裁判要點：? 房屋買賣合同中要時刻注意是否存在無效的格式條款。如“在買受人按合同約定付清所有應(yīng)付款項（包括但不限于該商品房的總價款、違約金、房屋面積誤差補交款等）前，出賣人有權(quán)暫不向買受人交房、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，并不承擔(dān)任何違約責(zé)任。”的約定即屬此列。

案情簡介

2012年8月22日，原告陳某（買受人）與被告小黑置業(yè)公司（出賣人）訂立一份《商品房買賣合同》，合同約定被告將一大廈第6層09號辦公用房銷售給原告。《合同補充協(xié)議》第二條第八款約定的內(nèi)容為：“在買受人按原合同及本補充協(xié)議約定付清所有應(yīng)付款項（包括但不限于該商品房的總價款、違約金、房屋面積誤差補交款等）之前，出賣人有權(quán)暫不向買受人交房，暫不協(xié)助買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，并不承擔(dān)任何違約責(zé)任。”

一審臺江法院觀點

《合同補充協(xié)議》第二條第八款約定的內(nèi)容不明確，足以導(dǎo)致有兩種以上解釋，屬于提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任的格式條款，該條款無效。因此，被告小黑置業(yè)公司以原告陳某逾期付款為由要求免除其逾期交房的違約責(zé)任的辯解，于法無據(jù)，原審法院不予采納。

二審福建中院觀點

根據(jù)《商品房買賣合同》附件六：《合同補充協(xié)議》第二條第八款的約定，小黑置業(yè)公司有權(quán)不交付房屋并不承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的上訴主張；本院認為，該條款屬于提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任的格式條款，該條款無效。

蔡思斌律師評析

《合同法》第39條第1款規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”上述條款中開發(fā)商有權(quán)不交付房屋并不承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的約定，明顯屬于免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任的格式條款，應(yīng)為無效。

在商品經(jīng)濟中，合同是人們大量使用的。格式合同作為一種更為快捷、簡便，方便交易的合同，適用范圍極廣。但要時刻警惕這些屬于提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任的格式條款，其法律效力即為無效，不要讓這些條款、合同侵害自己的利益。

案例索引：福州中院（2014）榕民終字第2357號，以上涉及人名均為化名。

蔡思斌

2021年10月11日