許多子女在繼承父母房產后，往往急于辦理過戶、換領新產權證，卻不知這看似順理成章的操作，可能在將來出售房產時，帶來高達20%個人所得稅負擔！

首先要明確，繼承房產本身無需繳納稅費，但繼承后處置順序卻會直接影響稅負。如果辦理繼承公證后立即將房產過戶至自己名下，會使繼承的房產成為你名下的又一住房，未來出售時若不符合“滿五唯一”條件，就將無法享受稅收優惠，從而可能多承擔數十萬元的稅費。

提醒大家，繼承“滿五”時間是以被繼承人（即原始產權人）取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定，并非是以繼承取得時間為準。“唯一”通常指在夫妻雙方在省內僅有一套住房。兩者必須同時滿足，才能享受免稅優惠。

如果繼承房產后只是用于自住，不打算出售，或者名下已經有多套房產，無法提前處理其他房產，那過戶順序就不用太糾結，辦完繼承公證后直接冒換新產證即可，不會產生額外稅費。

但若計劃將來出售，則應謹慎規劃。建議不必急著換新證，可以先處理自己名下的其他房產。例如，可以將現有房產以買賣方式過戶到名下無房的子女名下，這種方式下子女后續出售該房產僅需繳納契稅，不會涉及20%個稅。等名下變成無房狀態后，再拿著繼承公證書去辦理新產證，未來再出售時名下就只有該套繼承房產。因公證書無時效限制，此舉可使你在出售時滿足滿五唯一的條件，從而免征20%個稅。

另一種常見情況是，父母和子女共同登記在一本產證上，且沒有約定具體份額。此時可前往交易中心辦理析產，將父母份額設為1%，子女占99%，僅需支付換證工本費。未來無論買賣或贈與，均可按1%份額計稅，大幅降低稅負。

此外，若父母中一方已去世，且該套房產為父母唯一住房的，可由在世一方單獨繼承后再出售，同樣可免征20%個稅。若父母雙方仍健在，與子女協商一致的情況下也可考慮直接通過買賣方式將房產先行過戶給子女，雖然需要繳納契稅等，但通常比繼承后再出售的20%個人所得稅劃算。

若確實需要繳納20%個人所得稅，也無需過于緊張，該部分稅并非以售出價的20%來計算，而是以（現出售所得-購房時原值）*20%來計算。蔡律師先前文章已詳盡介紹福州相關的政策《子女繼承父母房產后再出售需要交哪些稅，有無相應優惠政策？一文讀懂福州有關稅費政策！》，最新政策需以當地實際相關部門要求為準。

房產事務常涉及復雜的法律與稅務問題，且物權變動以登記為準，一旦辦妥產證、完成登記，后續再想調整安排往往為時已晚。如果對房產情況存有疑問，建議在辦理繼承、過戶、析產等關鍵步驟之前，提前咨詢專業律師，結合實際情況制定穩妥方案，避免增加不必要的稅務負擔。

福州律師蔡思斌

2025年12月19日