改判要點：決定共有和共同管理權(quán)利的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。個別業(yè)主就業(yè)委會決定的物業(yè)管理用房的使用與管理事項提出撤銷訴訟請求，法院可依法駁回

案情簡介：

劉佳佳系A(chǔ)小區(qū)業(yè)主。2014年6月A小區(qū)首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。而后小區(qū)業(yè)委會作出決議，決定將物業(yè)樓二層一半面積出租作為少兒培訓中心(機構(gòu))，對小區(qū)內(nèi)業(yè)主服務。2014年12月，A小區(qū)業(yè)委會作為出租方與承租方B公司簽訂《租賃合同》，約定物業(yè)服務中心二層一半出租給B公司使用，租期10年。后劉佳佳以B公司的行為違反建筑規(guī)劃為由，將A小區(qū)業(yè)委會及B公司訴至法院。

一審鼓樓區(qū)法院觀點：

一審法院根據(jù)證據(jù)材料認定A小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會的組成合法，業(yè)主委員會有權(quán)管理小區(qū)公共事務。劉佳佳為依法登記取得A小區(qū)房屋所有權(quán)的人，享有業(yè)主身份，有權(quán)就他人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，請求排除妨害、恢復原狀。

二審福州中院觀點：

本案案涉物業(yè)管理用房應屬于全體所有權(quán)人共同共有和共同管理，對于該物業(yè)管理用房的處分應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。劉佳佳對案涉物業(yè)管理用房是否用以出租的意見與A小區(qū)業(yè)主委員會相悖，但其作為單一業(yè)主不能代表雙過半業(yè)主的利益以避免業(yè)主間對公共設施管理存在分歧，故劉佳佳提出拆除公共設施的相關(guān)訴訟請求最終被駁回。

評析：

本案中，業(yè)主委員會的成立條件與程序均符合法律相關(guān)規(guī)定，大會經(jīng)全體表決后直接將物業(yè)管理用房出租給B公司的做法亦合規(guī)定。物權(quán)法中，明確規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，其中第71條規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”案涉的物業(yè)管理用房，為劉佳佳與其他業(yè)主共有，但此處應注意到，出租案涉用房的行為主體即為業(yè)主委員會，而不是劉佳佳個人。對此，應依照《物權(quán)法》第76條之規(guī)定：“下列事項由業(yè)主共同決定：…（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項…決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”因案涉物業(yè)管理用房應屬于全體所有權(quán)人共同共有和共同管理，故依此規(guī)定，劉佳佳一人并不能代表雙過半業(yè)主的利益以避免業(yè)主間對公共設施管理存在分歧，故其對小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理用房的使用與管理并無相關(guān)訴訟請求終被法院駁回。《物權(quán)法》第78條規(guī)定了業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定效力：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”結(jié)合本案中劉佳佳的訴求，若其有證據(jù)證明業(yè)委會對物業(yè)管理用房的出租行為侵犯其自身合法權(quán)益，才可請求行使相應的撤銷權(quán)，且結(jié)合《合同法》中關(guān)于撤銷權(quán)的相關(guān)規(guī)定，劉佳佳應當自知道或應當知道自身合法權(quán)益被侵害之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán)。

案例索引：(2019)閩01民終3403號，以上涉及人名均為化名。