房屋交易磋商過(guò)程中，基于成交房產(chǎn)的期許，基本上房產(chǎn)中介對(duì)所謂的賣(mài)方委托人都不會(huì)審查太嚴(yán)格，只要有產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件及確實(shí)與賣(mài)家有親屬關(guān)系等中介都會(huì)將其視為賣(mài)方有權(quán)代表人，讓其充分參與交易談判。但等到正式簽署《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，如這時(shí)賣(mài)方仍不能出面或無(wú)法辦理授權(quán)委托書(shū)公證等，中介會(huì)讓賣(mài)方代理人簽署一份《產(chǎn)權(quán)人未到場(chǎng)聲明》的法律文件，該文件主要內(nèi)容一般有：

1、《房屋買(mǎi)賣(mài)合同合同》系由聲明人代表產(chǎn)權(quán)人真實(shí)意愿簽訂，同時(shí)保證除上述產(chǎn)權(quán)人外無(wú)其他共有權(quán)人及保證產(chǎn)權(quán)人在指定日期前至中介處對(duì)上述合同進(jìn)行簽字確認(rèn)或向買(mǎi)方及居間方提供關(guān)于出售上述房產(chǎn)公證委托書(shū)。

2、因有其他共有權(quán)人主張權(quán)利或上述人員中任何人未在合同上簽字造成合同無(wú)效、無(wú)法履行或被撤銷(xiāo)，聲明人將向買(mǎi)方承擔(dān)相當(dāng)于違約金數(shù)額（人民幣壹拾萬(wàn)元整）的損害賠償金。

3、同時(shí)一般還會(huì)約定該《產(chǎn)權(quán)人未到場(chǎng)聲明》是獨(dú)立的法律文件，效力不依附《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，即便《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》未生效或無(wú)效等，仍不影響聲明人依據(jù)該聲明書(shū)向買(mǎi)房承擔(dān)法律責(zé)任等。

此前的福州法院判例中，基本上如果賣(mài)方代理人（聲明人）最終未取得授權(quán)書(shū)公證或房主拒絕追認(rèn)或補(bǔ)充簽署該房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，則買(mǎi)方代理人就要向買(mǎi)方承擔(dān)《產(chǎn)權(quán)人未到場(chǎng)聲明》所約定的違約責(zé)任。

但是，2017年11月福州中院對(duì)于類(lèi)似情況案件的改判，卻給廣大房屋中介及二手房買(mǎi)家敲響警鐘，即《產(chǎn)權(quán)人未到場(chǎng)聲明》約定的違約金或賠償金未必管用，法院基于各種過(guò)錯(cuò)因素的考量，仍有調(diào)整違約金或賠償金的可能性。

一審法院觀點(diǎn)

在徐艷月與陳芝芬、福州中聯(lián)立信房產(chǎn)代理有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案（(2017)閩01民終5715號(hào)）中，一審臺(tái)江法院認(rèn)為陳芝芬擅自與徐艷月簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》，上述處分行為未得到房主郭某的認(rèn)可或追認(rèn)，因此，該《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》損害了訟爭(zhēng)屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，不具有法律約束力。而陳芝芬所作出的《產(chǎn)權(quán)人未到場(chǎng)聲明》系其對(duì)徐艷月的承諾，意思表示真實(shí)，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。由于房主郭某已明確拒絕認(rèn)可《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》，陳芝芬事實(shí)上已無(wú)法履行上述聲明中約定的義務(wù)，故陳芝芬構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照該聲明的約定承擔(dān)因合同無(wú)效所產(chǎn)生的損害賠償責(zé)任人民幣10萬(wàn)元。

二審法院觀點(diǎn)

但福州中院二審認(rèn)為:案涉《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》對(duì)房主郭某不發(fā)生效力，應(yīng)由陳芝芬承擔(dān)責(zé)任，徐艷月有權(quán)就其受到的損害請(qǐng)求陳芝芬賠償。但因徐艷月并未舉證證明其具體損失額，本案損失賠償數(shù)額的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量。

陳芝芬與徐艷月在《產(chǎn)權(quán)人未到場(chǎng)聲明》中約定違約金數(shù)額為100000元，但考慮到徐艷月并未證明其實(shí)際損失，且陳芝芬在簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》時(shí)并未出示郭某的授權(quán)委托書(shū)，代為售房屬于重大事項(xiàng)，僅憑陳芝芬是郭某的母親，并不構(gòu)成足以相信其具有代為售房代理權(quán)的理由，故徐艷月在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)知道陳芝芬沒(méi)有得到郭某的授權(quán)，其僅憑中聯(lián)立信公司當(dāng)日從陳芝芬微信上打印出來(lái)的訟爭(zhēng)房產(chǎn)房屋所有權(quán)證信息及所有權(quán)人郭某的身份證復(fù)印件，便與陳芝芬簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》，亦未盡到應(yīng)有的謹(jǐn)慎審查義務(wù)，具有一定過(guò)錯(cuò)，故本院酌定按約定金額的30%支付賠償金，即由陳芝芬向徐艷月支付30000元，更符合公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則.

福州中院該二審判決在基本認(rèn)可一審法院查明事實(shí)及法律關(guān)系判斷的基礎(chǔ)上，卻根據(jù)過(guò)錯(cuò)原則及購(gòu)房者未能證明實(shí)際損失為由，對(duì)賠償金作了大幅調(diào)整，僅讓《產(chǎn)權(quán)人未到場(chǎng)聲明》簽署人承擔(dān)30%即30000元的過(guò)錯(cuò)賠償，這明顯出乎大家意料，作為律師我個(gè)人也是持保留意見(jiàn)的。調(diào)整賠償金（違約金）的幅度是法官行使裁量權(quán)的權(quán)利，但調(diào)整幅度過(guò)大其實(shí)是給后續(xù)相關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)起到不好的示范作用，等于后續(xù)出賣(mài)代理人僅承擔(dān)小額成本即可以隨意撕毀合同。

前事不忘，后事之師，以后二手房買(mǎi)家或者房屋中介可以進(jìn)一步完善手續(xù)，充分收集證據(jù)，以全面維護(hù)自己的合法權(quán)益。為此，在此提醒大家：

1、若日常生活中出現(xiàn)親屬代簽的情況，一定要審查對(duì)方是否具有代理權(quán)，尤其處分財(cái)產(chǎn)為房產(chǎn)、土地、車(chē)輛等具有較高價(jià)值的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，最好要求對(duì)方出具書(shū)面的授權(quán)委托書(shū)。即便不能出示或當(dāng)面確認(rèn)的，亦可以通過(guò)微信視頻確認(rèn)授權(quán)或電話錄音明確同意等方式來(lái)保證授權(quán)確實(shí)有效，相關(guān)合同簽署確實(shí)有經(jīng)授權(quán)人同意。

2、雖然事前已經(jīng)約定違約金額，但受害人實(shí)際損失仍然是法院裁判的依據(jù)之一，尤其在受害人具有一定過(guò)錯(cuò)的情況下，對(duì)責(zé)任范圍大小的確定具有一定的負(fù)面影響。