2021年9月6日福州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)布了一則通知“接稅務(wù)部門通知，從2021.9.6開(kāi)始(以受理時(shí)間為準(zhǔn)),拆遷安置房的購(gòu)房認(rèn)定時(shí)間以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的權(quán)利來(lái)源時(shí)間或契稅的完稅時(shí)間為準(zhǔn)，取消原來(lái)以拆遷安置協(xié)議簽訂時(shí)間作為購(gòu)房認(rèn)定時(shí)間的做法。以上事項(xiàng)涉及拆遷安置房二手交易的相關(guān)稅費(fèi)核算。”
在新政策出臺(tái)以前，福州地區(qū)拆遷安置房計(jì)稅時(shí)間按照拆遷協(xié)議簽訂時(shí)間計(jì)算，而大部分安置房交房時(shí)間都會(huì)遠(yuǎn)超增值稅兩年免征期限，因此購(gòu)房者購(gòu)買安置房通常無(wú)需繳納增值稅。
而如按照新政策，如出證時(shí)間不滿兩年，買方就需繳納5.6%的增值稅，以總價(jià)為150萬(wàn)房子為例，若按照成交價(jià)9成計(jì)算評(píng)估價(jià)，即需多繳納增值稅：150*0.9*5.6%=7.56萬(wàn)元。房屋買賣市場(chǎng)交易慣例是稅費(fèi)由買方負(fù)擔(dān)。不少拆遷安置房買賣合同都是簽訂在產(chǎn)權(quán)證辦理前。對(duì)于因?yàn)樾抡枰~外繳納的稅費(fèi)，買方在簽訂合同時(shí)即是無(wú)法預(yù)料的，繼續(xù)按照合同約定要求買方承擔(dān)全部稅費(fèi)顯然對(duì)其明顯不公平。那在此情形下，買方能否要求解除合同？
對(duì)于這一問(wèn)題，司法實(shí)踐中暫時(shí)沒(méi)有與福州地區(qū)情況完全相似情形。但可參照買賣合同簽訂后，國(guó)家稅收政策將“增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年”的情況進(jìn)行判斷。
一、僅因稅費(fèi)政策調(diào)整，并不動(dòng)搖合同根本，不構(gòu)成情勢(shì)變更，買方要求解除合同無(wú)法得到法院支持
四川省成都市雙流區(qū)人民法院 (2021)川0116民初1497號(hào)民事判決，法院認(rèn)為：最后，雙方在案涉的定金協(xié)議中已約定由張思璇負(fù)擔(dān)增值稅，該意思表示真實(shí)有效，張思璇購(gòu)買案涉房屋后，本應(yīng)按照該約定并根據(jù)相應(yīng)的稅收規(guī)定承擔(dān)該項(xiàng)稅費(fèi)。但該定金協(xié)議簽訂后，成都市人民政府辦公廳出臺(tái)《成都市人民政府辦公廳關(guān)于保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅的征免年限由2年調(diào)整為5年。該政策的出臺(tái)確系買賣雙方無(wú)法預(yù)見(jiàn)，屬不可抗力，也會(huì)直接導(dǎo)致張思璇承擔(dān)的稅費(fèi)金額增加，但雙方所簽的房屋買賣定金協(xié)議賴以存在的基礎(chǔ)為雙方買賣房屋的意思表示，而非該政策。該政策并未對(duì)雙方的交易價(jià)格產(chǎn)生影響，更不會(huì)在該房屋買賣合同履行的結(jié)果上出現(xiàn)出賣人獲取暴利、買受人利益嚴(yán)重受損以致雙方利益嚴(yán)重失衡，或不能實(shí)現(xiàn)房屋買賣合同目的的情形。故張思璇主張的情勢(shì)變更原則，在本案中缺乏適用的前提和基礎(chǔ)，其解除合同的該項(xiàng)理由在本案中仍然不能成立，本院不予支持。
上海市松江區(qū)人民法院 (2021)滬0117民初4278號(hào)民事判決，法院認(rèn)為：本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)：房地產(chǎn)新政引起增值稅負(fù)擔(dān)發(fā)生變化是否屬于情勢(shì)變更？買受人因合同簽訂后的新增事由增加的部分稅費(fèi)和出賣人協(xié)商不一致而主張解除合同的，是否構(gòu)成違約？
其一，新政對(duì)于本案的影響在于增值稅的負(fù)擔(dān)增加，因?yàn)榉课葙I賣合同約定稅費(fèi)全部由買受人負(fù)擔(dān)，買受人負(fù)擔(dān)的增值稅額外增加，對(duì)此，一般應(yīng)先行協(xié)商解決，協(xié)商不一致的，雙方可以就該筆稅費(fèi)尋求司法救濟(jì)，但該筆稅費(fèi)仍屬于合同履行費(fèi)用，并不因此動(dòng)搖合同根本，不宜認(rèn)定為情勢(shì)變更；
其二，合同約定買受人承擔(dān)雙方全部交易稅費(fèi)，依法案涉增值稅本應(yīng)是出讓方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，但按照稅費(fèi)均有買受人承擔(dān)的約定以及一般交易出讓人都是“凈到手”價(jià)的習(xí)慣，一般而言買受人將面臨額外負(fù)擔(dān)，但是系爭(zhēng)稅費(fèi)在簽約時(shí)雙方都不清楚或者尚不存在這筆稅費(fèi)，對(duì)此雙方應(yīng)協(xié)商確定，買受人可以考慮擱置爭(zhēng)議繼續(xù)履行合同，對(duì)于目前出現(xiàn)情況合同沒(méi)有約定解除權(quán)，也不屬于法定解除權(quán)情形，原告現(xiàn)主張解除合同，被告同意解除，合同可以予以解除，但原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
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二、雙方無(wú)法對(duì)新增稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式達(dá)成一致，合同已無(wú)法繼續(xù)履行，合同應(yīng)予以解除
上海市浦東新區(qū)人民法院 (2021)滬0115民初24496號(hào)民事判決，法院認(rèn)為：雙方均確認(rèn)案涉房屋買賣合同約定的房屋總價(jià)580萬(wàn)元中包含賣家增值稅及個(gè)稅及買家契稅，該種約定系基于雙方對(duì)系爭(zhēng)房屋屬滿2年不滿5年的非普通住宅的認(rèn)知之上，具體而言，基于簽約時(shí)的稅收政策，雙方均知悉系爭(zhēng)房屋交易時(shí)應(yīng)按差額(核定價(jià)-購(gòu)入價(jià))征收增值稅。雙方簽約之后至約定的網(wǎng)簽日期之前，本市出臺(tái)房產(chǎn)交易新政，新政規(guī)定全額征收增值稅，確使系爭(zhēng)房屋交易產(chǎn)生增值稅差額。此種情況下，被告作為出賣方出于與對(duì)方分擔(dān)新增稅費(fèi)的目的，提出重新確定交易價(jià)格，符合常理，雙方應(yīng)依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則就重新調(diào)整交易價(jià)格進(jìn)行協(xié)商。雙方直至本案訴訟仍未能協(xié)商一致，故案涉房屋買賣合同現(xiàn)已無(wú)法繼續(xù)履行。被告在本案訴訟前已明確表示不再繼續(xù)履行合同，而原告訴請(qǐng)解除合同，故案涉房屋買賣合同因雙方合意而于2021年5月11日解除，本院予以確認(rèn)。
成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院（2021）川0191民初852號(hào)民事判決，法院認(rèn)為：根據(jù)一般人對(duì)于合同條文理解的程度，以及在簽訂合同當(dāng)下對(duì)于稅費(fèi)政策發(fā)展變化的預(yù)判程度，該筆增加的稅費(fèi)對(duì)于雙方均是難以預(yù)見(jiàn)的。新政策發(fā)布后，該合同增加的履行成本對(duì)于合同的訂立、合同的價(jià)格及履行均有重大影響，應(yīng)遵循社會(huì)主義核心價(jià)值觀的要求，本著誠(chéng)信互讓的原則進(jìn)行協(xié)商，重新分配交易雙方在交易中應(yīng)當(dāng)獲得的利益和風(fēng)險(xiǎn)，從而維護(hù)交易的公平和公正。
本案中張昌欲與劉瑋協(xié)議共同分擔(dān)新增增值稅，劉瑋未同意該方案，亦未按合同約定向張昌支付購(gòu)房款，雙方未能繼續(xù)履行合同，其根本原因是雙方未能對(duì)新增稅費(fèi)的承擔(dān)達(dá)成一致意見(jiàn)導(dǎo)致，非因雙方主觀上的惡意或怠于履行義務(wù)，屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，基于公平原則，互不承擔(dān)違約責(zé)任。張昌應(yīng)向劉瑋返還購(gòu)房定金100000元。
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綜上，對(duì)于稅收政策變化導(dǎo)致的購(gòu)房成本增加，買賣雙方最好的方式是協(xié)商解決，未經(jīng)協(xié)商直接提起訴訟要求解除合同通常不會(huì)得到法院支持。但如雙方確實(shí)無(wú)法協(xié)商解決，法院亦會(huì)支持要求解除合同的訴請(qǐng)。且由于合同無(wú)法履行是屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，雙方均無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。
蔡思斌
2021年11月3日
