二手房買賣中因戶口遷移逾期引發(fā)的違約責(zé)任及違約金認(rèn)定||福州律師分享 ——北京二中院判決趙某、鄭某與傅某房屋買賣合同糾紛案

? ? ? ? 裁判要旨

存量房屋買賣合同中就出賣人的戶口遷移逾期違約責(zé)任已有約定違約金，當(dāng)出賣人于訴訟中提出下調(diào)違約金的抗辯后，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，結(jié)合舉證責(zé)任，作出合理判斷。

案情

2015年1月，趙某、鄭某與傅某簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》，約定購買傅某名下的房屋，如因出賣人原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買受人支付房屋總價(jià)款5%的違約金；逾期超過15日未遷出的，自逾期超過15日起，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。后雙方依約完成了購房款給付、房屋過戶及交付等主要合同義務(wù)。雙方糾紛起因系該房存在傅某家庭成員外的三人戶口未依約遷出。趙某、鄭某曾多次向傅某主張其配合戶口遷移，但傅某表示自己家庭成員的戶口已依約遷出，涉案房屋系其父當(dāng)年購買的二手房，案外三人戶口在出售房屋時(shí)他并不清楚，目前也無法配合遷出。后趙某、鄭某將傅某訴至法院，要求：傅某支付2015年4月17日至2015年5月1日期間的違約金人民幣85000元（以購房款人民幣1700000元為基數(shù)，按5%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；傅某支付自2015年5月2日至判決生效之日止的違約金（以購房款人民幣1700000元為基數(shù)，按每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；由傅某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

裁判

北京市東城區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，傅某負(fù)有將與本房相關(guān)的戶口遷出的義務(wù)?，F(xiàn)雙方糾紛起因系案外人戶口未在合同約定時(shí)間內(nèi)遷出，依據(jù)合同相對性原則，傅某構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?？紤]到傅某已按期將其家人戶口遷出，對履行合同持積極態(tài)度。同時(shí)，雙方約定的逾期遷移戶口違約金確系較高，應(yīng)基于趙某、鄭某實(shí)際損失，傅某過錯(cuò)程度等因素，對傅某應(yīng)支付的違約金數(shù)額酌情下調(diào)。判決：傅某于判決生效后七日內(nèi)向趙某、鄭某支付2015年4月17日至判決生效之日止的逾期遷移戶口違約金人民幣3萬元；駁回趙某、鄭某的其他訴訟請求。

傅某不服一審判決，提起上訴。北京市第二中級人民法院終審判決：駁回上訴，維持原判。

評析

1.本案合同就出賣人戶口遷移明確約定了違約責(zé)任及違約金的標(biāo)準(zhǔn)，為未能如約遷移戶口時(shí)買受人主張違約金提供了依據(jù)。強(qiáng)調(diào)出賣人承擔(dān)戶口未遷移的違約責(zé)任具備法律依據(jù)。依據(jù)合同相對性原則，由合同雙方互擔(dān)合同責(zé)任，后已承擔(dān)合同責(zé)任的合同主體可向第三方追償。此外，從法律價(jià)值角度分析，出賣人系締約時(shí)的產(chǎn)權(quán)人，其在出售房屋時(shí)對原有戶口登記情況應(yīng)了解。在連環(huán)交易中，即便其起初不清楚，作為產(chǎn)權(quán)人較之后手買受人或居間服務(wù)機(jī)構(gòu)都具備更優(yōu)勢的查詢條件，故應(yīng)推定出賣人在賣房時(shí)對房屋處的戶口情況明知，若其自愿就戶口遷移約定期限和違約責(zé)任，應(yīng)對此承擔(dān)責(zé)任。

2.違約金下調(diào)的依據(jù)。違約金適用采填平原則，補(bǔ)償性違約金為一般原則，懲罰性違約金的適用具有特殊性。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》之規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。判決下調(diào)違約金的事實(shí)基礎(chǔ)應(yīng)是買受人往往無法證明實(shí)際損失的發(fā)生。所購房屋處留有他人戶口，不必然影響買受人家庭落戶，已完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的買受人有條件依據(jù)產(chǎn)權(quán)證在公安機(jī)關(guān)辦理落戶手續(xù)。此外，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條，買賣合同當(dāng)事人一方以對方違約為由主張支付違約金，對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構(gòu)成違約等為由進(jìn)行免責(zé)抗辯而未主張調(diào)整過高的違約金的，人民法院應(yīng)當(dāng)就法院若不支持免責(zé)抗辯，當(dāng)事人是否需要主張調(diào)整違約金進(jìn)行釋明。一審法院認(rèn)為免責(zé)抗辯成立且未予釋明，二審法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)判決支付違約金的，可以直接釋明并改判。

3.違約金過高的判斷標(biāo)準(zhǔn)及證明責(zé)任。違約方提出違約金過高抗辯的前提下，法院應(yīng)就違約金是否明顯高于守約方的實(shí)際損失，結(jié)合證據(jù)審查認(rèn)定,?判斷標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)一概而論。在舉證責(zé)任的分配上，首先由違約方基于酌減違約金的抗辯意見完成其應(yīng)承擔(dān)的足以使法官采信違約金明顯過高的初步舉證責(zé)任，才發(fā)生舉證責(zé)任的轉(zhuǎn)移，后由守約方就其存在已發(fā)生的具體損失進(jìn)一步舉證。

4.分段計(jì)算違約金的審理適用。因戶口遷移行為本身涉及公安機(jī)關(guān)戶籍管理行政職權(quán)，可能出現(xiàn)戶口一直無法遷出的情況，法院應(yīng)基于當(dāng)事人訴求，處理違約責(zé)任認(rèn)定及違約金確定。在這類案件中，如當(dāng)事人約定了一個(gè)持續(xù)性的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，司法實(shí)踐中建議先訴案件審理明確酌情調(diào)整違約金的具體原則、依據(jù)及涵蓋的損失范圍，當(dāng)后案當(dāng)事人對戶口未遷出的持續(xù)行為再次主張違約金時(shí)，便于審理中區(qū)別新?lián)p失、新事實(shí)，整體把握違約金的標(biāo)準(zhǔn)。

本案案號：（2016）京0101民初1259號，（2016）京02民終7348號

案例編寫人：北京市第二中級人民法院?李?珊