改判要點(diǎn)：

父母在未獲得子女授權(quán)的情況下，以子女名義與購(gòu)房者簽訂《房屋買賣合同》，屬無(wú)權(quán)代理，子女明確拒絕追認(rèn)，《房屋買賣合同》自始不產(chǎn)生法律約束力，合同不存在解除問(wèn)題，無(wú)權(quán)代理人應(yīng)仿照約定全額賠償。

案情簡(jiǎn)介：

何華系訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人。

2016年4月30日，劉方（買方）與何華（賣方）簽訂《房屋買賣合同》。劉方作為乙方、何華作為甲方以及第三人中介所作為丙方簽訂《居間服務(wù)合同》。劉方作為乙方、何華作為甲方以及第三人小白公司作為丙方簽訂《交易服務(wù)合同》。上述三份合同尾部甲方處“何華”的名字系何珠代簽。代理人處有何珠的簽名及手印。

同日，何珠出具《產(chǎn)權(quán)人及共有人未到場(chǎng)聲明》，內(nèi)容載明：“本人代表產(chǎn)權(quán)人何華及其配偶的真實(shí)意愿與劉方就買賣訴爭(zhēng)房屋簽訂《房屋買賣合同》《居間服務(wù)合同》《交易服務(wù)合同》以及其他相關(guān)合同文件等。……因有其他共有權(quán)人對(duì)該房屋主張權(quán)利而導(dǎo)致前述合同被認(rèn)定無(wú)效的，……，本人應(yīng)向買方支付賠償金600000.00元整。”。

截至起訴之日，何珠始終未取得何華的授權(quán)確認(rèn)函或公證委托書。

因何珠未履約，劉方于2018年1月2日向何珠發(fā)出《解除合同通知書》，后又再次發(fā)出《解除合同通知書》。上述信件因何珠未實(shí)際接收均被退回。

庭審中，何華表示對(duì)何珠未經(jīng)授權(quán)將何華名下房屋轉(zhuǎn)讓給劉方的行為拒絕追認(rèn)。

劉方向一審法院起訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)劉方與何珠簽訂的《房屋買賣合同》于2018年1月2日解除；2.判令何珠、何華賠償劉方損失評(píng)估費(fèi)及律師代理費(fèi)。

一審馬尾法院觀點(diǎn)：

關(guān)于案涉《房屋買賣合同》是否有效。劉方與何珠簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，理由如下：首先，劉方與何珠簽訂的《房屋買賣合同》不具備法律規(guī)定的無(wú)效情形。其次，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》明確一方締約時(shí)不具有所有權(quán)或處分權(quán)，不影響買賣合同的效力。第三，何珠、何華辯稱《房屋買賣合同》系附生效條件的合同。分析：第一，《房屋買賣合同》中并未明確約定該合同系附生效條件合同及所附的生效條件；第二，從《產(chǎn)權(quán)人及共有人未到場(chǎng)聲明》的作用來(lái)看，該聲明旨在明確何珠的后續(xù)義務(wù)以及限制劉方行使撤銷權(quán)的時(shí)間，何珠向劉方提供何華的授權(quán)確認(rèn)函或公證委托書，系何珠必須履行的約定義務(wù)，也是《房屋買賣合同》的履行環(huán)節(jié)，并非合同生效條件，也與合同效力無(wú)關(guān)，僅僅影響物權(quán)變動(dòng)結(jié)果。綜上，本案中劉方與何珠簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》合法有效。但是由于何華在庭審中拒絕追認(rèn)代理權(quán)，導(dǎo)致案涉合同陷入履行不能的狀態(tài)，劉方的購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，何珠亦構(gòu)成違約，已達(dá)到劉方行使合同解除權(quán)的條件，故劉方有權(quán)要求解除《房屋買賣合同》。《房屋買賣合同》的解除時(shí)間為2018年1月25日。

關(guān)于何華是否承擔(dān)法律責(zé)任的問(wèn)題。何珠未持有何華的書面授權(quán)材料，且何華拒絕追認(rèn)，該《房屋買賣合同》對(duì)何華不發(fā)生法律效力，應(yīng)當(dāng)由何珠承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。在簽訂合同時(shí)，劉方主張其基于何珠、何華之間的父女關(guān)系以及何珠持有房產(chǎn)材料而相信何珠享有代理權(quán)。然司法實(shí)踐中，即使是享有日常家事代理權(quán)的夫妻一方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分，也不應(yīng)納入日常家事范圍。此外，父母與子女間關(guān)于房屋有關(guān)證書如何保管的約定外人亦無(wú)從知曉，父母保管子女的證書并不必然能夠代表子女處分房屋，外人通常只能通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)判斷房屋的權(quán)屬情況。故劉方主張何珠的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。綜上，《房屋買賣合同》對(duì)何華不發(fā)生法律效力，對(duì)于合同無(wú)法履行的后果和責(zé)任應(yīng)由何珠個(gè)人承擔(dān)。

劉方要求賠償損失及支付律師代理費(fèi)的訴請(qǐng)是否合法有據(jù)的問(wèn)題。現(xiàn)合同因無(wú)法繼續(xù)履行而解除。在本案中，雙方在合同中明確約定合同解除適用違約金條款，故本案應(yīng)適用違約金條款。鑒于雙方對(duì)任何一方不簽約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任已作出明確約定，劉方不能要求何珠支付賠償差價(jià)損失。另，劉方明知何珠并非房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，在未看到任何何華書面授權(quán)證明的情況下，仍輕信何珠承諾，在不動(dòng)產(chǎn)買賣居間協(xié)議簽訂時(shí)沒(méi)有盡到應(yīng)盡的合理注意義務(wù)，導(dǎo)致之后該協(xié)議無(wú)法繼續(xù)履行亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。一審法院斟酌將違約金酌定為合同總價(jià)款的3%計(jì)，即198000.00元。

另，因雙方約定合同解除適用違約金條款，故本案應(yīng)適用違約金條款，而不適用損害賠償，因此劉方評(píng)估費(fèi)理應(yīng)由其自行承擔(dān)。同時(shí)何珠作為違約方，應(yīng)向劉方支付律師代理費(fèi)用。

綜上所述，判決：一、確認(rèn)劉方與何珠簽訂的《房屋買賣合同》于2018年1月25日解除；二、何珠向劉方支付違約金及律師費(fèi)。

二審福州中院觀點(diǎn)：

何珠在未獲得何華授權(quán)的情況下，以何華名義與劉方簽訂案涉《房屋買賣合同》，屬無(wú)權(quán)代理，何華明確拒絕追認(rèn)，故對(duì)于劉方要求解除案涉《房屋買賣合同》的訴請(qǐng)，不予支持。

本案《產(chǎn)權(quán)人未到場(chǎng)聲明》應(yīng)視為雙方已就何珠無(wú)法獲得何華追認(rèn)導(dǎo)致合同無(wú)法履行的情形下何珠所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任進(jìn)行約定，該約定合法有效，何珠應(yīng)按照約定支付賠償金600000元。此外，劉方支出的評(píng)估費(fèi)用系其自行擴(kuò)大的損失，自行承擔(dān)。

綜上，改判：何珠應(yīng)向劉方支付賠償金600000元。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

一、父母買賣子女房屋系表見(jiàn)代理還是無(wú)權(quán)處分，合同是否有效？

一審認(rèn)為即使是享有日常家事代理權(quán)的夫妻一方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分，也不應(yīng)納入日常家事范圍，更何況是父母子女關(guān)系。父母保管子女的證書并不必然能夠代表子女處分房屋，故何珠的行為不構(gòu)成表見(jiàn)代理。案涉合同無(wú)法律無(wú)效事由且系無(wú)權(quán)處分據(jù)買賣合同司法解釋可得合同有效。

二審認(rèn)為何珠在未獲得何華授權(quán)的情況下，以何華名義與劉方簽訂案涉《房屋買賣合同》，屬無(wú)權(quán)代理，而非無(wú)權(quán)處分。本案《房屋買賣合同》對(duì)何華不發(fā)生效力，對(duì)何珠亦不發(fā)生效力。【類似案例：(2019)閩01民終968號(hào) 連士琪、閩侯縣南嶼高岐麥田房產(chǎn)中介所房屋買賣合同糾紛二審民事判決書 判決內(nèi)容：在未獲得所有權(quán)人授權(quán)的情況下以其的名義簽訂了《房屋買賣合同》，事后所有權(quán)人表示不同意追認(rèn)，故前述合同對(duì)所有權(quán)人不發(fā)生法律效力，確認(rèn)合同無(wú)效。】

父母買賣子女房屋一般系無(wú)權(quán)處分，但本案情形中有代替簽字的情節(jié)，且買方明知對(duì)方系產(chǎn)權(quán)人的父母，故綜合分析賣方行為更接近于無(wú)權(quán)代理。

二、房產(chǎn)權(quán)人拒絕追認(rèn)，買方損失何人承擔(dān)？

二審根據(jù)雙方自愿簽署的《產(chǎn)權(quán)人未到場(chǎng)聲明》，判定何珠支付賠償金600000元。而對(duì)于評(píng)估費(fèi)用，因雙方已就何珠無(wú)法獲得何華授權(quán)所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任進(jìn)行了約定，該筆支出系其自行擴(kuò)大的損失，無(wú)須何珠賠償。【類似案例：(2019)閩01民終968號(hào) 連士琪、閩侯縣南嶼高岐麥田房產(chǎn)中介所房屋買賣合同糾紛二審民事判決書 判決內(nèi)容：《房屋買賣合同》無(wú)效并不影響《產(chǎn)權(quán)人及共有產(chǎn)權(quán)人未到場(chǎng)聲明》的效力。】

以此案警示買方：

在明知對(duì)方無(wú)權(quán)代理買賣房屋時(shí)，應(yīng)像本案當(dāng)事人一樣簽署《產(chǎn)權(quán)人未到場(chǎng)聲明》，明確約定對(duì)方未能獲得授權(quán)所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，否則一旦被代理人未追認(rèn)買賣房屋的效力，而自身也有錯(cuò)在先，可能會(huì)被酌定減少可得的違約金數(shù)額。

案例索引：(2019)閩01民終5578號(hào)，以上涉及人名均為化名。