福州律師分享：商鋪租賃合同中約定排他性條款構(gòu)成不正當競爭嗎？
在商鋪的租賃合同中，承租方為達到良好的經(jīng)營效果，避免同業(yè)競爭，往往會與出租方約定排他性條款，即排除或者限制出租方招租特定類型的商戶。那么商業(yè)租賃中約定排他性條款，構(gòu)成不正當競爭嗎？日前，北京市東城區(qū)人民法院審結(jié)了一起這樣的案件，認定雙方簽訂的合同有效，排他性條款不妨礙競爭性餐飲店面在美食廣場外的周邊區(qū)域經(jīng)營，不構(gòu)成不正當競爭，商業(yè)管理公司違約，應(yīng)退還押金并賠償相關(guān)損失。
2022年2月，尚某與某商業(yè)管理公司簽署房屋租賃合同，合同中約定將該公司管理的美食廣場內(nèi)某一商鋪出租給尚某用于經(jīng)營某粥餅類餐飲店，租期自2022年2月1日起至2026年1月31日止，月租金2.2萬元，支付方式為押三付三。合同還約定了排他性條款，即某商業(yè)管理公司保證在合同期內(nèi)不招租其他競品，競品中列舉了某品牌餐飲店。尚某向某商業(yè)管理公司支付了押金和2023年12月15日前的租金，并在承租商鋪處經(jīng)營餐飲店。
2023年1月底，尚某發(fā)現(xiàn)，自己經(jīng)營的餐飲店斜對面新開了一家同類型餐飲店，該餐飲店正是排他性條款中列舉的某品牌餐飲店。尚某認為某商業(yè)管理公司構(gòu)成違約，雙方就此事進行協(xié)商，但對是否違約及合同解除與賠償?shù)仁马椢催_成一致。
協(xié)商無果后，尚某將某商業(yè)管理公司起訴至東城區(qū)法院，要求與某商業(yè)管理公司解除合同，同時某商業(yè)管理公司退還已支付的押金以及合同解除之日已支付但尚未發(fā)生的租金、衛(wèi)生費及水電費，同時賠償開店所產(chǎn)生的加盟費、設(shè)計費、裝修費等各類費用以及同類型餐飲店開業(yè)后產(chǎn)生的經(jīng)營利潤損失。尚某起訴及開庭時，其經(jīng)營的餐飲店仍在經(jīng)營中。
庭審中，尚某認為，雙方在租賃合同中已約定了租賃期內(nèi)不招租其他競品，且明確列舉了某品牌餐飲店，但某商業(yè)管理公司在合同期內(nèi)招租了該品牌餐飲店，違反了合同約定，已構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔違約責任。
某商業(yè)管理公司辯稱，合同中約定的排他性條款屬格式條款，原告主張排除粥類、餅類餐飲店，排除了自身對于大量餐飲業(yè)合作伙伴的選擇，限制和損害了自身正常出租經(jīng)營的權(quán)利；同時，原告尚某經(jīng)營的是一家知名連鎖餐飲店，案涉區(qū)域周邊沒有集中性的美食廣場，排他性條款屬于限定交易相對人只能與其進行交易的情形，已構(gòu)成不正當競爭，侵害消費者選擇權(quán)，破壞市場自由有序公平競爭。此外，某商業(yè)管理公司認為在簽訂合同時對該排他條款中“其他競品”概念的界定及內(nèi)外延的認知存在重大誤解，而且自身并非法律專業(yè)人士，簽訂合同時并不具備判斷能力，該條款內(nèi)容顯失公平，應(yīng)當予以撤銷。
法院審理后認為，依法成立的合同受法律保護，當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)。雙方在租賃合同第五條第七款約定“甲方保證租期內(nèi)不招租其他競品如（某品牌餐飲店）等”，合法有效。首先，被告某商業(yè)管理公司主張該條款為格式條款，但沒有證據(jù)證明該條款符合民法典第四百九十六條的情形，即當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。其次，該條款雖然限制了被告在案涉美食廣場內(nèi)就競品招租，但僅對美食廣場這一有限范圍進行限制，不妨礙競爭性餐飲店面在周邊區(qū)域經(jīng)營，不構(gòu)成不正當競爭。再次，被告對其存在重大誤解、顯失公平未提供證據(jù)，且該條款以舉例方式明確說明某品牌餐飲店屬于競品，不存在歧義。
雙方簽訂的房屋租賃合同系雙方當事人真實意思表示，合法有效，當事人應(yīng)當全面履行自己的義務(wù)。原告尚某承租案涉商鋪目的在于經(jīng)營營利，而被告在與原告租賃合同履行期間，允許案涉美食廣場內(nèi)某品牌餐飲店鋪經(jīng)營，被告的行為構(gòu)成違約，對原告經(jīng)營造成影響，租賃合同的目的不能實現(xiàn)，故對于原告要求解除合同的訴訟請求，法院確認合同解除。
關(guān)于原告尚某主張的損失，法院認為，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持。對于裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備等項目，法院綜合考量，根據(jù)尚某提供充分證據(jù)證明的其實際支出數(shù)額，在考慮其支出的合理性及必然性的基礎(chǔ)上，確定被告應(yīng)當賠償?shù)臄?shù)額。關(guān)于加盟費一項，鑒于該合同尚未解除，原告尚某可在該項損失確定后，另行主張。合同解除后，被告應(yīng)當退還押金以及已交納但尚未發(fā)生的租金、衛(wèi)生費及水電費。但鑒于原告尚未騰退案涉商鋪，剩余租金、衛(wèi)生費及水電費尚不確定，故尚某可在騰退后另行處理。關(guān)于經(jīng)營利潤損失一項，法院結(jié)合原告提交的證據(jù)，考慮近期餐飲市場普遍經(jīng)營狀況予以確認。
綜上，法院根據(jù)民法典第五百七十七條規(guī)定，判決原告尚某與被告某商業(yè)管理公司簽署的租賃合同于該案開庭之日解除，某商業(yè)管理公司退還尚某押金6.6萬元，賠償尚某裝修等損失6.5萬元，賠償尚某經(jīng)營損失4萬元。
一審判決后，某商業(yè)管理公司不服，提起上訴。二審判決駁回上訴，維持原判。
簽署排他性條款應(yīng)明確具體內(nèi)容
本案審理法官介紹，民法典第五百零九條規(guī)定，當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。當事人應(yīng)當遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。本案中，雙方在簽署的房屋租賃合同中約定了排他性條款，該條款是雙方在充分考慮了商業(yè)活動收益平衡和風險的基礎(chǔ)上作出的意思自治，是合同主體的真實意思表示，合法有效。被告某商業(yè)管理公司違背誠信原則，未能按照約定履行自己的義務(wù)，應(yīng)為此承擔違約責任。
在商業(yè)租賃中簽署排他性條款是比較常見的，排他性條款只要是雙方的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)關(guān)于合同效力的強制規(guī)定，通常都是有效的。法官提示，出租方在出租商鋪時，應(yīng)當充分考量商業(yè)利益和法律風險，綜合衡量后再決定是否簽署排他性條款，同時對排他性條款的具體內(nèi)容、適用范圍進行協(xié)商，增強可操作性。一旦簽署，應(yīng)秉持誠實信用原則，依約履行相應(yīng)的義務(wù)。對于承租方，在約定排他性條款時，應(yīng)當盡量明確排他對象和限制條款，對想要排除的具有競爭關(guān)系的對象范圍作出具體約定，如對行業(yè)特征進行具體描述或列舉具體品牌等。同時，要對違反排他性條款應(yīng)承擔的法律責任進行準確合理的約定，確保違約發(fā)生后，能最大限度維護自身權(quán)益。
