本案系2018年福州中院關(guān)于二手房買賣合同糾紛改判案例。不過案件改判幅度不大，改判收益甚至都抵不上二審訴訟費。我只是對于原告（上訴人）為何要提起本案訴訟些許好奇，且不大理解，故與大家分享之。

案件經(jīng)過

2017年2月22日，黃小英與黃德青、中介簽訂《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀合同》，約定黃小英購買黃德青、黃秀蘭、葉丹珊所有位于閩侯濱江新城房屋，黃小英應(yīng)在本合同簽訂當日支付購房履約保證金100000元等，任何一方違約導(dǎo)致本合同解除的，違約方應(yīng)向守約方支付違約金200000元，同時，違約方承擔因其違約而產(chǎn)生的包括但不限于滯納金、律師代理費、訴訟費、雙方居間服務(wù)費及交易過程中已產(chǎn)生的費用等。

黃小英在簽訂本合同后僅向中介公司支付居間服務(wù)費10000元，交易服務(wù)費800元以及商業(yè)按揭貸款手續(xù)代辦交易服務(wù)費1500元，共計12300元，購房履約保證金100000元至今未支付。

不過，黃小英認為自己未交納履約保證金不構(gòu)成違約，她認為其支付履約保證金的前提系黃德青取得其他產(chǎn)權(quán)人追認并通知黃小英。2017年2月22日雙方簽訂合同后，約定由黃德青取得其他產(chǎn)權(quán)人書面同意后于2月27日再辦理相關(guān)手續(xù)。雙方均認可通過約定“補充條款”變更了合同履行順序。合同簽訂前后，黃德青和中金積家公司均認可合同正在履行，合同履行過程中，未因履約保證金發(fā)生糾紛，糾紛的核心一直是黃德青是否取得其他產(chǎn)權(quán)人追認。

為此，黃小英信心十足地提起訴訟，訴訟要求：

1、確認三方簽署《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀合同》無效；

2、判令中介公司退還黃小英中介費12300元，賠償黃小英無法按期購房房價上漲市價損失28萬元，黃德青賠償21萬元（暫定市價損失為70萬元，具體市價損失以評估為準，中金積家公司承擔40%，黃德青賠償30%）。

可惜，一審法院反而認定黃小英構(gòu)成違約，駁回其全部訴訟請求

一審法院認為合同簽訂后，黃小英未按約定于合同簽訂當日支付購房履約保證金100000元，系違約行為，黃小英不履行合同約定支付保證金的行為，讓黃德青有理由相信黃小英不履行《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀合同》，故該合同已實際終止，黃小英無權(quán)要求黃德青支付違約金。至于黃小英要求中金積家公司退還中介費，因中金積家公司不存在合同約定退還中介費的情形，故黃小英該訴求不予支持。

黃小英不服上訴，二審法院雖有改判，但實質(zhì)支持一審法院大部份判決

二審法院判決分析比較細致，其對于一審法院判決說理部份進行全面詳細補充。

福州中院

從黃小英簽名捺印的《聲明書》中可以看出，黃小英在合同簽訂當日即知曉訟爭房屋還有其他產(chǎn)權(quán)人，其在二審中也確認黃德青在簽訂訟爭合同時已通過電話得到其他兩個產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)，雙方在此情形下簽訂的《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀合同》系各方當事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。黃小英關(guān)于訟爭合同無效的主張缺乏依據(jù)，不能成立。根據(jù)訟爭合同的約定，黃小英應(yīng)于合同簽訂當日支付購房履約保證金100000元，黃小英并未支付該款項，已構(gòu)成違約。黃小英主張訟爭合同第三十條補充協(xié)議的約定已經(jīng)變更了雙方履行義務(wù)的先后順序，即黃德青在取得其他產(chǎn)權(quán)人的書面追認后其才開始承擔支付購房履約保證金的合同義務(wù)。本院認為，從訟爭合同第三十條補充協(xié)議的相關(guān)約定來看，該條款系約定黃德青承諾產(chǎn)權(quán)人于簽訂合同后五個工作日前對本合同進行追認，但并未約定黃小英在產(chǎn)權(quán)人追認后才履行合同義務(wù)，亦未改變訟爭合同第十條關(guān)于黃小英應(yīng)在合同簽訂當日支付100000元履約保證金的約定，故黃小英該主張不能成立，本院不予采納。黃小英違約在先，其訴請黃德青、中介公司賠償損失缺乏依據(jù)，本院不予支持。

因黃小英未按合同約定支付100000元履約保證金，結(jié)合黃小英本案訴請，可以認定黃小英以自己的行為表示不再履行訟爭合同，黃德青在本案中亦表示不再繼續(xù)履行訟爭合同，故訟爭合同已實際終止，中介公司不需再提供交易服務(wù)和代辦商業(yè)按揭貸款手續(xù)，其收取的交易服務(wù)費800元以及商業(yè)按揭貸款手續(xù)代辦交易服務(wù)費1500元應(yīng)返還給黃小英，一審法院未支持黃小英該部分訴請不當，本院予以糾正。關(guān)于中金積家公司收取的10000元居間服務(wù)費是否應(yīng)返還。因訟爭合同已成立生效，中金積家公司提供的居間服務(wù)已完成，黃小英訴請中金積家公司返還10000元居間服務(wù)費缺乏依據(jù)，不予支持。

福州律師蔡思斌：

表面上黃小英取得部份改判的勝利，但實質(zhì)上是完敗，本案二審案件受理費16770元，由黃小英負擔16693元，中介公司負擔77元。等于花了16693元，才換回2300元的損失。再加上一審?fù)瑯拥脑V訟費及訴訟保全費3031元、一二審律師費，估計黃小英因本案損失至少達到7萬多，真是何苦來著。

本案黃小英提起確認合同無效的訴訟策略本身就是錯誤的。不考慮黃德青有否取得其他共有人授權(quán)，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”規(guī)定，本案訟爭合同是有效的，其主張合同無效的訴訟請求本身就是無源之水，必敗無疑。更何況雙方還約定了關(guān)于其他共有人的確認時間是在合同簽署后五天內(nèi)，并沒有約定要其他共有人確定之后其再有義務(wù)繳納購房履約保證金，其未按合同履行繳款義務(wù)已構(gòu)成違約。

既然前面訴訟請求設(shè)置錯誤，一審判決是正確的，其再耗費大量精力及金錢去上訴那就是錯上加錯了。一審法院作如此判決，在法律依據(jù)、邏輯推理上是站得住腳的，這時當事人就要有斷然認輸、強行止損的心態(tài)，而不是就認死理，一再糾纏，那就沒多大意義了。

房屋賣方還算是客氣了，換成是我們代理，我們還會建議當事人反訴，要求追究黃小英方違約責任，要求其支付違約金20萬元及賠償律師費。在一二審均已認定其違約的前提下，法院大概率會支持相應(yīng)的違約金及律師費請求，只不過對于違約金金額會進行相應(yīng)的調(diào)整而。

參考案例：（2018）閩01民終1661號

來源：菜驢法評 微信公眾號?

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