福州律師蔡思斌評(píng)析

本案原告方房某是一名軍人，為了規(guī)避軍人住房公積金貸款的條件，2019年房某與岳母遲某以買賣方式將房某的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到遲某名下。雙方以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的15萬(wàn)元簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并自行繳納相關(guān)稅費(fèi)。后續(xù)雙方可能因?yàn)槠渌麊?wèn)題反目，房某以岳母沒(méi)有實(shí)際支付購(gòu)房款為由，雙方交易真實(shí)目的并不是房屋買賣為由請(qǐng)求法院確認(rèn)買賣行為無(wú)效，岳母配合恢復(fù)房屋登記等。

一二審法院很有意思，認(rèn)為雙方已經(jīng)簽署合同，且雙方關(guān)系特殊，兼之房屋確實(shí)由岳母一家裝修，在此前提下是否岳母是否交付購(gòu)房款并不影響合同效力，最終駁回房某的全部訴訟請(qǐng)求。

從情理及日常經(jīng)驗(yàn)法則出發(fā)，蔡律師相信房某的說(shuō)法，認(rèn)為房某所述應(yīng)為事實(shí)。但出現(xiàn)本案結(jié)果應(yīng)是房某的疏忽和對(duì)法律規(guī)定的不了解而導(dǎo)致的。類似該等含有其他目的的非正常交易，房某事前就應(yīng)采取一定防范措施，確保自己的權(quán)益得到保護(hù)。例如他可以與岳母簽訂代持房產(chǎn)協(xié)議，或者通過(guò)微信將雙方真實(shí)目的予以固定，確定岳母不享有房屋所有權(quán)等。

當(dāng)然，如不想背上規(guī)避購(gòu)房政策或存在非法目的的，還可以采用一種方法，即女婿與岳母在登記機(jī)構(gòu)備案合同的基礎(chǔ)上，再簽署一份房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，其約定價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值相符或稍為超過(guò)在二成以內(nèi)，如此則進(jìn)可攻退可守，并約定雙方交易以該份合同為準(zhǔn)等。

案件基本事實(shí)

房某是遲某的女婿。2019年10月24日，房某（甲方）和遲某（乙方）簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。協(xié)議約定房某自愿將案涉房產(chǎn)以150,000元整的價(jià)格出售給遲某。……協(xié)議中未明確約定由誰(shuí)來(lái)支付各項(xiàng)稅費(fèi)。

同日，房某通過(guò)個(gè)人建行賬戶向愛(ài)輝區(qū)國(guó)稅局辦稅服務(wù)廳賬戶繳納了相應(yīng)的稅費(fèi)，分別為14,782.08元和3,522.05元（按房?jī)r(jià)234,636.31元計(jì)算）。遲某聲稱已將購(gòu)房款全部支付給了房某，但房某不認(rèn)可，并表示遲某未提供支付購(gòu)房款的相關(guān)證據(jù)。

2019年12月23日，開(kāi)發(fā)商作為甲方與房某（乙方）簽訂了一份《商品房認(rèn)購(gòu)書》。認(rèn)購(gòu)書顯示，房某自愿購(gòu)買面積為133.27平方米的晶晶大廈601室等，2020年9月24日，開(kāi)發(fā)商與房某及其妻子簽訂了一份《退房協(xié)議》。協(xié)議確認(rèn)房某由于未能獲得貸款，同意退房，并約定退款總額為278,617.1元，預(yù)計(jì)退款日期為2020年10月30日。

根據(jù)房某本人對(duì)軍人住房公積金貸款相關(guān)政策的了解，軍人申請(qǐng)住房公積金貸款的條件之一是購(gòu)買的住房必須是家庭的首套住房。

一審法院

當(dāng)事人在提出主張時(shí)有責(zé)任提供相應(yīng)的證據(jù)。根據(jù)一審法院的判決，盡管房某與遲某簽署了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并約定了明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的購(gòu)房交易價(jià)格（150,000元），但該協(xié)議是基于女婿和岳母之間的特殊關(guān)系簽訂的。此外，房某已根據(jù)該房屋價(jià)格按國(guó)家規(guī)定支付了相應(yīng)的稅費(fèi)。

房某解釋稱，轉(zhuǎn)讓房屋是為了與妻子在匯城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司購(gòu)買新房和車庫(kù)，并享受軍人住房公積金貸款政策。一審法院認(rèn)為房某與遲某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》符合雙方真實(shí)意愿，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定，也不違反公序良俗。因此，房屋轉(zhuǎn)讓行為是有效的。至于遲某是否支付了購(gòu)房款并不影響合同的效力。綜上所述，房某提供的證據(jù)無(wú)法證明其訴訟請(qǐng)求，一審法院駁回了房某的訴訟請(qǐng)求。

二審法院另外查明房某承認(rèn)房屋由遲某家出錢進(jìn)行裝修。

二審黑龍江黑河中院

房某與遲某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是雙方真實(shí)意愿的表達(dá)，其內(nèi)容合法有效且不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。房某主張轉(zhuǎn)讓房屋并非雙方真實(shí)意愿的理由不成立。

首先，遲某僅承認(rèn)房某出于符合公積金貸款條件的目的而轉(zhuǎn)讓房屋，而房某沒(méi)有證據(jù)證明雙方在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時(shí)存在虛假意愿表示。其次，雖然雙方在協(xié)議中約定的購(gòu)房?jī)r(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格，但考慮到雙方之間的親屬關(guān)系以及遲某為房屋進(jìn)行的裝修出資，因此不能以此推定房屋轉(zhuǎn)讓并非雙方真實(shí)意愿。

第三，《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》沒(méi)有約定由誰(shuí)承擔(dān)房屋轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)，因此房某為房屋轉(zhuǎn)讓交納稅費(fèi)并不能證明他沒(méi)有真實(shí)意愿進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓。因此，房某主張轉(zhuǎn)讓房屋并非雙方真實(shí)意愿的理由不成立，案涉《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》不存在合同無(wú)效的情況，也不違反公序良俗。綜上所述，房某的上訴請(qǐng)求不成立，應(yīng)予駁回。

案例索引：(2023)黑11民終182號(hào)，以上涉及人名均為化名。