關(guān)鍵詞：商品房買賣、合意、逾期辦證違約金、違約責(zé)任
案情簡介：
2010年8月18日，王小妹（買受人）與漢洋房地產(chǎn)公司（出賣人）簽訂了《合同》，以總價(jià)款590411元購買漢洋房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于平潭縣商品房。《合同》附件六第一條第5款約定，在買受人繳清全部購房款（含按揭貸款部分）及應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)（包括但不限于契稅、交易手續(xù)費(fèi)、印花稅等）之前，出賣人在房屋竣工交房后于365個(gè)工作日內(nèi)將辦理權(quán)屬所需資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，促成買受人辦理產(chǎn)權(quán)，否則有權(quán)拒絕向買受人出具購房發(fā)票和購房證明書。合同簽訂后，王小妹依約交納了全部購房款。
2011年12月24日，雙方辦理交房手續(xù)。同日，王小妹向漢洋房地產(chǎn)公司交納了代辦證費(fèi)及契稅、公共維修基金。2017年9月20日，涉案房產(chǎn)進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，現(xiàn)雙方因涉案房產(chǎn)的逾期辦理房屋權(quán)屬證書事宜產(chǎn)生糾紛，遂成訟。
平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心于2018年7月25日向福建省高級(jí)人民法院出具的復(fù)函中載明：其在2017年9月21日向本院發(fā)出的復(fù)函中所述“我中心受理的第一宗萬豪名城二期C區(qū)（漢洋新城南區(qū)）商品房國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)間為2017年6月23日”系筆誤，正確時(shí)間為2017年6月28日。
王小妹向本院提出訴訟請求：1.請求依法判令漢洋房地產(chǎn)公司因逾期辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證向王小妹支付按購房款總額590411元，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)自2016年9月23日起計(jì)至2017年6月28日止的違約金；2.本案訴訟費(fèi)用由漢洋房地產(chǎn)公司承擔(dān)。
法院觀點(diǎn)：
?一審平潭縣人民法院：
???《合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容及形式未違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。交房時(shí)，漢洋房地產(chǎn)公司向王小妹收取了代辦證費(fèi)、契稅、公共維修基金。為此，可認(rèn)定雙方已達(dá)成由漢洋房地產(chǎn)公司代為王小妹辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)并交付的合意。雙方已于2011年12月24日辦理交房手續(xù)，漢洋房地產(chǎn)公司依《合同》約定應(yīng)于交房后365個(gè)工作日將辦理權(quán)屬所需資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，促成買受人辦理產(chǎn)權(quán)（包括所有權(quán)登記及國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記），現(xiàn)漢洋房地產(chǎn)公司未提供證據(jù)佐證其已在約定期限內(nèi)完成上述約定義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
福州房產(chǎn)律師蔡思斌評(píng)析：
買賣雙方在合同中明確，在買受人繳清全部購房款（含按揭貸款部分）及應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)（包括但不限于契稅、交易手續(xù)費(fèi)、印花稅等）之前，出賣人在房屋竣工交房后于365個(gè)工作日內(nèi)將辦理權(quán)屬所需資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，促成買受人辦理產(chǎn)權(quán)，否則有權(quán)拒絕向買受人出具購房發(fā)票和購房證明書。從內(nèi)容上看，出賣人負(fù)有配合、促成買受人辦理產(chǎn)權(quán)的義務(wù)，并不直接負(fù)責(zé)代為辦理產(chǎn)證等相關(guān)事宜。但在合同的實(shí)際履行中，出賣人向買受人收取了代辦證費(fèi)、契稅、公共維修基金，可認(rèn)定雙方已達(dá)成由出賣人為買受人辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)并交付的合意，視為雙方以實(shí)際行動(dòng)變更合同約定。故而一審法院認(rèn)定出賣人對(duì)于逾期辦證負(fù)有違約責(zé)任。
案例索引：
平潭縣人民法院（2019）閩0128民初5604號(hào)?“見《王小妹與福建漢洋房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一審民事判決書》（審判長鄭群），載《無訟案例》（2019.10.18）。
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