關(guān)鍵詞：租賃、定金罰則、合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)、退還?
這是一個(gè)你可能猜中開頭，但案件結(jié)尾卻出人意料的法庭故事。甚至很多律師估計(jì)都會(huì)入這個(gè)坑，認(rèn)為案件的開頭是正確，一審法院判決合法有據(jù)。不瞞你說(shuō)，起先我也是這么認(rèn)為的。
故事是這樣的。2019年7月20日，羅國(guó)強(qiáng)聽說(shuō)付大鵬擬將坐落于長(zhǎng)汀縣大同鎮(zhèn)七里村一店房出租給他人經(jīng)營(yíng)酒店、旅館便前往查看，經(jīng)初步了解后，雙方達(dá)成初步協(xié)議：付大鵬將該店房出租給羅國(guó)強(qiáng)開設(shè)酒店、旅館，羅國(guó)強(qiáng)先行支付30000元作為租賃定金。付大鵬出具收條的主要內(nèi)容為：今收到羅國(guó)強(qiáng)交來(lái)租賃定金叁萬(wàn)元（租賃用途：酒店、旅館）。
之后，羅國(guó)強(qiáng)去消防部門詢問(wèn)辦理所需材料時(shí)得知該店房不具備開設(shè)酒店、旅館的消防條件，沒(méi)有經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收。此后，羅國(guó)強(qiáng)多次找付大鵬協(xié)商返還預(yù)付款未果。另查明，案涉房屋其建設(shè)規(guī)劃許可的建設(shè)項(xiàng)目名稱為“個(gè)人住宅”。
后羅國(guó)強(qiáng)向一審法院起訴請(qǐng)求：判令付大鵬向羅國(guó)強(qiáng)返還房屋租賃預(yù)付款30000元。
一審長(zhǎng)汀縣人民法院：案涉房屋未經(jīng)消防檢查，不得作為旅館使用，羅國(guó)強(qiáng)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，有權(quán)要求退還30000元
根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》第十五條：“公眾聚集場(chǎng)所在投入使用、營(yíng)業(yè)前，建設(shè)單位或者使用單位應(yīng)當(dāng)向場(chǎng)所所在地的縣級(jí)以上地方人民政府公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防安全檢查。公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起十個(gè)工作日內(nèi)，根據(jù)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定，對(duì)該場(chǎng)所進(jìn)行消防安全檢查。未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求的，不得投入使用、營(yíng)業(yè)”及第七十三條第（三）項(xiàng)：“公眾聚集場(chǎng)所，是指賓館、飯店、商場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)、客運(yùn)車站候車室、客運(yùn)碼頭候船廳、民用機(jī)場(chǎng)航站樓、體育場(chǎng)館、會(huì)堂以及公共娛樂(lè)場(chǎng)所等”規(guī)定，案涉店房由于未經(jīng)消防安全檢查，不得作為酒店、旅館投入使用、營(yíng)業(yè)，故羅國(guó)強(qiáng)租賃該店房的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，對(duì)其要求付大鵬、陳桂華返還已支付的預(yù)付款30000元的訴訟請(qǐng)求，予以支持。
二審龍巖中院：未明確約定的前提下，旅館業(yè)消防條件應(yīng)由租賃者承擔(dān)，羅國(guó)強(qiáng)已構(gòu)成違約，無(wú)權(quán)要求返還30000元?
本案的雙方當(dāng)事人之間擬成立房屋租賃關(guān)系，上訴人付大鵬的義務(wù)是向羅國(guó)強(qiáng)提供租賃物（房屋），而羅國(guó)強(qiáng)租賃該房屋的目的是用于開設(shè)經(jīng)營(yíng)酒店、旅館。本案付大鵬的房產(chǎn)系個(gè)人住宅，若改變?cè)瓉?lái)的用途轉(zhuǎn)用于開設(shè)酒店、旅館，則酒店、旅館的經(jīng)營(yíng)者必須通過(guò)各相關(guān)部門的檢查驗(yàn)收，包括本案雙方爭(zhēng)議的消防檢查驗(yàn)收等事項(xiàng)。
而從本案的現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法證明雙方有作出由付大鵬負(fù)責(zé)為羅國(guó)強(qiáng)辦理酒店、旅館的消防檢查手續(xù)的約定，亦無(wú)法證明付大鵬有向羅國(guó)強(qiáng)作出現(xiàn)有房屋已符合酒店、旅館的消防條件的承諾。
因此，本案中，在雙方未訂立正式的租賃合同且亦未對(duì)由誰(shuí)承擔(dān)消防檢查等義務(wù)作出在先約定或特別約定之前，使租賃場(chǎng)所達(dá)到符合開設(shè)酒店、旅館的消防條件的義務(wù)應(yīng)由作為酒店、旅館的經(jīng)營(yíng)者羅國(guó)強(qiáng)承擔(dān)，而非由作為店房的出租人的付大鵬承擔(dān)。羅國(guó)強(qiáng)以涉案店房未達(dá)到消防安全檢查的要求致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由，拒絕與付大鵬簽訂正式的租賃合同，無(wú)約定和法定的依據(jù)，屬于違約行為。上訴人付大鵬在羅國(guó)強(qiáng)違約的情形下，有權(quán)適用《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》第一百一十五條規(guī)定的定金罰則，對(duì)羅國(guó)強(qiáng)已支付的定金30000元不予返還。
綜上，羅國(guó)強(qiáng)無(wú)權(quán)要求上訴人付大鵬返還前述已支付的定金30000元。故，一審判決僅憑羅國(guó)強(qiáng)的單方陳述就作出涉案店房未達(dá)到消防安全檢查的要求致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的認(rèn)定，認(rèn)定事實(shí)不清且適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。
福州律師蔡思斌評(píng)析：
本案給房屋租賃當(dāng)事人尤其是用于商業(yè)用途的房屋租賃者提了個(gè)醒。在租賃合同中，一定要對(duì)租賃房屋的消防檢查及消防驗(yàn)收條件的條件由誰(shuí)承擔(dān)，并要明確雙方的承擔(dān)責(zé)任范圍及方式。否則，如僅以所謂的房屋消防驗(yàn)收無(wú)法通過(guò)認(rèn)定為合同目的不能實(shí)現(xiàn)要求解除合同的訴訟請(qǐng)求很難得到滿足的。
本案中龍巖中院的認(rèn)定確實(shí)條例邏輯。承租人租賃該房屋的目的是用于開設(shè)經(jīng)營(yíng)酒店、旅館，且出租人對(duì)此也明確知悉。租賃房屋在未進(jìn)行相應(yīng)改造及添置相關(guān)消防設(shè)施的前提下肯定不滿足消防安全檢查而不具備開設(shè)酒店旅館條件。但租賃方只要進(jìn)行相應(yīng)的消防施工，并按規(guī)定申請(qǐng)消防檢查且達(dá)標(biāo)了，房屋是可以用于經(jīng)營(yíng)酒店旅館的，就此而言，承租人的合同目的并非無(wú)法實(shí)現(xiàn)。雙方當(dāng)事人對(duì)于消防安全檢查義務(wù)約定不明的情況下，本著促進(jìn)交易、誠(chéng)實(shí)信用原則，將安全檢查義務(wù)判定由承租人承擔(dān)是合適的。
筆者認(rèn)為，如承租人在申請(qǐng)安全檢查義務(wù)之后，因房屋自身?xiàng)l件未能通過(guò)安全檢查，承租人可要求出租人配合整改，如出租人不予配合或始終無(wú)法通過(guò)安全檢查，屆時(shí)以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由解除合同并要求出租方賠償損失更具說(shuō)服力。
案例索引：
龍巖市中級(jí)人民法院（2019）閩08民終1708號(hào)，當(dāng)事人系化名。
2020年1月14日
