如果是買房者先支付一部分房款，待過戶后再支付大部分房款的方式，因?yàn)橘u房者都希望盡快收到房款，將房屋出售，由于此種方式履行期限過長，不確定因素較多，不容易找到愿意交易的賣方；???

（2）如果買房者先支付全部房款給賣房者，那么因?yàn)榉课菟袡?quán)仍在賣方手中，就存在賣房者再行轉(zhuǎn)讓或因其他債務(wù)問題被法院凍結(jié)的風(fēng)險，俗稱一房二賣，對于買房者來說風(fēng)險極大。

2、將房產(chǎn)贈與給父母后再買房

有人提出，既然夫妻之間都信不過，那么父母應(yīng)該最值得信賴了吧，先把房屋贈與給父母，再以個人名義買房。

福州房產(chǎn)律師蔡思斌認(rèn)為，這種方式稅費(fèi)成本很高，也存在潛在糾紛。

（1）首先，費(fèi)用成本高。將房屋贈與給父母要交稅費(fèi)，日后父母百年后作為遺產(chǎn)繼承后，又會產(chǎn)生相應(yīng)費(fèi)用。

（2）其次，容易產(chǎn)生糾紛。如果父母有其它繼承人，還容易發(fā)生繼承糾紛。

（3）最后，個人財產(chǎn)會轉(zhuǎn)變?yōu)榉蚱薰餐敭a(chǎn)。如果房屋是婚前個人財產(chǎn)，贈與給父母，日后作為遺產(chǎn)繼承時，如父母沒有特別指定，將會變?yōu)榉蚱薰餐敭a(chǎn)。

3、以公司名義買房

有人提出，注冊公司是相對容易的事情，既然法律沒有禁止公司買房，也沒有對買房數(shù)量進(jìn)行限制，那么注冊一家公司，以公司名義買房也不失為一種方式。

蔡思斌律師認(rèn)為：

（1）首先，資金壓力大。因?yàn)橹荒芤怨久x向銀行申請流動資金貸款，相對于房屋商業(yè)貸款利率高，且銀行對于公司資信的審批周期也較長。

（2）其次，稅費(fèi)高。如果購房者資金充足不用考慮房貸問題，那么購房者還應(yīng)考慮公司售房的稅費(fèi)問題。公司賣房的營業(yè)稅同個人賣房，但不能享受契稅優(yōu)惠，簽訂房屋買賣合同時應(yīng)按四級超額累進(jìn)稅率繳納土地增值稅，轉(zhuǎn)讓所得還要以15%-30%繳納企業(yè)所得稅，這樣算來，以公司買房的投資收益大打折扣。

有人又提出，那么能否以公司股權(quán)變更代替房屋產(chǎn)權(quán)變更進(jìn)行房產(chǎn)交易，以避免上述高額稅費(fèi)？

蔡思斌律師認(rèn)為：

（1）股權(quán)變更確實(shí)能避免房產(chǎn)交易的稅費(fèi)，但股權(quán)變更同樣也有相應(yīng)的稅費(fèi)，股東轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)將繳納個人所得稅，轉(zhuǎn)讓價格過低的，稅務(wù)部門有權(quán)以合理方式調(diào)整，將房產(chǎn)價值體現(xiàn)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格之中。

（2）同時，股權(quán)受讓方往往會考慮公司是否存在隱性債務(wù)或潛在訴訟，不敢輕易受讓股權(quán)，從而增加了以股權(quán)方式交易房產(chǎn)的成本。

4、借用他人名義買房

有人提出，我可以借符合買房資格的他人名義買房，這樣就可以享受貸款和稅收上的優(yōu)惠。

蔡思斌律師認(rèn)為，借名購房的例子不在少數(shù)，但風(fēng)險具體如下：

（1）合同效力問題

這類借名買房協(xié)議往往容易因?yàn)閷?shí)際買房人缺乏買房資格，借名以規(guī)避法律法規(guī)（調(diào)控政策）禁止性規(guī)定而被法院認(rèn)定為無效。而借名買房存在因合同無效，也不能分享房價上漲的收益的風(fēng)險。

（2）擅自轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)給善意買受人的問題

由于房屋是登記在名義購房人名下，根據(jù)不動產(chǎn)公示公信力，實(shí)際權(quán)利人是不能對抗善意的第三人，這樣就存在名義購房者將房屋轉(zhuǎn)賣后攜款而逃的風(fēng)險。

（3）第三人主張權(quán)利的問題

名義購房者的債權(quán)人會向法院申請對該房屋進(jìn)行查封拍賣，這樣實(shí)際出資人又得提起執(zhí)行異議（通常會被駁回），進(jìn)而提起房屋確認(rèn)之訴。

名義購房者發(fā)生了離婚或者死亡，其配偶主張房產(chǎn)是夫妻共同財產(chǎn)或其繼承人主張該房產(chǎn)是遺產(chǎn)，實(shí)際出資人也難免訴累。

（4）如何從借名到顯名

等到實(shí)際出資者具備了買房資格，往往要求名義購房者將房屋變更到自己名下，我們稱這個過程為“顯名”。如果名義購房者不配合，只能通過司法程序?qū)⒎课莸乃袡?quán)從名義購房人變更到實(shí)際出資人名下，但無論如何，過戶的稅費(fèi)是不可避免的，所應(yīng)在事前將這個因素考慮在投資收益之中。

（5）建議

有人提出，可以讓名義購房者將房屋再抵押給實(shí)際出資者，這樣可以在第一時間獲得名義購房者欲擅自處置房產(chǎn)的消息，但抵押權(quán)的設(shè)立是以債權(quán)為基礎(chǔ)，名義購房者是否愿意配合虛構(gòu)一個債權(quán)，并承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險，值得商榷。另一個方法是實(shí)際占有房屋，在其中居住，通常買房者都會要求看房，這樣也增加了其擅自處置的難度，但對于專業(yè)炒房者來說，房子數(shù)量往往較多，實(shí)際居住也不太可能。

總之，如果一定要采用借名購房的方式，一份條款完善的協(xié)議還是必不可少的。名義購房者是房屋名義上的所有人，一旦其因?yàn)榉績r上漲等因素反悔當(dāng)初的協(xié)議，則實(shí)際出資人就不得不提出證據(jù)去證實(shí)其地位，而實(shí)際出資人能提供的證據(jù)主要是借名買房協(xié)議和付款憑證。從證據(jù)上固定借名買房的事實(shí)，且與付款憑證一起證明是實(shí)際出資人支付的房款，縱使合同被確認(rèn)無效，也至少能拿回房款，以免“房財兩空”。

5、違規(guī)補(bǔ)繳社保獲得買房資格

有人提出，代理補(bǔ)繳社會保險的機(jī)構(gòu)也應(yīng)運(yùn)而生，可以花錢讓該類機(jī)構(gòu)幫助補(bǔ)繳社會保險。

蔡思斌律師認(rèn)為，社會個人誠信體系的逐步完善，這種以個人誠信換取買房收益的方式，應(yīng)慎之又慎。根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，以偽造證明材料或其他欺詐手段參保繳費(fèi)的，屬違規(guī)行為。對此，社保經(jīng)辦機(jī)構(gòu)一經(jīng)發(fā)現(xiàn)屬于違規(guī)補(bǔ)繳的情況，將對違規(guī)補(bǔ)繳產(chǎn)生的繳費(fèi)年限和賬戶進(jìn)行清理，后果由違規(guī)個人承擔(dān)，并將相關(guān)信息記入個人信用警示系統(tǒng)。北京市此前就針對這些為購房而違規(guī)補(bǔ)繳社保賬戶進(jìn)行過一次大規(guī)模的整治。

6、偽造個人所得稅完稅憑證

與補(bǔ)繳社保相對應(yīng)的是，偽造完稅憑證買房。

蔡思斌律師認(rèn)為，這種規(guī)避限購令的方式風(fēng)險是巨大的：

（1）個人所得稅是否繳納，在稅務(wù)機(jī)關(guān)的征繳系統(tǒng)中一目了然，查詢也十分便捷，這種規(guī)避限購令的方式風(fēng)險是巨大的。

（2）另外，這種方式有可能給相關(guān)人士帶來行政處罰。首先，根據(jù)《稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第91條的規(guī)定：非法印制、轉(zhuǎn)借、倒賣、變造或者偽造完稅憑證的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，處2000元以上1萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處1萬元以上5萬元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，還將依法追究刑事責(zé)任。

（3）其次，還可能受到刑事處罰。完稅憑證屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)公文，根據(jù)《刑法》第二百八十條規(guī)定，偽造、變造、買賣國家機(jī)關(guān)的公文、證件、印章的，處三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剝奪政治權(quán)利；情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以上十年以下有期徒刑。

7、假離婚買房

有人提出，我與配偶假離婚，將房屋歸屬于配偶，這樣我名下沒有房產(chǎn)了，等到買房后，再與配偶復(fù)婚。

蔡思斌律師認(rèn)為，且不論政策上對離婚時間有相應(yīng)的規(guī)定，至少在法律上是沒有假離婚的說法，只要雙方到了民政局辦理了離婚登記，雙方婚姻關(guān)系即告解除，夫妻共同財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行分割，夫妻一方將房產(chǎn)歸屬于另一方名下，則房產(chǎn)將成為對方的個人財產(chǎn)。從離婚到買房，再到復(fù)婚，這個期間內(nèi)考驗(yàn)的是對方的忠誠度，風(fēng)險也是極大的。

綜上所述，蔡思斌律師認(rèn)為，上述所有的方式都各有風(fēng)險，希望購房者重視規(guī)避購房政策中所蘊(yùn)含的法律風(fēng)險，進(jìn)而理性購房，共同響應(yīng)國家調(diào)控政策，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。如果一定要采納某種方式進(jìn)行，也盡量考慮周全，把法律風(fēng)險降低到最低，以最大程度上保護(hù)自己的權(quán)益。

?????????????? ?福州房產(chǎn)律師蔡思斌

?????????? ??????2016年10月18日

[摘要] 這是福州自10月7日重啟住房“限購”以來，舉行的首場土地拍賣會，除了有9幅住宅用地入市以外，本次土地拍賣會將采用“限地價、競無償提供住宅建筑面積”的出讓方式，引發(fā)社會的廣泛關(guān)注。

11月2日，福州國土資源局網(wǎng)站掛出“關(guān)于2016年第四次公開出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的公告”， 公開出讓福州市城區(qū)15幅國有建設(shè)用地使用權(quán)，累計出讓面積437畝。

這是福州自10月7日重啟住房“限購”以來，舉行的首場土地拍賣會，除了有9幅住宅用地入市以外，本次土地拍賣會將采用“限地價、競無償提供住宅建筑面積”的出讓方式，引發(fā)社會的廣泛關(guān)注。

15幅地塊入市

將在11月21日舉行的2016年福州第四次土地拍賣會，推出了宗地2016-15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29號共15幅地塊，數(shù)量明顯多于今年前3次土地拍賣會。資料顯示，今年前3次的土地拍賣會，入市地塊數(shù)量分別為4幅、5幅、5幅。

記者了解到，10月6日，福州市政府發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的補(bǔ)充通知》，除了明確從10月7日起重新實(shí)施商品住房限購政策外，還提出要加大住宅用地供應(yīng)力度。作為重啟“限購”后的首次土地拍賣會，本次土地拍賣應(yīng)勢推出了3幅純住宅用地和6幅涉住宅用地，住宅地塊數(shù)量也明顯多于前3次土地拍賣會。其中，3幅純住宅用地為宗地2016-15、18、23號地塊，6幅涉住宅用地為宗地2016-16、17、19、20、21、22號地塊，其余地塊則為停車場用地。

根據(jù)國土資源局的公告信息，本次土地拍賣會不僅出讓地塊數(shù)量多，地塊出讓方式上也有差別：宗地2016-15、16、17、18、19、20、21、22、23號采用拍賣方式出讓，若報名截止時各宗地競買申請人不足兩個，則取消地塊出讓；宗地2016-24、25、26、27、28、29號根據(jù)報名截止時的競買人數(shù)確定出讓方式，若競買人數(shù)超過兩個（含兩個）采用拍賣方式出讓，不足兩個則采用掛牌方式出讓。

出讓方式有變

據(jù)了解，今年前3次土地拍賣會，福州總共推出9幅住宅用地，累計誕生了5個“地王”，使得福州成為今年成為“地王”出現(xiàn)最頻繁的二線城市之一。10月下旬，福建省政府印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場土地調(diào)控的通知》，提出省內(nèi)地價過快上漲的城市，土地拍賣時如果有土地競價的溢價率超過一定比例，可現(xiàn)場中止拍賣，同時還可以嘗試“限地價、競房價”或“限地價、競配建”的土地出讓方式。

受此影響，即將于福州第四次土地拍賣會上出讓的9宗住宅用地均采用“限地價、競無償提供住宅建筑面積”的出讓方式——地塊設(shè)定最高溢價率上限為不超過50%，當(dāng)競買人報價達(dá)到最高限價后，競買方式轉(zhuǎn)為競無償提供住宅建筑面積，每次最低競價階梯為無償提供住宅建筑面積450平方米，競無償提供住宅建筑面積必須以450平方米的整數(shù)倍報價。

對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，“限地價、競配建”的土地出讓方式，讓本次土拍地塊在制定起拍價時更加接近市場行情。以宗地2016-18號建平新居南側(cè)地塊為例，該地塊起拍價為6.41億元，起始樓面價在11000元/平方米，按最高50%的溢價率計算，封頂樓面價近16000元/平方米，盡管與倉山區(qū)“地王”——宗地2016-12號東升新城地塊創(chuàng)下的16773元/平方米的樓面價“近在咫尺”，但想要創(chuàng)造新的“地王”紀(jì)錄卻又遙不可及。?

開發(fā)商拿地態(tài)度變保守？

一邊是加大住宅用地供應(yīng)力度，一邊是掐緊溢價率上限抑制“地王”，即將舉行的第四次土地拍賣會顯示出福州市政府平抑房價過快上漲的決心。

據(jù)了解，今年福州前3次土地拍賣，但凡“地王”誕生，勢必引發(fā)房價上漲。如在8月11日舉行的福州第3次土地拍賣會上，宗地2016-12號東升新城地塊以16773元/平方米的樓面價刷新倉山區(qū)“地王”紀(jì)錄、宗地2016-10號螺洲小鎮(zhèn)地塊以15038元/平方米的樓面價格刷新城南板塊“地王”紀(jì)錄，拉高了樓市預(yù)期并導(dǎo)致房價飆漲。最終，福州新建商品住宅價格在8、9月接連創(chuàng)下環(huán)比4.3%、5.1%的漲幅。

“福州一次性推出這么多塊塊，企業(yè)的選擇面變大了，能在一定程度上緩解之前土地拍賣會上，多家企業(yè)集中爭奪地塊的局面。限地價、競配建的土地出讓方式，也要求房企在拿地的時候要更仔細(xì)的衡量成本投入和風(fēng)險，各房企對待這次土地拍賣會的態(tài)度很可能會傾向于保守?！庇胁辉竿嘎缎彰拈_發(fā)商人士表示，房地產(chǎn)政策層面發(fā)生了變化，很多開發(fā)商也在觀察、適應(yīng)市場行情的變化，因此針對土地市場的布局也會趨向謹(jǐn)慎。