中介與買(mǎi)房者“跳單”之爭(zhēng)，法院如何處理？||福州房產(chǎn)律師推薦
文 |?楊文戰(zhàn)律師
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北京一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)經(jīng)紀(jì)公司）在接待王先生看房后，雙方簽訂了《買(mǎi)賣(mài)看房確認(rèn)書(shū)》，并且為王先生與房主商談了房屋價(jià)格，但是此后，王先生通過(guò)其他經(jīng)紀(jì)公司購(gòu)買(mǎi)了該套房屋。經(jīng)紀(jì)公司認(rèn)為王先生行為屬于“跳單”，要求其按確認(rèn)書(shū)支付3萬(wàn)5千余元的違約金。法院對(duì)本案作出了一審判決。
經(jīng)紀(jì)公司起訴稱(chēng)，王先生通過(guò)該公司實(shí)地查看了某區(qū)一套房屋，簽署了《買(mǎi)賣(mài)看房確認(rèn)書(shū)》，并要求經(jīng)紀(jì)公司與房主商談房屋價(jià)格。但經(jīng)紀(jì)公司幫忙談好價(jià)格后，王先生卻答復(fù)不買(mǎi)了。此后，經(jīng)紀(jì)公司得知王先生通過(guò)其他經(jīng)紀(jì)公司購(gòu)買(mǎi)了該套房屋，并辦理了網(wǎng)簽公示。
經(jīng)紀(jì)公司認(rèn)為，《買(mǎi)賣(mài)看房確認(rèn)書(shū)》中約定，自簽署后十二個(gè)月內(nèi)，如王先生自行成交、及通過(guò)其他方以代理、居間方式與房屋出售人達(dá)成交易的，王先生應(yīng)按房屋實(shí)際成交價(jià)格的百分之二點(diǎn)二向經(jīng)紀(jì)公司支付違約金。故訴至法院，請(qǐng)求判令王先生支付違約金35000元。
庭審中，王先生答辯稱(chēng)，自己對(duì)《買(mǎi)賣(mài)看房確認(rèn)書(shū)》并不知情，僅說(shuō)是看房記錄。涉案房屋并非經(jīng)紀(jì)公司獨(dú)家代理。確認(rèn)書(shū)屬于格式條款、霸王條款。
法院審理后認(rèn)為：王先生通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司獲取涉訴房屋的房源信息，實(shí)地查看了涉訴房屋后，并委托經(jīng)紀(jì)公司與房主商談價(jià)格后，又通過(guò)其他經(jīng)紀(jì)公司成交涉訴房屋的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。而王先生針對(duì)通過(guò)其他經(jīng)紀(jì)公司獲取涉案房屋信息、看房確認(rèn)書(shū)的簽訂存在蒙騙行為等辯稱(chēng)，因其沒(méi)有提供充足的證據(jù)加以證明，法院未予采信。
此外，法院認(rèn)為，違約金本身具有懲罰性和補(bǔ)償性。經(jīng)紀(jì)公司主張的違約金應(yīng)以補(bǔ)償性為主，以懲罰性為輔，故對(duì)于經(jīng)紀(jì)公司要求王先生付違約金的訴訟請(qǐng)求金額，法院予以酌減。
最終，法院判決王先生給付經(jīng)紀(jì)公司違約金三千元，駁回了經(jīng)紀(jì)公司的其他訴訟請(qǐng)求，雙方均未表示上訴，本案現(xiàn)已生效。
購(gòu)房者通過(guò)某家中介看房后，未通過(guò)該中介交易，而是直接同房主交易或是通過(guò)其它中介交易引發(fā)的“跳單”糾紛，時(shí)有發(fā)生。
“跳單”后，中介訴到法院要求購(gòu)房者承擔(dān)賠償責(zé)任的案件在結(jié)果上卻不盡相同，有的中介訴求被完全駁回，也有的被支持得到一定賠償。
通常來(lái)講，法院會(huì)視不同情況分別處理。
第一、未簽訂約束性文件
如果中介帶客戶(hù)看房，但未簽訂書(shū)面《看房確認(rèn)書(shū)》等書(shū)面文件，或者書(shū)面文件中并沒(méi)有限制購(gòu)房人交易的條款，發(fā)生所謂的“跳單”情況，中介無(wú)法主張賠償。
第二、簽訂了約束性文件
那么簽訂了《看房確認(rèn)書(shū)》等限制性文件是否就肯定能得到賠償呢？楊律師要說(shuō)也不一定。
有的案子，購(gòu)房人雖然簽訂了《看房確認(rèn)書(shū)》，但由于通過(guò)該中介與房主未達(dá)成一致，服務(wù)已經(jīng)結(jié)束。之后又確實(shí)通過(guò)其他中介與房主達(dá)成交易，且另一中介也確實(shí)掌握該房源，并提供了相應(yīng)服務(wù)，這種情況表面看違反了當(dāng)初的約定是“跳單”了。但是以楊律師的經(jīng)驗(yàn)看，考慮到實(shí)際情況和中介要求簽署的文件通常是格式條款的情形，法院也未必支持中介的索賠。
如果本案這樣，王先生沒(méi)有證明是通過(guò)其他中介獲取的房源信息，又確實(shí)簽署了《看房確認(rèn)書(shū)》后與房主交易，通常會(huì)被法認(rèn)為構(gòu)成違約。當(dāng)然即使構(gòu)成違約，賠償數(shù)額也要看實(shí)際情況。比如本案并沒(méi)有支持中介數(shù)萬(wàn)元的索賠要求，而只支持了幾千元。
給看房者的建議：
針對(duì)這一亂象，律師提示購(gòu)房者，在通過(guò)中介購(gòu)房時(shí)，如被要求在任何文件上簽字，一定要事先對(duì)文件內(nèi)容進(jìn)行全面審核。
發(fā)生“跳單”糾紛時(shí)，經(jīng)常有購(gòu)房人提出當(dāng)初不了解簽字的內(nèi)容，但沒(méi)有特別證據(jù)，很難讓法院相信你對(duì)自己親筆簽字的文件毫不知情。對(duì)不同中介的中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最好事先有所了解，如果對(duì)中介《看房確認(rèn)單》等文件中標(biāo)明的中介費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)不認(rèn)可，最好拒絕簽署，另尋其他中介。如果簽署了此類(lèi)文件，但最終不是通過(guò)該中介完成交易，就存在被認(rèn)為“跳單”的風(fēng)險(xiǎn)，那么應(yīng)該對(duì)自己的行為作出合理的解釋和準(zhǔn)備，如果確實(shí)是通過(guò)其他渠道另外得到同樣房源信息，應(yīng)注意提前收集準(zhǔn)備相關(guān)證據(jù)證明該事實(shí)。
給中介的建議：
對(duì)相關(guān)房產(chǎn)中介而言，碰到“跳單”確實(shí)是對(duì)中介勞動(dòng)的不尊重。但中介一方對(duì)自己的服務(wù)和法律風(fēng)險(xiǎn)防范也有值得改進(jìn)的地方。
發(fā)生“跳單”后，即使“跳單”行為被法院認(rèn)定，中介按《看房確認(rèn)書(shū)》的標(biāo)準(zhǔn)主張購(gòu)房人賠償全額中介費(fèi)，也很難被全額支持。
因?yàn)橹薪樘峁┑氖欠?wù)，原中介費(fèi)中的服務(wù)既包括提供房源信息，還包括為促成雙方簽約的服務(wù)、提供房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)的服務(wù)、甚至貸款服務(wù)等其他相關(guān)服務(wù)。跳單肯定是發(fā)生在簽約前，為此主張全額的中介服務(wù)費(fèi)，顯然是很難得到法律支持的。中介往往是想通過(guò)《看房確認(rèn)書(shū)》中高額的中介費(fèi)違約責(zé)任給購(gòu)房人施加壓力，以達(dá)到讓購(gòu)房人不敢“跳單”的目的，但這實(shí)際上也給中介自己在通過(guò)法律維護(hù)權(quán)利時(shí)增加了難度。沒(méi)提供全部服務(wù)，索要全額中介費(fèi)明顯不合理，法院很難支持，該支持多少，只能由法官酌情確定，不確定性很大。從更合理的角度講，應(yīng)該對(duì)中介提供的各項(xiàng)服務(wù)的價(jià)格予以細(xì)化，發(fā)生違約情況，按合理的標(biāo)準(zhǔn)主張賠償，能避免爭(zhēng)議，減少不確定的法律風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)然，中介如果在提供服務(wù)時(shí)，能首先為客戶(hù)著想，給客戶(hù)滿(mǎn)意的服務(wù)、不過(guò)分提價(jià)，讓客戶(hù)明白中介提供服務(wù)的價(jià)值所在，相信客戶(hù)大多數(shù)也不會(huì)隨意跳單。
