這是一個(gè)案件事實(shí)相當(dāng)清楚的二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件。房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定由買(mǎi)方承擔(dān)解押資金，但在賣(mài)方通知交款后買(mǎi)方又拒不履行，經(jīng)中介催告后依然不履行，故發(fā)生本案。賣(mài)方訴求按合同約定買(mǎi)方支付違約金計(jì)為20萬(wàn)元并承擔(dān)律師費(fèi)等。
一審法院：將違約金20萬(wàn)酌減為3萬(wàn)，不支持律師費(fèi)主張
雙方《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，系雙方的真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反相關(guān)法律規(guī)定，屬合法有效協(xié)議。簽訂合同后，雙方應(yīng)切實(shí)履行合同約定，但買(mǎi)方未在2017年5月15日之前將除定金以及解押款外的購(gòu)房款一次性打入指定銀行凍結(jié)，經(jīng)書(shū)面催告后仍未履行義務(wù)，顯然構(gòu)成違約。現(xiàn)賣(mài)方要求解除合同，一審法院予以確認(rèn)。針對(duì)賣(mài)方提出的違約金問(wèn)題，買(mǎi)方認(rèn)為如其構(gòu)成違約，請(qǐng)求降低違約金的請(qǐng)求。對(duì)此，一審法院認(rèn)為因賣(mài)方未提供證據(jù)證明《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》未繼續(xù)履行給其造成的損失，同時(shí)考慮到房?jī)r(jià)上漲的因素，故對(duì)賣(mài)方提出的解除合同違約金200000元，酌情調(diào)低為30000元。因賣(mài)方提供的律師費(fèi)發(fā)票無(wú)委托代理合同相佐證，故對(duì)律師費(fèi)的主張，不予支持。
賣(mài)方不服上訴，并積極提供：證據(jù)1．房屋買(mǎi)賣(mài)合同，證明對(duì)象：郭晶晶與黃奇良、盧彩鳳簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同；證據(jù)2．借款合同，證明對(duì)象：郭晶晶因購(gòu)房款不足，向信和貸公司借款130萬(wàn)元；證據(jù)3．收據(jù)，證明對(duì)象：郭晶晶向信和貸公司借款130萬(wàn)元，支付28700元綜合服務(wù)費(fèi)；證據(jù)4．委托合同，證明對(duì)象：郭晶晶一審委托律師代理本案，律師費(fèi)為10000元等。但該系列證據(jù)不被認(rèn)定為新證據(jù)，福州中院雖然最終不予采納，但仍就案件進(jìn)行改判。
福州中院：支持約定的違約金20萬(wàn)，律師費(fèi)因違約金已能涵括損失而不予支持
本案買(mǎi)方的違約情形明顯，守約方賣(mài)方對(duì)于訟爭(zhēng)的合同解除并無(wú)過(guò)錯(cuò)，買(mǎi)方雖請(qǐng)求降低違約金，但其未提供證據(jù)證明違約金數(shù)額過(guò)分高于實(shí)際損失，因此賣(mài)方訴請(qǐng)買(mǎi)方按《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》第七條的約定支付200000元違約金，本院予以支持。本院已支持賣(mài)方200000元違約金的訴請(qǐng)，足以彌補(bǔ)其損失，因此本院對(duì)于其律師費(fèi)的訴請(qǐng)不予支持。
菜驢律師：《合同法》 第一百一十四條 “當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。 約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。 當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。”
最高人民法院關(guān)于適用《合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ┑诙艞l “當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。 當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。”
這是本案違約金調(diào)整的相關(guān)法律依據(jù)。該法律只是表明當(dāng)事人是有權(quán)請(qǐng)求增加或者調(diào)低違約金的，且一般將是否超過(guò)造成損失的百分之三十作為認(rèn)定是否過(guò)分高于或低于造成損失的標(biāo)準(zhǔn)。
不過(guò)該二條法律依據(jù)均沒(méi)有說(shuō)明舉證義務(wù)方。正常情況下，依據(jù)民事訴訟的“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的基本原則，如果買(mǎi)方作為違約方認(rèn)為約定違約金過(guò)分高于實(shí)際損失要求調(diào)低違約金的，其應(yīng)負(fù)有舉證義務(wù)。但一審法院似不作此想，認(rèn)為因賣(mài)方未提供證據(jù)證明《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》未繼續(xù)履行給其造成的損失，即將舉證責(zé)任分配給作為守約方的賣(mài)方，再加上認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲賣(mài)方已經(jīng)有獲利的推理等將20萬(wàn)違約金大幅調(diào)低為3萬(wàn)元。這個(gè)自由裁量權(quán)使用個(gè)人認(rèn)為有些無(wú)厘頭。
中院改判理由其實(shí)比較簡(jiǎn)單，就是將舉證責(zé)任分配給買(mǎi)方，既然你認(rèn)為違約金過(guò)高要求調(diào)低你有義務(wù)舉證，你不能舉證的我就按合同約定來(lái)判。當(dāng)然這是表面上的簡(jiǎn)單理由，我相信二審法院實(shí)質(zhì)上還有考慮到賣(mài)方實(shí)際損失、買(mǎi)方違約的惡意程度、全案當(dāng)事人利益平衡等因素。
二手房買(mǎi)賣(mài)合同爭(zhēng)議案件很有意思的，即便是認(rèn)定一方違約的前提下，違約金也不可能完全按照合同約定來(lái)裁決，法院會(huì)充分考慮雙方合同交易背景、違約程度、是否惡意、購(gòu)房真實(shí)目的、違約之后的努力補(bǔ)救或減少損失的努力等等各種因素，法官的裁量權(quán)很大，裁量浮動(dòng)比例也不固定，相對(duì)靈活。二手房爭(zhēng)議聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師訴訟代理，由律師來(lái)進(jìn)行充分抗辯及陳述及從各個(gè)維度進(jìn)行舉證，對(duì)于案件的走向還是挺有幫助的。
參考案例：（2018）閩01民終3788號(hào)
