福州律師蔡思斌評析：
案涉房屋雖登記在一方名下，但系雙方婚內(nèi)取得，屬于夫妻共同財產(chǎn)，一方擅自抵押該房產(chǎn)顯然構(gòu)成無權(quán)處分。抵押權(quán)人要想取得抵押權(quán)必須滿足善意取得，即滿足《民法典》第三百一十一條的三項條件：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
通常來說，第二、三項條件基本能夠滿足，因此核心就在于判斷是否“善意”。就本案而言，法院認(rèn)為銀行作為專業(yè)金融機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)對貸款人婚姻情況進行核實，其未盡到審查義務(wù)存在過錯，因此并非“善意”，不能認(rèn)定其為善意取得抵押權(quán)。現(xiàn)行法律對如何判斷“善意”并沒有明確規(guī)定，如果本案抵押權(quán)人是自然人的話，或許會是不同結(jié)果。因為法院很有可能會認(rèn)為“一般民事主體只需核實不動產(chǎn)權(quán)屬證書即可認(rèn)定其已盡到合理注意義務(wù)。”
案情簡介：
2022年11月，陳某作為借款人，與某銀行簽訂《抵押合同》，雙方約定，從銀行貸款70萬元。陳某以名下房產(chǎn)，為上述借款辦理了抵押登記。后因陳某未能按時償還借款，2023年9月，某銀行將陳某起訴至法院，請求判令被告償還借款本金、利息及違約金合計約75萬元，判令原告對被告抵押物某房產(chǎn)折價或拍賣、變賣所得的價款享有優(yōu)先受償。
陳某及第三人陳某妻子辯稱，對欠款金額無異議，但案涉房屋是陳某婚后購買取得，案涉房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書中載明所有權(quán)人為陳某一人，但該房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)。陳某抵押案涉房屋是背著妻子做的，銀行在辦理抵押時未核實陳某的婚姻情況，存在過錯，銀行不能取得對房屋的抵押權(quán)。
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法院觀點：
本案原被告、第三人對欠款數(shù)額均無異議，本案的爭議焦點為，某銀行是否能夠取得對案涉房產(chǎn)的抵押權(quán)。
涉房產(chǎn)系陳某在與妻子婚姻關(guān)系存續(xù)期間購得，故案涉房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)屬于陳某與妻子的共同財產(chǎn)。陳某未經(jīng)妻子同意，將案涉房產(chǎn)抵押給某銀行，構(gòu)成無權(quán)處分。
某銀行辯稱，其構(gòu)成善意取得。法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第三十七條第一款規(guī)定：當(dāng)事人以所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)抵押，經(jīng)審查構(gòu)成無權(quán)處分的，人民法院應(yīng)當(dāng)依照民法典第三百一十一條的規(guī)定處理。
本案中，案涉房產(chǎn)已經(jīng)辦理抵押登記，某銀行已履行放款義務(wù)，本案關(guān)鍵在于認(rèn)定某銀行是否盡到對夫妻共同財產(chǎn)的審慎審查義務(wù)。某銀行系專業(yè)從事貸款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，申請人的婚姻狀況、抵押房屋的權(quán)屬情況直接影響其債權(quán)風(fēng)險以及實現(xiàn)，銀行對前述事項負(fù)有審慎審查義務(wù)。銀行稱陳某簽署了《單身聲明》，法院認(rèn)為，單身聲明僅是個人承諾，在現(xiàn)實情況中，不乏借款人為達目的進行虛假承諾的情形。雖然銀行內(nèi)部文件中列明，單身聲明系婚姻狀況證明材料之一，但并不意味著銀行僅需審查借款人的單身聲明。銀行還應(yīng)當(dāng)對家庭戶口信息、征信資料等文件進行審查。銀行工作人員陳述，在放貸時可能審查了陳某的個人戶口頁。只要查閱陳某的家庭戶口的常住人口登記卡索引表即能獲悉陳某已婚的事實，該審查難度并不高。但某銀行輕信陳某的承諾，未就陳某婚姻狀況這一重大事項進行核實，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其并未盡到審慎審查義務(wù)，并非善意。故對于某銀行提出的其依照善意取得制度取得抵押權(quán)的抗辯意見，法院不予采納。對于某銀行請求判令對陳某名下的房產(chǎn)折價或拍賣、變賣所得的價款享有優(yōu)先受償?shù)脑V訟請求，法院不予支持。
綜上，法院依法判決陳某償還原告借款本金、利息及違約金，駁回原告的其他訴訟請求。
索引案例：山東高法公眾號《夫妻一方擅自抵押共同房產(chǎn)，債權(quán)人能否取得房產(chǎn)的抵押權(quán)？》
蔡思斌
2025年7月28日
