福州律師蔡思斌評析

本案買賣合同涉及房產系小產權房，無需進行房產登記也沒有房屋產權證。案涉房屋當?shù)鼐再I賣合同的形式來處理房屋歸屬，故訴爭雙方在婚姻關系存續(xù)期間簽署房屋轉讓協(xié)議書，以此確定案涉房屋的權屬。結婚丈夫在離婚根據(jù)《房屋轉讓協(xié)議》主張另一方未履行合同買賣義務，要求其支付購房款、違約金等，能否得到支持？該轉讓協(xié)議的效力又如何？

上海市松江區(qū)法院認為雙方在協(xié)議離婚前對夫妻共同財產簽署房屋轉讓協(xié)議，該協(xié)議并非真實意思表示，不存在買賣的合意，認定協(xié)議無效駁回原告的訴訟請求。

同時根據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋（一）規(guī)定，離婚后，一方以尚有夫妻共同財產未處理為由向人民法院起訴請求分割的，經(jīng)審查該財產確屬離婚時未涉及的夫妻共同財產，人民法院應當依法予以分割。可見對于案涉房產系夫妻共同財產，任何一方均以向法院請求財產分割。

案件事實：

1、吳剛和李娟原系夫妻關系，兩人于1999年6月8日登記結婚，2021年8月31日協(xié)議離婚。2021年8月31日，雙方簽訂《離婚協(xié)議書》。

2、2020年9月1日，吳剛和李娟通過某法律信息咨詢事務所見證代書并簽訂房屋轉讓協(xié)議書，約定吳剛將系爭房屋（世紀花苑x村x號x室）轉讓給李娟，價款1100，000元，同日，吳剛出具收條一份載明李娟已全部付清房款。

3、2022年10月12日，某法律信息咨詢事務所代書人沈某，出具說明載明：由于當?shù)鼐奄I賣合同形式處理房產歸屬，吳剛和李娟請其代書合同，約定房屋歸屬，雙方均無需向對方支付對價。

4、2023年6月5日，沈某又出具說明稱二人簽訂的房屋轉讓協(xié)議書約定了價格及付款日期等內容。

5、2023年7月8日，吳剛以李娟拒不支付購房款為由，提起訴訟。主張原告李娟支付購房款、違約金、利息。

一審法院：

本院認為，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。

原、被告雙方原系夫妻關系，本案系爭房產系雙方在夫妻關系存續(xù)期間所得，在夫妻關系存續(xù)期間雙方既未就該財產的權屬進行過約定，同時雙方又未在協(xié)議離婚時對該財產作出處理，故系爭房產仍屬夫妻共同財產。現(xiàn)原告以轉讓方的身份與被告在協(xié)議離婚前簽訂房屋轉讓協(xié)議書，本院認為，該轉讓并非雙方真實意思表示，不存在房屋轉讓的合意，故屬無效的民事法律行為，原告據(jù)此主張向被告主張購房款及違約金、逾期付款利息，缺乏充分的事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

此外，原、被告若在協(xié)議離婚后還有財產方面的糾紛，雙方可協(xié)商處理，協(xié)商不成，可另循正當途徑解決。

索引案例(2023)滬0117民初16808號，以上涉及名字均為化名