房屋買賣合同僅有夫妻一方簽字，另一方拒絕配合導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶的賠償責(zé)任如何分配？分類： 合同債務(wù)2022年10月17日標(biāo)簽： 夫妻房屋買賣擅自出售簽字確認(rèn)過(guò)錯(cuò)責(zé)任 案情簡(jiǎn)介： 1994年9月4日，林斌與張志簽訂《房屋賣斷根契》，張志自愿將其名下一套安置房（所有權(quán)人：張志；無(wú)共有人；產(chǎn)權(quán)來(lái)源：94年拆遷安置產(chǎn)業(yè)）以63000元的價(jià)格出賣給林斌。林斌將該購(gòu)房款以現(xiàn)金形式面交張志，嗣后張志將該房屋及房屋產(chǎn)權(quán)證交付林斌，林斌居住使用至今。張志與趙愛(ài)原系夫妻關(guān)系，雙方于1975年登記結(jié)婚，于2001年協(xié)議離婚。林斌于2019年找到趙愛(ài)，要求趙愛(ài)協(xié)助履行案涉房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，趙愛(ài)表示其不同意出售該夫妻共有房產(chǎn)。經(jīng)評(píng)估，案涉房產(chǎn)在2019年8月1日的市場(chǎng)價(jià)值為483900元（土地性質(zhì)為劃撥地）。 一審寧德蕉城法院觀點(diǎn)： 林斌于1994年9月4日向張志購(gòu)買案涉房屋，其作為買受人應(yīng)當(dāng)盡到合理的注意義務(wù)，即應(yīng)當(dāng)審查買賣契約中張志的配偶趙愛(ài)簽章的真實(shí)性，但林斌未盡到注意義務(wù)，未要求共有人趙愛(ài)親筆簽名，在買賣契約簽訂二十多年后，才于2019年要求趙愛(ài)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，林斌作為理性買受人，應(yīng)當(dāng)對(duì)合同無(wú)法履行的訴訟結(jié)果具有合理預(yù)期，若林斌盡到注意義務(wù)并及時(shí)要求趙愛(ài)辦理過(guò)戶登記手續(xù)，在趙愛(ài)不同意出售的情況下，林斌可以及時(shí)通過(guò)解除合同、主張定金罰則、要求違約賠償并進(jìn)行替代房屋購(gòu)買等方式維護(hù)自己的合法權(quán)益，而林斌未在合理期限內(nèi)購(gòu)買替代性房屋，放任房屋未轉(zhuǎn)移登記的狀態(tài)長(zhǎng)達(dá)二十多年，其對(duì)于此后房?jī)r(jià)上升的風(fēng)險(xiǎn)與損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。而張志作為案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記人，其向趙愛(ài)隱瞞房屋出售的事實(shí)，并在買賣契約上加印了趙愛(ài)的私章，造成有權(quán)處分的假象，致使林斌產(chǎn)生合理信賴，其對(duì)林斌的可得利益損失，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。趙愛(ài)作為案涉房屋的共有人，其并未在房屋買賣契約中簽名，其對(duì)房屋出售事實(shí)并不知情，其對(duì)此損失不存在過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。 二審寧德中院觀點(diǎn)： 案涉房產(chǎn)增值損失產(chǎn)生原因是合同被解除，故此損失的責(zé)任承擔(dān)應(yīng)根據(jù)合同被解除的原因來(lái)確定，而非根據(jù)未過(guò)戶即未履行完畢的原因來(lái)確定。一審法院以未過(guò)戶原因來(lái)認(rèn)定，該理由錯(cuò)誤。案涉合同被解除系因張志未經(jīng)趙愛(ài)同意出賣房屋，應(yīng)由張志承擔(dān)主要責(zé)任，即承擔(dān)房子增值部分70%的預(yù)期利益損失。林斌系審查疏忽，僅需承擔(dān)次要責(zé)任，即承擔(dān)房子增值部分30%的預(yù)期利益損失。 福州律師蔡思斌評(píng)析： 本案系因夫妻一方擅自出售共有房屋導(dǎo)致的糾紛，爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于合同解除后應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任，一審法院認(rèn)為，本案系買方放任房屋未轉(zhuǎn)移登記的狀態(tài)長(zhǎng)達(dá)二十多年，因此應(yīng)由買方承擔(dān)主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任。但該理由并非本案合同解除的原因，本案合同解除的原因系賣方的配偶拒絕過(guò)戶房屋，導(dǎo)致合同無(wú)法實(shí)際履行。因此，損失的承擔(dān)應(yīng)當(dāng)合同被解除的原因來(lái)確定。 本案賣方作為案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記人，向其配偶偶隱瞞房屋出售的事實(shí)，致使林斌產(chǎn)生合理信賴而簽訂房屋買賣合同，賣方的過(guò)錯(cuò)程度明顯要大于買方，其理應(yīng)承擔(dān)更高的賠償責(zé)任。本案亦提醒購(gòu)房者，無(wú)論房屋是否登記在一方名下，在購(gòu)買房屋時(shí)均應(yīng)當(dāng)盡可能讓賣方夫妻雙方都在合同上簽字確認(rèn)。 案例索引：(2022)閩09民終150號(hào)，以上涉及名字均為化名。 蔡思斌 2022年9月30日 分享此文文章導(dǎo)航上一個(gè)上一篇文章兒子將已逝父親拆遷安置房出售，十余年后仍無(wú)法過(guò)戶應(yīng)如何賠償？下一個(gè)下一篇文章離婚協(xié)議約定，男方給付女方100萬(wàn)元補(bǔ)償款，這100萬(wàn)女方可以分兩次起訴嗎？相關(guān)文章福州律師分享：花錢托關(guān)系就能上名校？ 法院：合同因違反公序良俗無(wú)效，被告應(yīng)依欠條返還錢款及利息2025年6月23日福州律師評(píng)析：婚前債務(wù)另一方竟然也要承擔(dān)，只因婚后所得房屋是負(fù)債經(jīng)營(yíng)抵債所得，這個(gè)圈繞得有點(diǎn)大！2025年6月13日福州律師解答：父母是失信被執(zhí)行人，子女的信用也隨之“破產(chǎn)”以致未來(lái)灰暗嗎？2025年5月21日福州律師評(píng)析：訴訟中債務(wù)人協(xié)議離婚“凈身出戶”，將房、車全歸給女方，債權(quán)人要求撤銷離婚協(xié)議，結(jié)果法院還沒(méi)支持，這是為啥？2025年5月12日福州律師評(píng)析：女方分手時(shí)承諾返還8萬(wàn)戀愛(ài)款，后拒還男方怒而起訴，你猜誰(shuí)會(huì)贏？2025年4月21日福州律師解答：對(duì)象盜用自己身份證信息網(wǎng)貸，應(yīng)如何維權(quán)？2025年4月11日
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