改判要點：因開發(fā)商未對小區(qū)公共配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成而導(dǎo)致買受人拒絕收房的，開發(fā)商在整改并驗收合格之后，若其已構(gòu)成逾期交房違約，則應(yīng)將書面通知送達(dá)拒絕收房的買受人，送達(dá)之日即為違約日期計算截止日?

案情簡介：

2015年7月陳紅與A公司簽訂《商品房買賣合同》，約定了房屋交付使用的條件：公共配套建筑、基礎(chǔ)設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)完成。后陳紅等部分業(yè)主認(rèn)為不符合交房條件，拒絕收房。福清市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局勘察認(rèn)為：多處規(guī)劃土地未綠化，土壤裸露。建筑垃圾隨處可見，景觀道路未施工完畢……A公司隨后進(jìn)行相應(yīng)整改，2017年10月10日驗收合格后在小區(qū)內(nèi)向業(yè)主公告。2018年1月5日，A公司向陳紅發(fā)出《再次督促入伙通知函》后，但雙方至今未辦理交房手續(xù)。

一審福清市法院觀點：

福清市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局勘察的《信訪事項答復(fù)意見書》足以認(rèn)定案涉小區(qū)道路、綠化及安全欄桿并未完成建設(shè)，不符合合同約定的交房條件。A公司提交的證據(jù)顯示，其已對小區(qū)道路、綠化及安全欄桿等進(jìn)行了整改，并于2017年10月9日驗收合格。一審法院據(jù)此認(rèn)定逾期交房日期截止于2017年10月10日。

二審福州中院觀點：

二審法院認(rèn)為，一審以驗收合格后符合交房條件之日作為逾期交房日期截止日，認(rèn)定不當(dāng)。A公司雖于在公告欄貼出交房公告，但未交房業(yè)主并未入住該小區(qū)，無法得知該公告內(nèi)容，故該公告不能視為A公司已經(jīng)盡到了通知義務(wù)。直至A公司向陳紅在涉案合同約定的聯(lián)系地址郵寄《再次督促入伙通知函》后，才應(yīng)視為履行完畢通知義務(wù)，逾期交房違約金終止計算，故違約時間應(yīng)計算至2018年1月5日。

福州律師蔡思斌評析：

商品房開發(fā)商對于小區(qū)公共配套建筑、基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)環(huán)境的治理不到位的，理應(yīng)進(jìn)行整改。本案中因上述情形屬于房屋交付使用的約定條件，故買受人拒絕接受交房并未違反相關(guān)規(guī)定。相反，若開發(fā)商因整改相關(guān)設(shè)施及環(huán)境，致使其構(gòu)成逾期交房違約的，即應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。而本案的爭議焦點便在于違約時間截止日期的判斷。A公司對問題部分的整改完成并驗收合格之日，便在小區(qū)內(nèi)發(fā)布了相關(guān)公告，一審法院據(jù)此認(rèn)定其為截止時間，看似合理。但一審未考慮到部分買受人因拒絕接收交房而尚未入住小區(qū)，并不能及時了解相關(guān)事項，因此不能直接認(rèn)定A公司在當(dāng)時就已履行相關(guān)告知義務(wù)。故應(yīng)以A公司向陳紅等部分拒絕接受房屋的買受人發(fā)出的書面通知書送達(dá)之日視為逾期交房違約金終止計算之日。

案例索引：(2019)閩01民終4849號，以上涉及人名均為化名。