近日，福建某小區(qū)因原物業(yè)公司合同期滿，業(yè)委會(huì)便開(kāi)展選聘新物業(yè)工作，招標(biāo)三家物業(yè)公司后，才召開(kāi)業(yè)主大會(huì)投票決議，從而選定新物業(yè)入場(chǎng)。但該行為引起原物業(yè)公司不滿，他們認(rèn)為該小區(qū)物業(yè)選聘程序不合理，業(yè)委會(huì)不應(yīng)在未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的情況下私自開(kāi)展新物業(yè)選聘工作，應(yīng)先召開(kāi)業(yè)主大會(huì)形成有效決議，再招標(biāo)選聘，之由再由業(yè)主大會(huì)正式確認(rèn)。小區(qū)業(yè)委會(huì)求助福建電視臺(tái)第一幫幫團(tuán)調(diào)解欄目組，希望尋求專業(yè)律師解惑，記者咨詢了欄目特約嘉賓律師蔡思斌，蔡律師以案釋法，就小區(qū)解聘選聘物業(yè)公司的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行解惑。

一、未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決，業(yè)委會(huì)能否解聘選聘物業(yè)公司？

《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)委會(huì)和業(yè)主大會(huì)的職責(zé)進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定：

從該小區(qū)情況來(lái)看，業(yè)委會(huì)自行招標(biāo)三家物業(yè)后才交由業(yè)主大會(huì)決議，故該小區(qū)此次選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)啟動(dòng)程序并非由業(yè)主大會(huì)表決決定，而是由業(yè)委會(huì)直接啟動(dòng)，違反了上述規(guī)定，因此該選聘啟動(dòng)程序存在瑕疵。

二、在招標(biāo)存在瑕疵的情況下，物業(yè)公司是否能夠提起訴訟，要求撤銷(xiāo)決議呢？

《民法典》對(duì)于原物業(yè)公司是否有權(quán)對(duì)業(yè)委會(huì)選聘解聘物業(yè)決定提起訴訟并未詳細(xì)規(guī)定。筆者認(rèn)為，在原物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)的物業(yè)服務(wù)合同已屆滿的情況下，業(yè)委會(huì)與新物業(yè)公司簽訂合同與原物業(yè)公司沒(méi)有法律上的利害關(guān)系。小區(qū)業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)公司程序瑕疵的問(wèn)題，屬于業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間或業(yè)主委員會(huì)成員與業(yè)主委員會(huì)之間的內(nèi)部事務(wù)，并不影響業(yè)主委員會(huì)對(duì)外代表小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，因此原物業(yè)公司無(wú)權(quán)主張新物業(yè)合同無(wú)效及選聘程序不合規(guī)。司法實(shí)踐中，絕大部分法院亦是持此觀點(diǎn)：

福建甲物業(yè)管理有限公司、某某委員會(huì)等串通投標(biāo)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)糾紛【(2021)閩0921民初304號(hào)】

法院認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十八條第二款規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。業(yè)主召開(kāi)大會(huì)選聘物業(yè)公司，與物業(yè)公司簽訂合同，代表的是業(yè)主的集體意志，是否有侵害業(yè)主權(quán)益或者程序是否違法，只有業(yè)主才有權(quán)提出。甲公司與某某業(yè)委會(huì)的物業(yè)服務(wù)合同已屆滿，甲物業(yè)公司作為被選聘的參加對(duì)象，某某小區(qū)業(yè)主選聘乙物業(yè)公司并訂立合同，與甲物業(yè)公司沒(méi)有法律上的利害關(guān)系，甲物業(yè)公司無(wú)權(quán)要求確認(rèn)某某業(yè)委會(huì)與乙物業(yè)公司之間的合同無(wú)效，其以自己的名義作為原告提出主張，主體不適格，依法應(yīng)予駁回。

福建某某物業(yè)服務(wù)有限公司與福清市某某業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)合同糾紛【（2023）閩01民終5291號(hào)】

法院認(rèn)為：某某物業(yè)以業(yè)主大會(huì)未經(jīng)合法程序作出解除與某某物業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系、選聘新的物業(yè)公司的決議為由提起本案訴訟，但業(yè)主大會(huì)的組織召集、表決方式和決議形式，業(yè)主大會(huì)作出的決議是否存在程序瑕疵、是否代表了全體業(yè)主的意愿、是否侵害業(yè)主的合法權(quán)益，屬于業(yè)主行使撤銷(xiāo)權(quán)的范圍，與某某物業(yè)缺乏法律上的利害關(guān)系，故一審裁定駁回某某物業(yè)的起訴。

三、在招標(biāo)存在瑕疵的情況下，業(yè)主是否能夠提起訴訟，要求撤銷(xiāo)決議呢？

《民法典》第二百八十條規(guī)定“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。”在原物業(yè)公司合同期滿的情況下，即使業(yè)委會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)進(jìn)行招標(biāo)，并且其選聘方案在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)經(jīng)決議后被認(rèn)可可以代表業(yè)主集體意志，但由于啟動(dòng)程序存在瑕疵，業(yè)主仍可要求撤銷(xiāo)相應(yīng)決議。

相關(guān)案例：長(zhǎng)沙市某某小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)、某某等業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)糾紛【(2021)湘01民終7587號(hào)】

法院認(rèn)為：業(yè)委會(huì)擇優(yōu)選擇三家物業(yè)服務(wù)公司后交由業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主投票選舉一家為小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司，故涉案小區(qū)此次選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)啟動(dòng)程序并非由業(yè)主大會(huì)表決決定，而是由業(yè)委會(huì)直接決定啟動(dòng)，違反了上述法律的規(guī)定，系啟動(dòng)程序不合法。因啟動(dòng)程序不合法，按此程序確定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，當(dāng)然屬于無(wú)效民事法律行為，應(yīng)予撤銷(xiāo)。

具體到本案中，業(yè)委會(huì)招標(biāo)后又召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，經(jīng)投票表決認(rèn)可了業(yè)委會(huì)所擬定選聘方案，并由業(yè)主大會(huì)表決選出新物業(yè)公司，由業(yè)委會(huì)代為與新物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同，則該決議體現(xiàn)了業(yè)主的共同意愿，彌補(bǔ)了程序瑕疵。在此情形下，物業(yè)公司依法無(wú)權(quán)再提出異議，但若業(yè)主后續(xù)以前置程序存在瑕疵為由要求撤銷(xiāo)決議，則存在被撤銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)。