合同簽訂后，楊素英依約向姚亮、陳金妹支付購房款共計526300元。姚亮、陳金妹向楊素英交付訟爭房屋。楊素英即對房屋進行裝修并入住，現房屋仍由楊素英占用使用。后訟爭房屋產權證辦理至姚忠義名下，因姚清與姚忠義其他繼承人存在繼承爭議，訟爭房屋未能過戶至姚清名下，導致案涉合同至今無法繼續履行。

本案審理期間，訟爭房屋經評估（含裝修）市場價值為1485300元，評估價值時點為2021年4月23日。

一審法院觀點：

因姚亮、陳金妹的無權處分行為導致合同解除，給楊素英造成的損失，依法應由姚亮、陳金妹承擔。經評估機構評估訟爭房屋（含裝修）市場價值為1485300元，故楊素英損失為房屋溢價部分即938092元（評估價1485300元-合同總價547208元）。但是，楊素英明知姚亮、陳金妹在簽訂合同時并無房屋處分權，而仍與姚亮、陳金妹訂立合同，自身也存在過錯，應承擔相應責任，故一審法院結合合同履行過程中雙方的履行程度、過錯程度及在簽訂合同時雙方對違約造成損失的可預見程度，酌定姚亮、陳金妹共同賠償楊素英損失630000元。

二審福州中院觀點：

福州律師蔡思斌評析：

有這么一個案例，你們可以來猜猜一二審法院會怎么判決。

案情簡介：

姚大忠（2000年去世）系姚勇的父親。2006年8月18日，姚大忠名下房屋拆遷，姚勇以父親名義代為簽署《拆遷補償安置協議》，并取得一套75平方米安置房。

2010年4月23日，楊芳妹與姚勇簽訂《拆遷補償安置房轉讓買賣合同》，約定房屋出售價格為547208元；當日楊芳妹向姚勇支付30000元作為購房定金，五日內楊芳妹再支付姚勇487208元作為購房及定金；辦理完過戶手續后楊芳妹支付剩余購房款30000元；……房屋移交后，楊芳妹對房屋進行裝修，此時若姚勇違約，則應雙倍返還購房定金460000元和購房款317208元并賠償楊芳妹房屋裝修款100000元，且楊芳妹有權解除合同等內容。

后楊芳妹在支付購房款526300元接收房屋并進行裝修入住至今。因姚勇與姚大忠其他繼承人存在繼承爭議，在房屋辦至姚大忠名下后，訟爭房屋未能過戶至姚勇名下，導致案涉合同至今無法繼續履行。

經評估，訟爭房屋（含裝修）2020年4月23日市場價值為1485300元。

為此楊芳妹訴至法院要求解除合同，并要求賠償房屋溢價損失及雙倍賠償定金及裝修損失等。

一二審法院判決思路大體相同，但對于賠償金額稍有調整。

一、關于合同效力問題

法院均認為基于物權變動的原因行為與物權變動的結果相分離的原則，出賣人在訂立買賣合同時，對出賣的標的物沒有所有權或處分權，并不影響作為原因行為的買賣合同的效力，故一審認定姚勇、陳貽金無權處分案涉房屋的行為，并非合同無效的法定情形，對于姚勇、陳貽金主張案涉合同無效不予支持正確。

二、關于買受方是否存在過錯問題

一二審法院均認為楊芳妹明知姚勇在簽訂合同時并無房屋處分權，而仍與姚勇訂立合同，自身也存在過錯，應承擔相應責任。

三、關于違約賠償問題

一二審法院均認定由于出賣人違約，認為楊芳妹確實存在房屋溢價損失，具體損失金額應為938092元（評估價1485300元-合同總價547208元）。

但對于損失金額具體承擔，一審法院結合合同履行過程中雙方的履行程度、過錯程度及在簽訂合同時雙方對違約造成損失的可預見程度，酌定姚勇賠償楊芳妹損失630000元。楊芳妹為評估支付的評估費4971元，依法也應由姚勇、陳貽金承擔。楊芳妹訴請中既主張房屋溢價損失又主張合同約定的雙倍定金和裝修損失，屬于重復主張違約責任，故一審法院對其雙倍定金和裝修損失的主張不予支持。

二審福州中院則認為姚勇在沒有處分權的情況下將案涉房屋出賣給楊芳妹，楊芳妹在簽訂合同時應系知道或應當知道，故雙方對于合同至今無法履行的過錯相當，考慮到出賣人長期占用購房款及買受人亦相應長期占有使用案涉房屋的情況，本院認為根據雙方過錯程度及公平原則，姚勇應賠償給楊芳妹損失469046元。

福州律師蔡思斌評析：

通過該案例，在一定程度上可以了解福州法院對于拆遷安置房的裁判思路。意即無論出賣方是否擁有實際處分權，其所簽署的房屋買賣合同均是有效的；購買拆遷安置房后無法辦理過戶手續的，買方確實存在損失，該溢價損失可以現在市場價值減去購買原值計算；在裁量具體損失時，應該充分雙方過錯程度及房屋實際入住等因素，福州中院傾向于相關責任各半承擔等。

案例索引：(2021)閩01民終8504號，當事人系化名并有刪節。

蔡思斌

2022年3月20日